Vous avez signé un mandat de vente en mars 2026 sur votre T2 de Rémire-Montjoly. Trois visites en mai, deux en juin, plus rien depuis. Votre locataire est parti à l’échéance du bail et vous avez laissé l’appartement vide, pour faciliter la vente. Cinq mois plus tard, il ne rapporte rien, les charges de copropriété tombent toujours, et la personne qui a ouvert la porte la semaine dernière a signalé une odeur dans la salle de bains.
Oui, sous trois réserves
Oui. Aucun texte n’impose qu’un logement mis en vente soit vide, et le mandat confié à une agence ne porte pas sur son occupation. Ce qui peut l’interdire : un bail d’habitation en cours, un règlement de copropriété, une clause de votre acte ou un engagement de défiscalisation encore actif. La difficulté réelle n’est pas juridique : elle est organisationnelle.
Ce qui interdirait de louer pendant la vente, et ce qui ne l’interdit pas
Le mandat ne porte pas sur l’occupation du logement
Le mandat confié à un agent immobilier est écrit. Il fixe le bien, le prix, la durée, la rémunération et les conditions de résiliation. Aucune de ces mentions ne concerne l’occupation. Un mandat exclusif comporte en plus une clause d’irrévocabilité, de durée limitée : passé ce délai, vous pouvez y mettre fin à tout moment, en prévenant l’agent quinze jours à l’avance par lettre recommandée. Voir la fiche du mandat de vente confié à un agent immobilier.
Le vrai obstacle, c’est le bail d’habitation
Un logement sous bail d’habitation se vend, mais il se vend occupé : le bail se poursuit aux mêmes conditions avec l’acquéreur. Pour vendre libre, il faut donner congé pour vendre, et ce congé ne prend effet qu’à l’échéance du bail. Le courrier doit parvenir au locataire six mois au moins avant cette échéance pour un logement loué vide, trois mois pour un meublé. Dans le cas du logement vide, le congé vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du préavis. Les deux régimes sont traités séparément sur la fiche vendre un logement mis en location.
Le meublé de tourisme relève d’une autre logique. Le code du tourisme le définit comme un logement meublé à l’usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage « qui n’y élit pas domicile ». Pas de domicile élu, donc pas de bail, pas de congé six mois à l’avance, pas d’offre de vente à notifier. Le logement se libère à la fin du séjour en cours.
Les trois situations où c’est effectivement bloqué
La première est le règlement de copropriété. Ceux établis depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction. Dans les copropriétés plus anciennes dont le règlement exclut toute activité commerciale des lots d’habitation, l’assemblée générale peut voter l’interdiction à la majorité des deux tiers des voix, là où l’unanimité était requise. En Guyane, 437 copropriétés étaient immatriculées au registre national au 21 août 2026, dont 42 à Kourou, où quatre seulement sont déclarées construites après 2010 : les règlements y sont anciens, et c’est là qu’il faut les lire d’abord.
La deuxième est le bail en cours. La troisième est une clause particulière : lot en résidence de services sous bail commercial, servitude inscrite à l’acte, ou engagement de location encore en vigueur au titre d’un dispositif de défiscalisation. Tant qu’un engagement Pinel court, le logement doit rester loué nu à usage d’habitation principale ; la courte durée ne se pose qu’après le terme, qui se lit dans votre acte. Voir le guide du propriétaire en fin de défiscalisation outre-mer.
Les formalités à régler avant la première nuitée
Enregistrement : la loi est claire, le guichet l’est moins
Depuis le 20 mai 2026, toute mise en location d’un meublé de tourisme suppose une déclaration soumise à enregistrement, dans toutes les communes et sans condition de délibération locale ; le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce. Le guichet, lui, reste flou en Guyane : au 21 août 2026, aucune des cinq communes de l’axe Cayenne-Kourou ne publie d’information sur les meublés de tourisme sur son site, et la recherche « meublé de tourisme » sur celui de la mairie de Cayenne ne renvoie aucun résultat. Appelez le service urbanisme et conservez sa réponse par écrit.
Assurance et taxe de séjour
L’article L. 113-2 du code des assurances impose de déclarer, sous quinze jours, toute circonstance nouvelle qui aggrave le risque. Passer d’un logement fermé à un logement loué en fait partie. Une omission, même de bonne foi, expose à une réduction proportionnelle de l’indemnité en cas de sinistre.
La taxe de séjour n’est pas à votre charge : le voyageur la paie, vous la collectez pour l’intercommunalité. Sur le territoire de la Communauté d’agglomération du Centre Littoral, qui couvre Cayenne, Rémire-Montjoly, Matoury et Macouria, un meublé non classé supporte 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 1,50 €. À Kourou, en Communauté de communes des Savanes, le taux est de 3 %.
Comment les visites s’organisent quand le logement tourne
Deux points suffisent ici, le mécanisme complet — horaires, blocage du calendrier, arbitrage en cas de conflit — étant décrit dans notre procédure de synchronisation des visites avec le planning de réservation. Premier point : les visites se calent le jour du départ d’un voyageur, dans la fenêtre où le logement est vide et vient d’être remis en état, et la date est ensuite bloquée à la réservation pour qu’aucune nuitée de dernière minute ne l’écrase. Second point : un calendrier guyanais n’est pas plein — le taux d’occupation moyen des meublés de tourisme s’établissait à 46 % en 2024 selon l’Insee —, et une réserve de jours creux est tenue à la disposition de l’agence, qui peut y placer une visite sans prévenir la veille.
Ce que rapportent neuf mois de commercialisation
Aucune source publique ne mesure le délai moyen de vente d’un appartement en Guyane, et les délais nationaux ne se transposent pas à un marché de quelques centaines de transactions par an. Sur les biens que nous gérons, nous constatons des délais qui se comptent en trimestres. Nous retenons ici neuf mois.
| Sur neuf mois, T2 de 37 m² à Rémire-Montjoly | Appartement fermé | Bail nu au loyer de marché | Meublé, 40 % d’occupation | Meublé, 55 % d’occupation |
|---|---|---|---|---|
| Nuits vendues | — | — | 108 | 149 |
| Recettes encaissées | 0 € | 6 867 € charges comprises | 8 640 € | 11 920 € |
| Commission de gestion (20 %) | — | — | − 1 728 € | − 2 384 € |
| Reste avant charges, taxe foncière et impôt | 0 € | 6 867 € | 6 912 € | 9 536 € |
| Vendable libre à l’issue des neuf mois ? | oui | non, congé six mois avant l’échéance | oui | oui |
| Délai pour rendre le logement vide | immédiat | échéance du bail | fin du séjour | fin du séjour |
Hypothèses. Loyer nu : 763 € par mois charges comprises, calculé à partir de la carte des loyers 2025 de l’ANIL pour un une-deux pièces de 37 m² à Rémire-Montjoly (20,63 €/m² au troisième trimestre 2025, intervalle de 16,45 à 25,88 €/m²). Il inclut les provisions pour charges, à la différence des colonnes meublées. Meublé : 270 nuits commercialisables, soit 108 nuits à 40 % et 149 nuits à 55 %, au prix moyen encaissé de 80 € la nuit — hypothèse calée sur nos propres tarifs, aucune source institutionnelle ne publiant de prix de nuitée en Guyane. Les taux retenus encadrent les 46 % constatés par l’Insee. Commission de gestion à 20 % des sommes encaissées, ordre de grandeur des conciergeries guyanaises ; ménage et taxe de séjour refacturés au voyageur. Hors taxe foncière, charges de copropriété, assurance et impôt, qui courent dans les quatre colonnes : à faire chiffrer par votre conseil.
Ce que le tableau ne dit pas
Il ne dit pas qu’un bien loué se vend mieux : nous ne savons pas l’établir, et nous l’examinons dans notre analyse de l’impact d’un meublé de tourisme sur le prix et le délai de vente. Il ne dit pas non plus ce que coûte la première colonne : sur la côte guyanaise, la synthèse climatologique régionale situe l’humidité relative au-dessus de 80 % toute l’année, quand l’Anses retient 40 à 60 % comme plage acceptable. C’est l’objet de notre article sur ce que devient un appartement fermé six mois en Guyane.
