Muchos propietarios de alquileres amueblados en Guadalupe ignoran que estan dejando dormir una ventaja importante: la recuperacion del IVA pagado en la compra o construccion de su inmueble. En el alquiler amueblado clasico es imposible, porque la actividad esta exenta de IVA. Pero al pasar a la parahoteleria en Guadalupe, es decir, al ofrecer verdaderas prestaciones de tipo hotelero, entras en el ambito del IVA y puedes, bajo ciertas condiciones, recuperar el impuesto pagado sobre tu inversion. En una promocion de obra nueva en Saint-Francois o en Le Gosier, eso supone facilmente varias decenas de miles de euros. Tras varios anos acompanando a anfitriones entre Grande-Terre y Basse-Terre, aqui tienes el modo de empleo, con ejemplo cifrado incluido.
Aviso: articulo informativo que no sustituye la opinion de un asesor contable. Los umbrales y tipos citados son los aplicables en 2025-2026 y pueden cambiar.
Parahoteleria en Guadalupe: de que hablamos realmente
La parahoteleria designa un alquiler amueblado enriquecido con servicios que lo acercan a la hosteleria. Fiscalmente, ya no es una simple puesta a disposicion de una vivienda: es una prestacion de alojamiento acompanada de servicios, por tanto una actividad sujeta al IVA. Y donde hay IVA repercutido hay, como reflejo, derecho a deduccion del IVA pagado en tus gastos, incluida la adquisicion del inmueble. Todo el interes del estatus parahotelero en ultramar esta ahi: transformar un alquiler amueblado exento, que soporta el IVA sin recuperarlo jamas, en una actividad sujeta que si puede recuperarlo.
La diferencia con el alquiler amueblado clasico
En un alquiler amueblado clasico, entregas las llaves y el viajero se las arregla solo: estas exento de IVA (articulo 261 D del Codigo General de Impuestos frances), lo que parece ventajoso pero impide cualquier recuperacion. En parahoteleria, ofreces servicios durante la estancia, como un pequeno hotel. La frontera no depende ni de la duracion de las estancias ni del importe de los alquileres, sino unicamente de la realidad de las prestaciones prestadas.
Los 3 servicios parahoteleros que activan el IVA
Este es el nucleo del asunto. Para que un alquiler sea calificado de parahotelero y entre en el ambito del IVA, la administracion exige que ofrezcas, ademas del alojamiento, al menos tres de los cuatro servicios siguientes, en condiciones similares a las de la hosteleria profesional:
- el desayuno: ofrecido a todos los ocupantes, ya sea servido o puesto a disposicion (cesta, bufe, entrega);
- la limpieza regular de los locales: no solo la limpieza de fin de estancia, sino un mantenimiento ofrecido de manera recurrente durante la estancia;
- el suministro de ropa de casa: sabanas y toallas suministradas y renovadas, como en un hotel;
- la recepcion de la clientela: una acogida, aunque no haya presencia fisica permanente, pero efectiva (entrega personalizada de llaves, punto de contacto dedicado, asistencia durante la estancia).
Dos puntos son decisivos. Primero, hacen falta tres de cuatro, ni uno menos. Segundo, los servicios deben estar realmente ofrecidos y poder organizarse, no necesariamente consumirse: si un viajero rechaza el desayuno o la limpieza durante la estancia, el servicio sigue siendo valido siempre que se haya ofrecido. La administracion observa la realidad de la prestacion, no la mencion en el anuncio.
Por que esta condicion es exigente en la practica
Sobre el terreno guadalupeno, organizar estos servicios exige una logistica real: un equipo de limpieza disponible entre Sainte-Anne, Le Gosier y Saint-Francois, un circuito de lavanderia para la rotacion de la ropa, un abastecimiento de productos locales para el desayuno. Ya no alquilas una vivienda, explotas un alojamiento. Es ese nivel de servicio el que una conserjeria como Hostel Toucan estructura para sus anfitriones.
Recuperar el IVA de un amueblado en los DOM: el mecanismo
Una vez sujeto, aplicas el IVA sobre tus noches (tipo reducido del 2,1 % en Guadalupe, frente al 10 % en la Francia metropolitana) y deduces el IVA de tus gastos. La recuperacion del IVA sobre un amueblado en los DOM afecta en particular a:
- la adquisicion de una vivienda de obra nueva vendida por un promotor (IVA inmobiliario);
- la construccion de una villa de alquiler (facturas de artesanos y empresas);
- las grandes obras de renovacion y acondicionamiento;
- el mobiliario, los electrodomesticos y los equipamientos, asi como los gastos corrientes (conserjeria, lavanderia, energia).
Punto clave propio del archipielago: el tipo normal del IVA en Guadalupe es del 8,5 % en lugar del 20 % en la Francia metropolitana. El IVA recuperable es por tanto menor que en la Francia continental, pero sobre un inmueble nuevo o una construccion, el importe sigue siendo muy significativo, y se suma a la amortizacion en el regimen real. Para la interaccion con el octroi de mer propio de los DOM, consulta nuestra guia del propietario de Guadalupe.
Atencion: esta deduccion nunca esta definitivamente adquirida, es regularizable a lo largo de 20 anos (ver la FAQ). El compromiso parahotelero debe, por tanto, mantenerse en el tiempo.
Ejemplo cifrado: una villa nueva en Saint-Francois
Un caso realista que encontramos en la Riviera du Levant:
- Villa nueva (T3 con piscina, sector marina-golf): 350 000 € IVA incluido, es decir 27 420 € de IVA al 8,5 %;
- Mobiliario y equipamiento completo (ropa de cama, electrodomesticos, climatizacion, ropa de hogar): 18 000 € IVA incluido, de los cuales 1 410 € de IVA;
- Acondicionamiento y pequenas obras: 8 000 € IVA incluido, de los cuales 626 € de IVA.
IVA potencialmente recuperable al inicio: del orden de 29 400 €. En contrapartida, sobre 22 000 € de ingresos anuales, solo repercutes el IVA al 2,1 %, es decir, unos 452 € al ano. El credito de IVA del primer ano, reembolsable por la administracion, mejora por tanto directamente tu tesoreria. El juego vale la pena sobre todo en obra nueva o construccion, mucho menos en lo antiguo ya amortizado.
Franquicia de base del IVA: el arbitraje que no hay que perderse
Por debajo del umbral de la franquicia de base (del orden de 85 000 € anuales para el alojamiento), en principio estas dispensado de facturar el IVA. Pero para recuperar el IVA de la inversion, hay que renunciar voluntariamente a esta franquicia y optar por la sujecion. Esta opcion, que debe plantearse desde el principio, condiciona todo el mecanismo: se justifica incluso con una cifra de negocio modesta.
Parahoteleria o LMNP clasico: como decidir
El estatus parahotelero no siempre es la opcion correcta. Algunas referencias de campo:
- Inmueble nuevo o construccion: la parahoteleria es muy interesante, ya que la recuperacion del IVA es masiva;
- Inmueble antiguo ya amortizado, poco IVA recuperable: el alquiler amueblado clasico (LMNP) en regimen real suele ser suficiente;
- Sin equipo ni conserjeria: mantener tres servicios de nivel hotelero todo el ano es ilusorio y expone a una regularizacion en caso de inspeccion.
No confundas dos fiscalidades distintas: el IVA (que la parahoteleria permite recuperar) y el impuesto sobre la renta (micro-BIC o real). Ambos se acumulan y se optimizan juntos; para la parte del impuesto sobre la renta, nuestra guia completa de Guadalupe detalla el regimen LMNP de los DOM.
Asesorarse para asegurar el estatus
La parahoteleria es un estatus potente pero exigente: hay que probar la realidad de los tres servicios y mantener el compromiso en el tiempo. Es lo que estructuramos en Hostel Toucan, conserjeria implantada en los DROM: limpieza durante la estancia, rotacion de la ropa, acogida y asistencia a los viajeros, todo documentado para caracterizar sin ambiguedad la actividad. Nuestros viajeros reservan en directo, sin gastos de plataforma, con cancelacion gratuita hasta 7 dias antes de la llegada y una asistencia por WhatsApp 7 dias a la semana: tu ingreso neto se ve asi mejorado.
Eres propietario en Guadalupe o estas a punto de comprar obra nueva? Haz balance de la viabilidad del estatus parahotelero en nuestra pagina de propietarios. Todavia estas explorando el mercado? Recorre nuestros alquileres en Guadalupe para situar el potencial de alquiler entre la animacion balnearia de Grande-Terre y la naturaleza exuberante de Basse-Terre.
FAQ
Cuales son los 3 servicios obligatorios de la parahoteleria?
Hay que ofrecer al menos tres de las cuatro prestaciones siguientes, en condiciones proximas a las de un hotel: desayuno, limpieza regular de los locales durante la estancia, suministro de ropa de casa y recepcion de la clientela. Los servicios deben estar realmente ofrecidos y poder organizarse, aunque el viajero no los consuma todos. Dos servicios no bastan.
Se puede recuperar el IVA de la compra de un amueblado en Guadalupe?
Si, pero solo en parahoteleria (por tanto sujeto al IVA) y optando por la sujecion, es decir, renunciando a la franquicia de base. Entonces recuperas el IVA de la adquisicion de una vivienda de obra nueva, la construccion, las grandes obras y el mobiliario. En el alquiler amueblado clasico exento, es imposible. El tipo guadalupeno del 8,5 % hace que el IVA recuperable sea menor que en la Francia metropolitana, pero significativo en obra nueva.
Que tipo de IVA se aplica a las noches en parahoteleria en Guadalupe?
El tipo reducido del 2,1 %, frente al 10 % en la Francia metropolitana. Es el tipo que facturas sobre tus noches una vez sujeto, muy inferior al IVA recuperado previamente sobre la inversion, lo que hace que la operacion sea favorable en obra nueva.
Que ocurre si dejo la parahoteleria despues de haber recuperado el IVA?
La deduccion del IVA inmobiliario es regularizable a lo largo de 20 anos: cesar la actividad o revender fuera del ambito del IVA antes de ese plazo obliga a devolver una fraccion del impuesto recuperado, a prorrata de los anos restantes. La ventaja supone por tanto mantener el compromiso en el tiempo, algo que debes validar con tu asesor contable antes de empezar.
