«¡8 % de rentabilidad en Cayena!» Si alguna vez has ojeado los anuncios inmobiliarios de Guayana Francesa, te habrás topado con esta clase de promesa. Pero entre esa cifra anunciada y la rentabilidad neta de alquiler que realmente percibes en Guayana Francesa, la diferencia suele alcanzar de 2 a 4 puntos. Tras varios años acompañando a propietarios entre Cayena, Rémire-Montjoly y Kourou, te lo puedo confirmar: casi nunca nos equivocamos con el alquiler, nos equivocamos con los gastos. Así es como se plantea el cálculo correctamente, con cifras reales del mercado local.
Por qué la rentabilidad bruta anunciada en Guayana Francesa es engañosa
La rentabilidad bruta es una división simplista: alquileres anuales ÷ precio de compra × 100. Ignora todo lo que conforma la realidad de una inversión en Guayana Francesa:
- Los gastos de adquisición: notario (alrededor del 8 % en vivienda usada), posibles obras de adecuación (climatización, tratamiento antihumedad, mosquiteras).
- Los gastos recurrentes: impuesto sobre bienes inmuebles, comunidad, seguro de propietario no ocupante (PNO), mantenimiento acelerado por el clima ecuatorial.
- La vacante de alquiler, muy variable según el municipio: baja en Cayena y Rémire-Montjoly, más marcada en Saint-Laurent-du-Maroni en ciertos segmentos.
- La fiscalidad, distinta según alquiles sin amueblar, amueblado de larga duración o por temporada.
En Guayana Francesa, estas partidas pesan proporcionalmente más que en la Francia metropolitana: el clima desgasta rápido los equipos (un aire acondicionado se reemplaza cada 7 a 10 años, calcula entre 800 y 1.500 € por split instalado), y las primas de seguro de los territorios de ultramar (DOM) están recargadas entre un 15 y un 30 % respecto a la metrópoli.
Cómo calcular la rentabilidad neta de tu alquiler en Guayana Francesa
La fórmula de la rentabilidad neta antes de impuestos
Un cálculo serio de rentabilidad en Guayana Francesa se hace en tres etapas:
- Alquileres anuales reales = alquiler × 12 × tasa de ocupación (y no simplemente × 12).
- Gastos anuales = impuesto sobre bienes inmuebles + comunidad no recuperable + PNO + mantenimiento + gestión + contabilidad.
- Rentabilidad neta = (alquileres reales − gastos) ÷ (precio de compra + gastos de notario + obras) × 100.
Fíjate en el denominador: lo que cuenta es el coste total de adquisición, no el precio anunciado. En un bien de 150.000 €, los 12.000 € de notario y 8.000 € de reforma hacen caer la rentabilidad 0,8 puntos por sí solos.
Los gastos de alquiler en los DOM que nunca debes olvidar
Estos son los órdenes de magnitud que observo sobre el terreno para un apartamento de uno o dos dormitorios en la isla de Cayena:
- Impuesto sobre bienes inmuebles: de 900 a 1.600 €/año según el municipio (Cayena y Matoury están en la franja alta).
- Gastos de comunidad: de 80 a 150 €/mes en las residencias recientes con piscina o portería, de los cuales solo una parte es recuperable del inquilino.
- Seguro PNO: de 180 a 300 €/año en los DOM.
- Mantenimiento del aire acondicionado: de 120 a 200 €/año para la limpieza y la recarga, indispensable con este clima.
- Provisión para obras/desgaste: prevé un 1 % del valor del bien al año; la humedad y la sal (para los bienes cercanos al litoral de Rémire-Montjoly) no perdonan.
- Gestión del alquiler: del 6 al 8 % de los alquileres en larga duración, del 20 al 25 % en conserjería por temporada (pero con ingresos brutos muy superiores).
Ejemplo con cifras: un apartamento de un dormitorio en Cayena, bruto frente a neto
Tomemos un caso concreto y representativo: un apartamento de un dormitorio de 48 m² con aire acondicionado, comprado por 145.000 € cerca de la Place des Palmistes, a 15 minutos del aeropuerto Félix-Éboué.
Escenario 1: alquiler amueblado de larga duración
- Alquiler: 780 €/mes, es decir 9.360 €/año teóricos.
- Rentabilidad bruta anunciada: 6,5 %.
- Vacante real (3 semanas/año de media): −540 €.
- Impuesto sobre bienes inmuebles: −1.250 €. Comunidad no recuperable: −720 €. PNO: −220 €. Mantenimiento de climatización y pequeñas reparaciones: −600 €. Gestión al 7 %: −617 €.
- Ingreso neto antes de impuestos: alrededor de 5.413 €.
- Coste total de adquisición (notario + amueblamiento incluidos): 162.000 €.
- Rentabilidad neta real: 3,3 %. La mitad de la cifra del anuncio.
Escenario 2: alquiler por temporada con conserjería
Guayana Francesa tiene una particularidad valiosa: su demanda de alquiler de corta duración no es solo turística. Personal del programa espacial en Kourou, médicos de refuerzo, militares, investigadores camino de la reserva de los Nouragues: las estancias de 5 a 30 noches son constantes todo el año, con un pico en la estación seca (de mediados de julio a mediados de noviembre) y en torno a los lanzamientos de Ariane 6.
- Tarifa media: 72 €/noche, ocupación realista del 62 %: alrededor de 16.300 €/año.
- Conserjería completa (limpieza refacturada al viajero): −22 %, es decir −3.586 €.
- Gastos fijos idénticos (impuesto sobre bienes inmuebles, comunidad, PNO): −2.190 €. Energía e internet a tu cargo: −1.560 €. Desgaste reforzado: −900 €.
- Ingreso neto antes de impuestos: alrededor de 8.064 €.
- Rentabilidad neta real: 5,0 %, con la ventaja añadida del régimen LMNP real, que permite amortizar el bien y neutralizar el impuesto durante varios años.
La rentabilidad real del amueblado en Guayana Francesa se inclina por tanto claramente a favor del alquiler por temporada bien gestionado, siempre que el bien esté en una zona de demanda (Cayena, Rémire-Montjoly, Matoury por el aeropuerto, Kourou por el Centro Espacial) y la explotación sea profesional. Nuestra guía completa de Guayana Francesa detalla las ventajas de cada municipio.
