Vous avez signé chez le notaire en mars 2017. Le premier bail a pris effet en janvier 2018. Depuis, vous n’avez pas revu l’appartement : un T2 dans une résidence de Rémire-Montjoly, loué par une agence, avec un loyer plafonné et des charges de copropriété qui montent chaque année. Sur votre avis d’imposition 2024, la dernière ligne de réduction d’impôt est tombée. En juin, le gestionnaire vous a prévenu que le locataire partait fin septembre. La fin de défiscalisation outre-mer vous rend la main sur un bien situé à 7 000 kilomètres.
La réponse courte
Un engagement Pinel outre-mer dure six ou neuf ans, prorogeable par périodes de trois ans, sans dépasser douze ans. À son terme, quatre voies s’ouvrent : proroger, relouer en nu sans plafond, passer en meublé, ou vendre. Elles ne s’excluent pas toutes : un bien mis en vente peut être loué pendant sa commercialisation. La question n’est pas « ai-je le droit », mais « qu’est-ce qui coûte le moins cher pendant le temps que prendra la vente ».
Quatre dispositifs, quatre durées : où votre bien se situe
Les propriétaires que nous rencontrons confondent régulièrement les quatre régimes : le vendeur de l’époque parlait de « défiscalisation outre-mer » sans autre précision. Les durées ne sont pourtant pas les mêmes.
Pinel outre-mer : six ou neuf ans, douze au maximum
Le Pinel vise les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 et ne peut plus être souscrit depuis le 1er janvier 2025 ; les engagements en cours restent valables tant que les conditions sont respectées. Outre-mer, les taux sont de 23 % pour six ans et de 29 % pour neuf ans jusqu’aux investissements de 2022, abaissés ensuite en 2023 puis en 2024 sauf en quartier prioritaire. La réduction est imputée par sixième ou par neuvième chaque année, la fraction non imputée n’étant ni remboursable ni reportable.
Duflot et Scellier : les engagements les plus anciens
Le Duflot, ouvert du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, impose neuf ans et n’admet aucune prorogation. Le Scellier outre-mer, neuf ans au minimum, peut être prorogé d’une puis d’une seconde période triennale lorsque le logement est resté loué dans le secteur intermédiaire. Nous ne publions pas les taux Scellier : les lectures que nous avons faites de la doctrine se contredisent.
Girardin : pourquoi ce n’est probablement pas votre dispositif
Le Girardin logement impose une location nue de cinq ans au moins dans le secteur libre, six ans dans le secteur intermédiaire. Mais la réduction ne s’applique plus aux investissements locatifs engagés après le 31 décembre 2010, transitoires de 2011 et 2012 mises à part, un investissement étant réputé engagé à la date du permis de construire. Si vous avez acheté neuf entre 2015 et 2020, vous n’êtes pas sous Girardin.
| Dispositif | Investissements concernés | Engagement initial | Prorogation | Durée maximale |
|---|---|---|---|---|
| Pinel outre-mer | 1er sept. 2014 → 31 déc. 2024 | 6 ou 9 ans | 3 ans, 2 fois si 6 ans, 1 fois si 9 ans | 12 ans |
| Duflot outre-mer | 1er janv. 2013 → 31 août 2014 | 9 ans | aucune | 9 ans |
| Scellier outre-mer | 1er janv. 2009 → 31 déc. 2012 (ou 31 mars 2013 sous conditions) | 9 ans minimum | 1re puis 2e période triennale, secteur intermédiaire | non publiée, sources contradictoires |
| Girardin logement | engagés jusqu’au 31 déc. 2010 (transitoires 2011-2012) | 6 ans (intermédiaire), 5 ans (libre) | sans objet, dispositif clos | sans objet |
Hypothèses : code général des impôts et doctrine, droit consulté le 21 août 2026. Ce sont des minimums légaux, seul l’engagement souscrit faisant foi. Panorama officiel sur service-public.gouv.fr.
Où se trouve ce stock, en Guyane
Le registre national des copropriétés recense 437 copropriétés immatriculées dans le département : 197 à Cayenne pour 4 546 lots d’habitation, 156 à Rémire-Montjoly pour 3 124 lots, 42 à Kourou, 23 à Matoury, 4 à Macouria. Presque tout ce qui s’est vendu en défiscalisation sous forme d’appartement tient sur deux communes.
Nous l’avons repris secteur par secteur, un même engagement ne produisant pas le même arbitrage selon l’adresse : les résidences de Rémire-Montjoly livrées entre 2016 et 2021, les lots de l’écoquartier Georges Othily, les programmes de la route de Montabo à Cayenne, le cas particulier de Kourou en sortie de Pinel et, pour Matoury et Macouria, la vague 2018-2020 — où votre bien est probablement dans un lotissement plutôt que dans une résidence.
Comment savoir où vous en êtes exactement
Le compteur part du bail, pas de l’acte
La durée minimale de location se calcule de date à date, à compter de la prise d’effet du bail initial. Pas de l’acte, pas de la livraison, pas de la remise des clés.
Un acte de mars 2017, une livraison en septembre 2017 et un premier bail prenant effet le 15 janvier 2018 donnent, pour neuf ans d’engagement, un terme estimé au 14 janvier 2027 — et non en mars 2026. Dix mois d’écart, sur une décision de plusieurs dizaines de milliers d’euros. La date obtenue reste une estimation, à vérifier sur votre engagement initial et votre premier bail. Beaucoup ne l’ont jamais eu entre les mains : c’est le gestionnaire qui le détient. La méthode est détaillée dans notre article sur le calcul de la date exacte de fin d’engagement, acte en main.
Situer sa résidence quand le dossier a disparu
Le registre national des copropriétés publie, pour chaque résidence immatriculée, la date de son règlement de copropriété. Sur une opération neuve, ce document est établi autour de la livraison : un indice de l’année de mise en service, pas une preuve. Cela replace votre résidence dans le temps, sans remplacer le premier bail, qui seul fait courir le délai.
Avez-vous prorogé sans le savoir ?
La prorogation n’est pas automatique : c’est une option que vous exercez en joignant l’imprimé 2044-EB, cerfa n° 11639*26, un exemplaire par logement, à votre déclaration de revenus de l’année où l’engagement initial arrive à son terme. Sans cette démarche, aucun complément n’est accordé. Certains ont prorogé sur les conseils de leur comptable sans mémoriser l’échéance ; d’autres croient l’avoir fait sans l’avoir jamais fait.
Le parc concerné est identifiable, résidence par résidence
Ce que les sources publiques permettent de reconstituer
Nous avons croisé le registre national des copropriétés, la base Sitadel des permis, les demandes de valeurs foncières et les plaquettes archivées des opérateurs, consultées le 21 août 2026. Le corpus documente 704 lignes portant un nom de résidence réel en Guyane, dont 162 ont une date de sortie estimée en 2026 ou en 2027. Écartez les fiches sans nom, les opérations d’aménagement — une ZAC n’est pas une copropriété — et les programmes de bailleurs sociaux, où les investisseurs métropolitains ne sont pas : il reste 629 résidences nommées, dont 118 dans la fenêtre.
| Commune | Résidences nommées identifiées | Dont sortie estimée en 2026 ou 2027 |
|---|---|---|
| Rémire-Montjoly | 184 | 44 |
| Cayenne | 182 | 40 |
| Matoury | 94 | 17 |
| Macouria | 67 | 10 |
| Saint-Laurent-du-Maroni | 63 | 4 |
| Kourou | 17 | 1 |
Hypothèses : sources ci-dessus, consultées le 21 août 2026 ; la colonne de droite écarte les programmes de bailleurs sociaux. Aucune de ces sources ne porte le régime fiscal d’un lot ni sa date de mise en location, et le registre, déclaratif, sous-dénombre.
Sept exemples, sept enseignements
Pour chacun : si le premier bail a été signé dans l’année qui a suivi la livraison, un engagement de six ou de neuf ans arriverait à son terme autour de l’année indiquée — estimation établie à partir des sources publiques, et non date certifiée : seul le propriétaire connaît la date exacte de son engagement.
- Les Terrasses de Baduel, à Cayenne : vendue en état futur d’achèvement à partir de 2016 selon les valeurs foncières, 272 lots dont 106 seulement à usage d’habitation. Terme estimé autour de 2027 pour neuf ans. Le piège le plus fréquent : le nombre de lots n’est pas le nombre de logements, commerces et parkings étant comptés avec.
- Clos d’Alpinias, à Cayenne, route de Montabo : livraison annoncée pour 2016 par l’opérateur, 88 lots, présentée à l’époque comme éligible au Pinel outre-mer. Neuf ans placeraient le terme autour de 2026 : un immeuble entier entre dans la fenêtre la même année. Les biens ne reviennent pas à la revente un par un.
- Résidence La Perle Noire, à Rémire-Montjoly : règlement de copropriété daté de 2016, quatre syndicats de 26 lots dont le registre ne permet pas de tirer un total fiable, terme estimé autour de 2027 pour neuf ans. Onze sources s’y rapportent, dont une graphie fautive au registre : cherchez votre résidence sous plusieurs orthographes avant de conclure qu’elle n’y figure pas.
- Eden Roc, à Rémire-Montjoly : achèvement déclaré en 2020 dans Sitadel, terme estimé autour de 2027 pour six ans. Deux immatriculations au registre pour un même ensemble, et des volumes allant de 40 à 189 lots selon la source : nous retenons les 54 lots de l’opérateur, le permis de 189 logements portant sur la parcelle entière et non sur la seule résidence. On n’additionne jamais deux fiches.
- Oasis de la Chaumière, à Matoury : livraison annoncée pour 2017, 15 lots, terme estimé autour de 2027 pour neuf ans. Format représentatif de la commune : beaucoup d’opérations recensées, presque toutes petites, donc peu de comparables à l’estimation.
- Belle Humeur, à Macouria : achèvement déclaré en 2020, 71 logements au permis, dont aucun collectif. À Macouria, le stock est en maisons de lotissement, pas en appartements : ni la revente ni la courte durée ne s’y traitent comme à Cayenne.
- Kouroussienne, à Kourou : règlement de copropriété daté de 2016, 11 lots dont 8 d’habitation, terme estimé autour de 2027 pour neuf ans. Seule résidence de Kourou que nos sources placent dans la fenêtre, sur 17 identifiées : la commune concentre la demande de mission, pas le stock défiscalisé.
Détail secteur par secteur dans nos relevés sur les résidences livrées à Rémire-Montjoly, le secteur de Montabo à Cayenne et les programmes de Matoury et de Macouria.
Nommer une résidence ne dit rien de la situation d’un lot ni de son propriétaire : le dispositif fiscal y est déduit de l’année de commercialisation et des plaquettes de l’époque, jamais constaté.
Les quatre voies possibles à l’échéance
Proroger trois ans de plus
Un engagement initial de six ans peut être prorogé deux fois, un engagement de neuf ans une seule fois : le bénéfice du Pinel ne peut excéder douze ans. Le complément se calcule à taux réduit — 6 % puis 3 % pour un engagement de six ans, 3 % pour la seule période ouverte à un engagement de neuf ans, s’agissant des investissements réalisés jusqu’en 2022.
La prorogation reconduit la location nue, la résidence principale du locataire et les plafonds de loyer et de ressources, mais pas le taux initial. Un point rarement connu joue en votre faveur : un manquement constaté pendant une période prorogée ne remet pas en cause la réduction acquise au titre de la période initiale, la reprise portant sur le seul complément. Le mécanisme est exposé dans la doctrine administrative sur la prorogation triennale, et mis en face des trois autres issues, chiffres à l’appui, dans notre comparatif proroger ou sortir sur un T2 de Rémire-Montjoly.
Relouer en nu, sans plafond
L’engagement terminé, la location nue de droit commun redevient possible : plus de plafond de loyer, plus de plafond de ressources, plus de condition de résidence principale. L’écart avec le loyer plafonné existe, mais il est plus faible qu’il n’y paraît. Le plafond Pinel outre-mer 2026 est de 12,21 € le mètre carré hors charges, corrigé par le coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2 ; les loyers d’annonce, eux, sont publiés charges comprises, et la surface utile Pinel n’est pas la surface habitable. La comparaison brute surestime le manque à gagner.
Passer en meublé
Depuis les revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, en application de la loi du 19 novembre 2024, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %, contre 77 700 € et 50 % pour un meublé classé. Ces valeurs sont celles applicables aux revenus 2025 ; les seuils sont réévalués, faites confirmer ceux de l’année où vous basculerez. Cet écart classé / non classé est devenu le principal paramètre fiscal de la courte durée, et le classement résulte d’une décision de l’organisme visiteur : il n’a rien d’automatique. Depuis le 20 mai 2026, la déclaration d’un meublé est soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national : la marche à suivre commune par commune est détaillée dans notre point sur la déclaration d’un meublé de tourisme en Guyane, et les conséquences sur votre imposition dans ce que change le passage de la location nue au meublé.
Vendre
Vendre après le terme n’entraîne aucune reprise. Vendre avant est une autre affaire : l’impôt de l’année de la vente est majoré du montant total de la réduction obtenue, avec intérêt de retard et majoration. La loi prévoit trois exceptions limitativement énumérées : invalidité classée en deuxième ou troisième catégorie au sens de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, licenciement, décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. Ni mutation professionnelle, ni séparation n’y figurent ; le calcul complet d’une sortie anticipée figure dans ce que coûte de vendre son Pinel avant terme. Ces quatre voies sont par ailleurs comparées dans notre article sur les options à l’échéance d’un Pinel outre-mer, et si vous ignorez encore de quel dispositif relève votre bien, commencez par le tableau des dates de sortie Girardin, Scellier, Duflot et Pinel.
| Voie | Ce que vous devez respecter | Repère chiffré, T2 à Rémire-Montjoly | Avantage fiscal | Sortie |
|---|---|---|---|---|
| Proroger 3 ans | location nue, résidence principale, plafonds de loyer et de ressources | plafond 2026 : 542 €/mois hors charges au maximum | complément de 6 % puis 3 %, ou 3 % | ferme pour 3 ans |
| Relouer en nu sans plafond | droit commun du bail d’habitation | loyer d’annonce de référence : 763 €/mois charges comprises | aucun | bail de 3 ans |
| Passer en meublé | enregistrement, règlement de copropriété, taxe de séjour | occupation moyenne des meublés guyanais : 46 % en 2024 | micro-BIC 30 % / 15 000 € non classé, 50 % / 77 700 € classé | selon le contrat de gestion |
| Vendre | plus rien, une fois l’engagement terminé | prix médian d’un T2 ancien : 147 025 € | plus-value à 19 % + 17,2 %, abattement dès la 6e année | définitive |
Hypothèses : 37 m² de surface utile pour le plafond Pinel, 37 m² de surface de référence pour le loyer d’annonce (3e trimestre 2025), 43 m² de surface médiane pour le prix de vente (2023-2025). Trois périmètres qui ne se superposent pas, et des loyers charges comprises face à un plafond hors charges. Le taux d’occupation est une moyenne départementale Insee, pas une prévision.
Ce tableau donne des ordres de grandeur, pas un résultat net : le nu plafonné et le meublé sont opposés ligne par ligne, charges et rotations comprises, dans notre calcul sur douze mois pour un T2 de Rémire-Montjoly.
Fin de défiscalisation outre-mer : ce que vaut le bien à la revente aujourd’hui
Ce que disent les ventes réellement enregistrées
Les valeurs foncières publiques donnent, commune par commune, la médiane des ventes d’appartements dans l’ancien — le marché sur lequel vous vous retrouvez.
| Commune | Prix médian au m², appartement ancien | Moitié centrale des ventes | Prix médian d’un T2 | Prix médian d’un T3 |
|---|---|---|---|---|
| Rémire-Montjoly | 3 028 €/m² (202 ventes) | 2 555 à 3 645 €/m² | 147 025 € (43 m²) | 183 500 € (67 m²) |
| Cayenne | 2 679 €/m² (593 ventes) | 2 340 à 3 243 €/m² | 124 250 € (43 m²) | 165 000 € (64 m²) |
| Kourou | 2 041 €/m² (60 ventes) | 1 776 à 2 332 €/m² | 88 500 € (45 m²) | 128 000 € (70 m²) |
Hypothèses : mutations 2023-2025, ventes portant sur un seul local d’habitation, hors état futur d’achèvement. Pas de prix pour Matoury ni Macouria : quatre et une ventes exploitables sur trois ans, c’est statistiquement vide. La dispersion compte plus que la médiane. L’étage, l’exposition, le parking et l’état de la copropriété pèsent davantage que la moyenne communale.
L’écart entre le marché du neuf et celui de la revente
La moins-value moyenne d’une revente de bien défiscalisé en Guyane n’est publiée nulle part, et nous ne la chiffrerons pas. Ce qui est mesurable, c’est l’écart entre deux marchés : un appartement revendu dans l’ancien à Rémire-Montjoly s’échange autour de 3 030 € le mètre carré sur 2023-2025, quand les appartements neufs vendus en état futur d’achèvement dans la même commune se sont négociés autour de 4 500 à 4 600 € en 2023 et 2024. Deux nuances : cette comparaison oppose deux populations à la même date, pas votre achat de 2017 à votre revente de 2026 ; et le marché a progressé, le prix médian départemental passant de 2 465 € le mètre carré en 2021 à 2 748 € en 2025.
Nous avons cherché dans les mêmes données les parcelles ayant connu à la fois une vente en état futur d’achèvement et une revente entre 2021 et 2025, pour comparer les mêmes immeubles à eux-mêmes. Quatre seulement répondent au critère sur les cinq communes du littoral, et le prix de revente au mètre carré y ressort au-dessus du prix d’origine. L’échantillon ne prouve rien, mais il interdit d’écrire qu’une revente en Guyane se fait mécaniquement à perte.
Une moins-value ne donne droit à rien
Une moins-value immobilière n’est ni imputable sur une plus-value, ni reportable : vendre à perte ne produit aucune économie d’impôt. Et l’abattement pour durée de détention ne court qu’au-delà de la cinquième année, à 6 % par an pour l’impôt sur le revenu : pour un bien acheté entre 2015 et 2020, il reste faible en 2026. Le calcul figure dans notre article sur la moins-value à la revente d’un bien défiscalisé outre-mer.
