Si vous possedez une villa, un studio ou un appartement sur la commune, la location saisonniere a Saint-Francois est probablement l’une des meilleures options de valorisation de votre bien en Guadeloupe. Avec sa marina, son golf international 18 trous, son lagon et sa position de porte d’entree vers la Pointe des Chateaux et les iles de La Desirade et Petite-Terre, Saint-Francois concentre une demande touristique forte une bonne partie de l’annee. Mais louer en meuble de tourisme ne s’improvise pas : declaration en mairie, numero d’enregistrement, fiscalite, gestion des arrivees… Voici ce que nous constatons sur le terrain, en tant que conciergerie qui gere des logements sur Grande-Terre au quotidien.
Pourquoi Saint-Francois est un marche a part en Guadeloupe
Saint-Francois n’est pas une commune balneaire comme les autres. C’est, avec Le Gosier et Sainte-Anne, l’un des trois poles touristiques majeurs de Grande-Terre, mais avec un positionnement plus haut de gamme.
Une clientele structuree autour du golf et de la marina
- Le golf international (parcours 18 trous dessine par Robert Trent Jones) attire une clientele senior et CSP+ qui reserve tot, reste longtemps (7 a 21 nuits) et revient d’une annee sur l’autre. Les villas avec piscine situees en bordure de green se louent couramment entre 180 et 350 EUR la nuit en haute saison.
- La marina et l’avenue de l’Europe concentrent restaurants, casino et commerces : les studios et T2 a moins de 10 minutes a pied s’y louent entre 60 et 110 EUR la nuit, avec des taux d’occupation qui depassent 80 % de decembre a avril.
- Le lagon et la plage des Raisins Clairs seduisent les familles, tandis que la base nautique attire kitesurfeurs et plaisanciers hors vacances scolaires.
Une saisonnalite plus etalee qu’ailleurs
La saison seche (decembre a avril) reste le pic absolu, avec des pointes a Noel et en fevrier ou tout est complet des septembre. Mais Saint-Francois beneficie de relais de demande uniques : tournois de golf, navettes vers La Desirade, excursions vers Petite-Terre, et metropolitains en visite famille en juillet-aout. Un logement bien gere peut viser 200 a 240 nuits louees par an, contre environ 150 en moyenne dans l’archipel.
Pour situer la commune dans son contexte, consultez notre guide complet de la Guadeloupe : Saint-Francois se trouve a l’extreme est de Grande-Terre, a environ 35 km et 45 minutes de route de l’aeroport Pole Caraibes de Pointe-a-Pitre.
Location saisonniere a Saint-Francois : ce que dit la reglementation
C’est le point qui inquiete le plus les proprietaires que nous rencontrons, et c’est pourtant le plus simple a securiser si l’on procede dans l’ordre.
La declaration en mairie de Saint-Francois : une obligation
Tout meuble de tourisme — un logement loue a une clientele de passage qui n’y elit pas domicile — doit faire l’objet d’une declaration prealable en mairie via le formulaire Cerfa n°14004. La demarche concerne :
- les residences secondaires louees en saisonnier : declaration obligatoire dans tous les cas ;
- les residences principales louees moins de 120 jours par an : regime allege, mais la declaration reste fortement recommandee et la mairie peut l’exiger ;
- les chambres d’hotes, qui relevent d’une declaration distincte.
La declaration est gratuite, et le recepisse delivre par la mairie constitue votre premiere piece justificative en cas de controle. Comptez quelques jours a deux semaines de traitement selon la periode.
Numero d’enregistrement : ou en est-on dans les communes guadeloupeennes ?
Depuis la loi dite « Le Meur » de novembre 2024, le numero d’enregistrement devient progressivement la norme nationale pour tous les meubles de tourisme. Plusieurs communes touristiques de Guadeloupe ont deja mis en place ou preparent la procedure d’enregistrement avec numero a 13 caracteres, que les plateformes comme Airbnb ou Booking exigent ensuite dans l’annonce. Notre conseil : verifiez aupres de la mairie de Saint-Francois si l’enregistrement est actif avant toute publication. Une annonce sans numero la ou il est exige expose a une amende pouvant atteindre 5 000 EUR.
Taxe de sejour et obligations fiscales
- Taxe de sejour : Saint-Francois releve de la communaute d’agglomeration de la Riviera du Levant. En pratique, comptez de l’ordre de 0,65 a 2 EUR par adulte et par nuit selon le logement. Les plateformes la collectent souvent a votre place ; en location directe, c’est a vous de la reverser.
- Fiscalite des loyers : les revenus relevent des BIC. En micro-BIC, l’abattement est de 50 % pour un meuble classe (plafond 77 700 EUR) et de 30 % pour un non-classe (plafond 15 000 EUR) depuis la reforme de 2025. Le classement en meuble de tourisme (1 a 5 etoiles, visite d’un organisme agree, environ 150 a 250 EUR) est donc devenu un vrai levier de rentabilite.
- SIRET : l’activite de loueur en meuble necessite une immatriculation aupres de l’INPI (guichet unique), gratuite.
Rentabilite d’une location a Saint-Francois : les chiffres que nous observons
La rentabilite d’une location a Saint-Francois depend surtout du micro-quartier et du niveau d’equipement. Ordres de grandeur realistes constates sur des biens bien presentes :
- Studio proche marina (60-110 EUR/nuit) : 12 000 a 18 000 EUR de revenus bruts annuels.
- T3 avec piscine partagee, secteur golf (120-180 EUR/nuit) : 22 000 a 32 000 EUR bruts par an.
- Villa 3-4 chambres avec piscine privee (200-350 EUR/nuit) : 40 000 a 60 000 EUR bruts par an, a condition d’une commercialisation active et d’avis irreprochables.
Trois facteurs font la difference :
- La climatisation dans toutes les chambres et un vrai debit internet (fibre disponible sur une grande partie de la commune) : non negociables pour la clientele golf et teletravail.
- La piscine : a Saint-Francois, les plages du lagon sont superbes mais la piscine reste le premier filtre de recherche des familles.
- La reactivite : un voyageur qui ecrit depuis Paris (decalage de 5 a 6 heures) veut une reponse le jour meme. C’est la que la gestion a distance montre vite ses limites.
Deleguer a une conciergerie locale : comment travaille Hostel Toucan
Beaucoup de proprietaires de Saint-Francois vivent en metropole et ne peuvent ni remettre les cles, ni gerer un chauffe-eau en panne un dimanche. C’est exactement le metier d’une conciergerie. Chez Hostel Toucan, nous prenons en charge :
- la mise en conformite : declaration en mairie, numero d’enregistrement le cas echeant, parametrage de la taxe de sejour, accompagnement vers le classement meuble de tourisme ;
- la commercialisation multicanale, avec une priorite donnee a la reservation directe sans frais de plateforme : le voyageur paie moins, vous gagnez plus, et il beneficie d’une annulation gratuite jusqu’a 7 jours avant l’arrivee ;
- l’accueil et l’assistance voyageurs par WhatsApp 7j/7, du check-in autonome au depannage en cours de sejour ;
- le menage professionnel et le linge hotelier entre chaque sejour, avec controle photo.
Si vous envisagez de confier votre bien, notre page dediee aux proprietaires detaille nos formules et notre mode de remuneration a la performance. Et si vous etes voyageur en train de preparer votre sejour sur Grande-Terre, retrouvez nos logements verifies sur notre page de location en Guadeloupe.
Les erreurs frequentes des proprietaires a Saint-Francois
- Publier avant de declarer : la declaration Cerfa prend quelques jours, l’amende en cas d’oubli peut atteindre 450 EUR (et bien plus si un numero d’enregistrement est exige).
- Copier les prix du voisin : entre un studio cote lagune et le meme studio a 800 m dans les terres, l’ecart de prix justifiable est de 20 a 30 %.
- Negliger la basse saison : septembre-octobre se travaille avec des tarifs ajustes (-25 a -35 %) et des sejours longs, pas en fermant le calendrier.
- Sous-estimer l’usure tropicale : sel, humidite et alizes imposent un budget entretien annuel de 3 a 5 % des revenus (peintures, joints, literie, climatisation).
Bien declare, bien equipe et bien gere, un logement a Saint-Francois figure parmi les placements locatifs touristiques les plus solides de l’archipel. Le cadre reglementaire n’est pas un obstacle : c’est au contraire ce qui rassure une clientele exigeante et fidele.
FAQ
Faut-il un numero d’enregistrement pour louer en saisonnier a Saint-Francois ?
La declaration en mairie via le Cerfa n°14004 est obligatoire pour toute residence secondaire louee en meuble de tourisme. Le numero d’enregistrement a 13 caracteres se generalise depuis la loi de novembre 2024 : verifiez aupres de la mairie de Saint-Francois avant de publier votre annonce.
Quelle rentabilite attendre d’une location saisonniere a Saint-Francois ?
Selon le bien et le quartier : environ 12 000 a 18 000 EUR bruts par an pour un studio proche de la marina, 22 000 a 32 000 EUR pour un T3 avec piscine, et 40 000 a 60 000 EUR pour une villa avec piscine privee cote golf. La haute saison court de decembre a avril, avec des taux d’occupation superieurs a 80 % sur les biens bien geres.
Qui collecte la taxe de sejour a Saint-Francois ?
La taxe de sejour releve de la communaute d’agglomeration de la Riviera du Levant. Les plateformes comme Airbnb la collectent generalement pour vous ; en reservation directe, c’est au loueur (ou a sa conciergerie) de la facturer au voyageur et de la reverser.
Puis-je gerer ma location depuis la metropole ?
C’est possible mais contraignant : decalage horaire de 5 a 6 heures, remise des cles, pannes, menage entre deux sejours. Une conciergerie locale comme Hostel Toucan gere l’integralite sur place — accueil, assistance WhatsApp 7j/7, menage, conformite reglementaire — pendant que vous suivez vos revenus a distance.
