Passer de la location nue au meublé après un Pinel : les conséquences fiscales à anticiper

Micro-BIC ou régime réel : l’amortissement et son prix à la revente

Ce que le réel permet, et sa limite

Le réel est obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC, et ouvert sur option en deçà. Son intérêt tient à l’amortissement du bien et des meubles. Mais chez une personne physique, l’amortissement n’est déductible, au titre d’un exercice, que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges : il ne peut pas créer de déficit, et la fraction non déduite est reportable.

La réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025

L’article 84 de la loi du 14 février 2025 a complété l’article 150 VB du code général des impôts : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d’acquisition retenu pour la plus-value, qui augmente donc mécaniquement. Les résidences gérées pour étudiants, seniors et personnes handicapées sont exclues.

Le point pèse si vous visez une vente à dix-huit ou trente-six mois. Beaucoup de propriétaires de cette génération ne seront pourtant pas en plus-value. La moins-value moyenne d’une revente défisc en Guyane n’est publiée nulle part ; l’écart entre deux marchés, lui, se mesure. Sur les ventes de 2023 à 2025, un appartement revendu dans l’ancien à Rémire-Montjoly s’échange autour de 3 030 € le m², quand le neuf vendu en état futur d’achèvement s’y est négocié autour de 4 500 à 4 600 € le m². Or une moins-value n’ouvre aucun droit : ni imputable, ni reportable. Vendre à perte ne produit aucune économie d’impôt, point développé dans le guide du propriétaire en fin de défiscalisation outre-mer.

Une inconnue demeure : aucune source officielle consultée au 21 août 2026 ne règle la valeur d’inscription du bien à l’actif, donc la base amortissable. Faites établir une note écrite par un fiscaliste avant d’opter.

Ce qui précède décrit un régime, pas votre imposition : les seuils, les abattements et les dates valent au 21 août 2026, mais le résultat dépend de votre foyer, de votre acte et de vos déclarations passées. Cette bascule se chiffre avec un comptable avant d’être décidée, pas après.

La chronologie, et les cas où nous vous dirons de rester en nu

Six étapes, dans cet ordre

1. Vérifier la date de terme : l’engagement court à compter de la prise d’effet du bail initial, pas de la livraison ni de l’acte. Méthode dans notre article sur la date exacte de fin d’engagement Pinel.
2. Relire les trois derniers avis d’imposition, à la recherche d’un déficit foncier imputé sur le revenu global.
3. Lire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
4. Après le départ du locataire, obtenir le numéro de déclaration : depuis le 20 mai 2026, il s’obtient sur un téléservice national, un numéro par local.
5. Informer le syndic de ce numéro : obligation depuis la loi du 19 novembre 2024.
6. Immatriculer l’activité à l’INPI sous quinze jours, arbitrer micro-BIC ou réel, déposer le 1447-C-SD, organiser la taxe de séjour.

Quand le meublé de tourisme n’est pas la bonne réponse

Nous le disons aux propriétaires qui nous appellent, et cela nous coûte des dossiers.

Déficit foncier imputé sur le revenu global il y a moins de trois ans : relouez nu, terminez la période, basculez ensuite. Règlement de copropriété qui interdit le meublé de tourisme : le débat fiscal est sans objet. Sur le vote d’interdiction ouvert par la loi du 19 novembre 2024, une nuance est souvent mal rapportée : la majorité des deux tiers n’est utilisable que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Le Conseil constitutionnel l’a confirmé le 19 mars 2026.

Vente visée sous soixante jours : le coût d’entrée, ameublement, déclaration, immatriculation, CFE l’année suivante, ne sera pas amorti. Lot en résidence de services avec bail commercial en cours : vous n’avez pas la main sur l’usage.

Reste un cas de marché, le plus fréquent. Notre modèle repose sur une clientèle professionnelle en mission : spatial à Kourou, remplacements médicaux, gendarmerie mobile, chantiers. Un logement éloigné de ces flux, sans stationnement, dans un secteur où nous n’avons pas d’équipe de rotation, se remplira mal ; un bail classique bien tenu vaut mieux. Enfin, un même client ne peut pas totaliser plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs dans le même meublé sur une année civile : sur les missions longues, cela oriente vers le bail mobilité.

À sortir pour votre comptable

• Sur votre acte et votre premier bail : la date de prise d’effet du bail initial, qui fixe le terme. Elle reste une estimation tant qu’elle n’est pas recoupée avec votre engagement initial.
• Sur vos avis 2023 à 2025 : un déficit foncier imputé sur le revenu global, et l’année d’imputation la plus récente.
• Sur le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux : une clause d’habitation bourgeoise exclusive, ou une résolution visant le meublé de tourisme.
• Sur le zonage : Cayenne, Matoury et Rémire-Montjoly sont en zone tendue, Macouria et Kourou ne le sont pas. Nous n’avons trouvé, au 21 août 2026, aucune délibération y instaurant l’autorisation de changement d’usage.
• Avec votre conseil : micro-BIC ou réel, et la TVA — en principe exonérée, mais due à 10 % dès que trois services parmi petit-déjeuner, nettoyage, linge et réception sont proposés.

En résumé

• Sans classement, l’abattement micro-BIC est de 30 % jusqu’à 15 000 €, soit le taux du micro-foncier, avec la CFE en plus.
• Un déficit foncier imputé sur le revenu global impose de rester en nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
• Au réel, les amortissements déduits sont retirés du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value, depuis le 15 février 2025.

Si vous voulez que nous regardions votre cas — date de terme, calendrier de bascule, production attendue sur douze mois — écrivez-nous. Nous vous dirons aussi, le cas échéant, qu’il vaut mieux attendre.

FAQ

Peut-on passer d’une location nue à une location meublée après la fin d’un Pinel ?

Pendant l’engagement, oui, et lourdement : meubler revient à rompre l’obligation de louer nu. Après le terme, les trois événements déclencheurs — rupture, cession, démembrement — n’ont plus d’objet, et nous n’avons trouvé au 21 août 2026 aucun texte qui prolonge la reprise au-delà. Reste à être certain de la date du terme : c’est le seul point à faire trancher par votre conseil.

Que devient un déficit foncier si je passe en location meublée ?

Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Le BOFiP assimile l’affectation à la location meublée à une rupture de la location : le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédentes sont reconstitués, et les déficits repris ne s’imputent plus que sur des revenus fonciers.

Faut-il payer la CFE quand on loue un appartement en meublé de tourisme ?

L’administration y voit une activité commerciale professionnelle par nature, donc soumise à la CFE. Les exonérations visent l’habitation personnelle du loueur, ce que n’est pas un appartement détenu pour la location. Une exonération générale joue sous 5 000 € de recettes.

Les amortissements en LMNP sont-ils repris au moment de la vente ?

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retirés du prix d’acquisition retenu pour la plus-value, ce qui l’augmente mécaniquement. Les résidences gérées pour étudiants, seniors et personnes handicapées sont exclues.

Quel abattement micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé en Guyane ?

Trente pour cent jusqu’à 15 000 € de recettes, comme partout en France : aucune source officielle consultée le 21 août 2026 ne prévoit de seuil ni d’abattement majoré outre-mer. Un meublé classé relève de 50 %, jusqu’à 77 700 € pour 2025.

Combien coûte la taxe de séjour pour un meublé non classé à Cayenne ou à Kourou ?

Sur la Communauté d’agglomération du Centre Littoral, 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, plafonné à 1,50 €. Sur la Communauté de communes des Savanes, dont relève Kourou, 3 %.