Il vous reste un printemps pour trancher. L’engagement de six ans qui court sur votre T2 depuis la prise d’effet du premier bail, le 1er septembre 2020, arrive à son terme début septembre 2026 — sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement initial. L’option se lève au printemps suivant, en déclarant vos revenus 2026 : un imprimé joint, ou rien. Entre les deux, dix-huit mois pendant lesquels personne ne vous aura posé les quatre issues côte à côte, chiffrées, sur la même feuille.
Sur un T2 de 37 m² à Rémire-Montjoly, les trois scénarios qui conservent le bien tiennent dans un écart de moins de 3 000 € nets sur trois ans. Ce qui les sépare n’est pas le rendement, c’est votre base Pinel et votre liberté de vendre. Au-delà d’environ 171 000 € de base, proroger reprend l’avantage. En dessous, le meublé passe devant, avec une particularité que les autres options n’ont pas : il n’empêche pas de vendre.
Proroger Pinel ou sortir : ce que recouvrent les quatre options
Proroger
La prorogation se fait par périodes de trois ans : un engagement initial de six ans peut être prorogé deux fois, un engagement de neuf ans une seule fois, sans dépasser douze ans au total. Elle n’est pas automatique. C’est une option que vous exercez en joignant l’imprimé 2044-EB à votre déclaration de revenus de l’année où l’engagement initial arrive à son terme. Elle reconduit toutes les contraintes — location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyer et de ressources — mais pas le taux initial : le complément vaut 6 % puis 3 % pour un engagement de six ans, 3 % pour un engagement de neuf ans (BOFiP, prorogation de l’engagement Pinel).
Le taux initial outre-mer est de 23 % pour six ans et 29 % pour neuf ans, contre 12 % et 18 % en métropole jusqu’en 2022 : la réduction déjà encaissée est bien plus lourde qu’en France hexagonale, mais le complément de prorogation, lui, est identique. En Guyane, le plafond de loyer applicable à un bail conclu ou renouvelé en 2026 est de 12,21 € le mètre carré de surface utile, avant coefficient.
Sortir, vendre, ou passer en meublé
Sortir sans vendre, c’est relouer nu au prix du marché, sans plafond ni avantage fiscal. Vendre, c’est céder après le terme : une cession pendant l’engagement entraîne en principe la reprise de la réduction d’impôt, sujet de notre article sur ce que coûte une vente avant la fin de l’engagement. Passer en meublé de tourisme, c’est équiper le logement et le louer à une clientèle de passage : on quitte les revenus fonciers pour les bénéfices industriels et commerciaux.
Le lieu pèse sur l’arbitrage. Le registre national des copropriétés recense 156 copropriétés et 3 124 lots d’habitation à Rémire-Montjoly, contre 23 copropriétés à Matoury et 4 à Macouria : plus de 84 % du stock guyanais de lots en copropriété se concentre sur Cayenne et Rémire-Montjoly. Si votre bien est ici, vous avez un marché de revente et un marché locatif ; ailleurs, beaucoup moins.
Le comparatif chiffré sur trois ans
Le bien type retenu
Un T2 de 37 m² à Rémire-Montjoly : c’est la surface de référence de l’appartement une-deux pièces dans la carte des loyers de l’ANIL. Sur les ventes enregistrées entre 2023 et 2025, la médiane ressort à 3 028 € le m² dans la commune, soit environ 112 000 €. La moitié centrale des transactions se situe entre 2 555 et 3 645 € le m² : selon l’étage et l’état de la copropriété, le même bien vaut 94 500 à 135 000 €.
Le tableau
| Scénario sur trois ans | Revenus bruts | Charges et gestion | Fiscalité indicative | Net estimé | Valeur à la sortie |
|---|---|---|---|---|---|
| Proroger, nu et plafonné | 19 512 € | 1 561 € + X | Complément Pinel de 6 % de la base : + 9 000 € | 26 951 € | 112 000 € |
| Relouer nu au prix du marché | 27 468 € charges comprises | 2 197 € + provisions pour charges + X | Revenus fonciers, aucune réduction d’impôt | 25 271 € | 112 000 € |
| Vendre au terme de l’engagement | 112 000 € une fois, puis plus rien | Commission de vente + X jusqu’à la signature | Plus-value : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux | 112 000 € avant frais et impôt | 0 € |
| Passer en meublé de tourisme | 35 259 € | 7 052 € de commission + exploitation + X | Micro-BIC : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes si non classé, 50 % si classé | 28 207 € | 112 000 € |
La vente avant le terme ne figure pas dans ce tableau : une cession pendant l’engagement entraîne en principe la reprise de la réduction déjà obtenue : c’est un autre calcul.
Les hypothèses, une par une
- Loyer plafonné : 542 € par mois hors charges, soit 19 512 € sur 36 mois, maximum autorisé pour 37 m² de surface utile en 2026 — laquelle n’est pas la surface habitable de votre acte.
- Loyer de marché : 763 € par mois charges comprises, soit 20,63 € le m², loyer d’annonce relevé à Rémire-Montjoly pour un une-deux pièces au troisième trimestre 2025. Il inclut les charges quand le plafond Pinel les exclut : l’écart apparent de 221 € par mois surestime le manque à gagner réel.
- Base Pinel : 150 000 €, chiffre d’illustration, pas une estimation de votre prix payé. La base est plafonnée à 5 500 € le m² de surface habitable, soit 203 500 € au plus pour 37 m².
- Meublé : 70 € la nuit, 46 % d’occupation, soit 167,9 nuits et 11 753 € de recettes par an. Les 70 € sont notre tarif indicatif sur le T2 que nous gérons à Rémire-Montjoly, aucune source publique ne publiant de prix de nuitée en Guyane. Les 46 % viennent de l’Insee, meublés de tourisme guyanais, 2024.
- Frais de gestion : 8 % en nu, à remplacer par le taux de votre mandat, et 20 % en meublé, milieu de la fourchette de 18 à 25 % que nous pratiquons. Ménage et taxe de séjour sont à la charge du voyageur.
- X : taxe foncière, charges non récupérables, assurance. Faute de source publique en Guyane, nous ne les chiffrons pas. Identiques dans les quatre colonnes, elles changent le niveau, pas le classement.
- Valeur à la sortie : 112 000 € constants, convention et non prévision. Le net est estimé avant impôt sur le revenu et avant X.
Refaire le calcul avec vos propres chiffres
Le loyer plafonné et le complément de prorogation
Loyer maximal mensuel = 12,21 € × coefficient × S, avec coefficient = 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. En dessous de 38 m² environ, le coefficient bute sur son plafond : 14,65 € le m². Au-dessus, il redescend, à 13,07 € pour 52 m² et 11,72 € pour 72 m².
Complément de prorogation = 6 % × base de la réduction, réparti sur trois ans, soit 2 % par an ; 3 % pour un engagement de neuf ans. C’est le seul chiffre du comparatif qui se calcule sans connaître votre tranche : une réduction d’impôt ne dépend pas du taux marginal, contrairement à l’imposition des loyers. D’où le point de bascule : le net de la prorogation s’écrit 17 951 € + 6 % de votre base, celui du meublé 28 207 €, et les deux s’égalisent vers 171 000 €.
Le revenu en meublé et son point mort
Recettes annuelles = prix moyen par nuit × 365 × taux d’occupation. Un point d’occupation vaut 3,65 nuits, soit 256 € de recettes brutes par an à 70 €.
Le point mort est plus parlant que le total. À 70 € la nuit et 20 % de commission, chaque nuit rapporte 56 € nets. Le loyer plafonné annuel de 6 504 € est atteint à 116 nuits, soit 32 % d’occupation ; le loyer de marché en nu, net de gestion, à 150 nuits, soit 41 %. En dessous de 32 % d’occupation, la prorogation rapporte davantage que le meublé. Le seuil dépend de votre prix par nuit : sur le logement avec piscine que nous gérons dans la commune, notre tarif indicatif est de 95 €, soit environ 12 600 € de recettes brutes de plus sur trois ans à occupation identique. Détail dans notre comparatif location nue plafonnée contre meublé de tourisme sur douze mois.
Comparez enfin vos recettes au seuil du micro-BIC : 15 000 € si le meublé n’est pas classé, 77 700 € pour les revenus 2025 s’il l’est. À 11 753 €, notre bien type passe dessous ; à 95 € la nuit, il le franchit et le classement devient décisif.
Ce que le tableau ne dit pas
La colonne « valeur à la sortie » est celle qui compte
Trois colonnes sur quatre vous laissent propriétaire d’un bien à 112 000 €, la quatrième le convertit en trésorerie. Une moins-value immobilière n’ouvre aucun droit : elle n’est ni imputable sur une plus-value, ni reportable, hors le cas très particulier d’une vente en bloc. Les abattements pour durée de détention sont lents : 6 % par an d’impôt sur le revenu à partir de la sixième année, 1,65 % seulement de prélèvements sociaux, pour une exonération complète à vingt-deux ans puis à trente ans. Sur un bien acquis en 2019, l’abattement reste faible en 2026.
Le délai de vente n’y figure pas, parce qu’il n’est publié nulle part
Aucune source publique ne publie de délai moyen de vente en Guyane, et les moyennes nationales ne valent pas pour un marché de quelques centaines de transactions par an. Nous constatons, sur les biens que nous gérons, une commercialisation qui se compte en trimestres plutôt qu’en semaines. Or le tableau suppose une vente immédiate. Si elle prend un an et demi, ajoutez autant de mois de X sans revenu en face, et un logement fermé sous un climat où l’humidité relative dépasse 80 % toute l’année, selon une synthèse climatologique publiée sur le portail Guyane SIG. D’où notre offre : louer en courte durée un appartement pendant sa mise en vente.
