T2 à Rémire-Montjoly : location nue plafonnée contre meublé de tourisme, le calcul complet sur 12 mois

Rentabilité Airbnb Guyane : le seuil d’occupation qui fait basculer le calcul

En séparant les charges fixes de celles qui suivent le volume, chaque nuit vendue laisse environ 48 € nets, et les charges fixes de la colonne meublé s’établissent autour de 4 900 €.

D’où trois seuils : environ 183 nuits, soit 50 % d’occupation, pour égaler le nu plafonné ; environ 173 nuits si le nu subit un mois de vacance ; et environ 213 nuits, soit 58 %, pour dépasser le nu reloué au prix du marché. La moyenne guyanaise étant de 46 %, un bien dans la moyenne ne rentabilise pas le passage en meublé. Il faut être au-dessus, et savoir pourquoi on y sera.

Un calcul rapide donne un seuil bien plus bas, autour de 32 %, parce qu’il compare des recettes nettes de commission à un loyer brut, sans réintégrer la copropriété non récupérable, l’énergie et l’internet. Tout l’écart entre 32 % et 50 % tient dans ces lignes.

Vingt-huit à trente-huit rotations contre un état des lieux

À six nuits de durée moyenne de séjour, ce que nous observons sur nos T2, 168 nuits font environ 28 séjours et 226 nuits environ 38. Autant d’arrivées, de départs, de rotations de linge et d’états des lieux photographiés. En nu, c’est un état des lieux tous les trois ans. Les 2 100 € d’écart du scénario haut se paient en travail.

Les mois creux, et le mois de mai

La demande guyanaise n’est pas touristique : en 2025, l’Insee attribue 64 % des nuitées hôtelières du département au tourisme d’affaires. Elle suit les calendriers professionnels, pas les vacances scolaires, et elle a des trous. Mai est notre pire mois : le plus arrosé de l’année à la station de Cayenne-Matoury, 600 mm sur les normales 1991-2020, et celui où l’hôtellerie guyanaise a affiché son plus bas taux d’occupation en 2024, 46,2 %, contre 58,5 % en novembre. Un tableur qui étale 62 % sur douze mois égaux se trompe de saison. Détail des variations dans notre relevé des taux d’occupation, prix moyens par nuit et charges réelles constatés en Guyane.

Les cas où nous vous déconseillons le meublé

Trois situations où nous vous répondrons non

Votre règlement de copropriété l’interdit. Depuis le 21 novembre 2024, les règlements nouvellement établis doivent mentionner l’autorisation ou l’interdiction, et une copropriété dotée d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive peut voter l’interdiction aux deux tiers des voix. Si votre résidence a franchi ce pas, le sujet est clos.

Votre bien est excentré. Notre clientèle est professionnelle : elle veut vingt minutes de trajet vers le CHU de Cayenne, la préfecture, l’aéroport de Matoury ou la RN1. Un T2 mal desservi tiendra le scénario bas, perdant sur ce calcul.

Vous voulez sortir sous soixante jours. Si le compromis est proche, le meublé n’a pas le temps de monter en charge. La question n’est plus la rentabilité, mais d’éviter que le logement se dégrade pendant la commercialisation : quelques mois volets fermés suffisent, sous ce climat, à installer la moisissure sur les joints et l’odeur des siphons asséchés, et un acquéreur qui ouvre cette porte fait une offre plus basse. Si la vente peut prendre douze à vingt-quatre mois, en revanche, le meublé finance l’attente au lieu de la subir.

Un tableau ne lève pas les réserves de fond — dégradations, temps à y consacrer, copropriété, revente. Elles sont reprises une par une dans notre réponse aux sept objections des propriétaires métropolitains.

Refaire ce calcul sur votre propre bien

• Votre appel de fonds annuel et sa ventilation. Demandez au syndic la répartition entre charges récupérables et non récupérables : c’est la ligne qui bouge le plus d’une colonne à l’autre.
• Votre règlement de copropriété. Cherchez « meublé de tourisme », « location saisonnière » et « habitation bourgeoise ». Si la clause est exclusive, faites-la lire par votre notaire.
• Votre surface utile au sens du dispositif, et non la surface habitable de l’annonce : elle détermine le coefficient 0,7 + 19/S, donc votre plafond réel.
• Votre contrat d’assurance. Le passage en meublé modifie l’usage déclaré : votre assureur doit en être informé, et la prime change.
• Votre numéro d’enregistrement. Depuis le 20 mai 2026, la déclaration avec enregistrement s’applique sur tout le territoire national : voir notre article sur la déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement d’un meublé de tourisme en Guyane.
• La date de fin de votre engagement. Elle court à compter de la prise d’effet du bail initial, pas de la livraison ni de l’acte. Estimez-la, puis faites-la confirmer sur votre acte : tant qu’elle n’est pas passée, le meublé est incompatible avec le dispositif.

En résumé

• Sur ce T2 de 37 m², le nu plafonné laisse environ 3 950 € par an, le meublé environ 3 240 € à 46 % d’occupation et 6 050 € à 62 %.
• Le seuil de bascule est d’environ 50 % d’occupation contre le nu plafonné, 58 % contre le nu reloué au prix du marché.
• La moyenne guyanaise des meublés est de 46 % : le passage n’a de sens que si vous avez une raison précise d’être au-dessus.
• Les lignes qui font l’écart sont les charges de copropriété, intégralement à votre charge en meublé, et l’énergie.
• Le gain du scénario haut se paie en travail : 28 à 38 rotations par an contre un état des lieux tous les trois ans.

Ce calcul est celui d’un bien précis, hypothèses écrites noir sur blanc ; le vôtre sera différent. Envoyez-nous votre appel de fonds, votre taxe foncière et votre surface réelle, nous vous renvoyons le tableau rempli. Pour le cadre général, commencez par notre guide du propriétaire en fin de défiscalisation outre-mer.

FAQ

Quelle est la rentabilité d’un Airbnb en Guyane pour un T2 ?

Sur le T2 de 37 m² de notre exemple, le meublé laisse environ 3 240 € par an à 46 % d’occupation et environ 6 050 € à 62 %, toutes charges déduites, avant impôt. Le résultat dépend bien plus du taux d’occupation que du tarif à la nuit. En dessous d’environ 50 %, la location nue reste plus intéressante.

Combien peut-on louer un T2 en nu à Rémire-Montjoly en 2026 ?

Sous plafond Pinel, 542 € par mois hors charges pour 37 m² de surface utile, au barème 2026 des départements d’outre-mer. Une fois l’engagement terminé, la carte des loyers 2025 situe un T2 de cette taille autour de 763 € charges comprises, soit de l’ordre de 675 € hors charges. À vérifier sur votre bail et votre surface utile réelle.

À partir de combien de nuits le meublé devient-il plus rentable que la location nue ?

Sur ce bien, environ 183 nuits par an, soit 50 % d’occupation, pour égaler le nu plafonné, et environ 213 nuits, soit 58 %, pour dépasser le nu reloué au prix du marché. Ces seuils dépendent de vos charges fixes réelles : refaites le calcul avec votre appel de fonds et votre taxe foncière.

Peut-on faire visiter un T2 mis en vente tout en le louant en meublé de tourisme ?

Oui, à condition d’en faire un process. Les dates de visite sont bloquées dans le calendrier de réservation et les créneaux concentrés entre 11 h et 14 h les jours de départ, entre le départ des voyageurs et l’arrivée des suivants. Les journées sans réservation reviennent à l’agence. Les réservations s’arrêtent à la signature du compromis, et notre contrat se résilie à trente jours.

Le passage du nu au meublé après un Pinel a-t-il des conséquences fiscales ?

Oui : changement de catégorie de revenus, seuils et abattements du micro-BIC différents selon que le meublé est classé ou non, traitement des amortissements en cas de revente. Le sujet est développé dans notre article sur les conséquences fiscales du passage de la location nue au meublé après un Pinel. Faites chiffrer votre cas par votre conseil.