Assurance habitation et vacance prolongée : la clause que la plupart des propriétaires n'ont pas lue

Ce qui se passe en cas de sinistre après une inoccupation non déclarée

Bonne foi : réduction. Mauvaise foi : nullité

Le code des assurances distingue deux situations. Si votre bonne foi n’est pas en cause, l’article L. 113-9 écarte la nullité : découverte après le sinistre, l’omission réduit l’indemnité en proportion du rapport entre la prime payée et celle qui aurait été due si le risque avait été complètement déclaré. Si l’assureur établit une réticence ou une fausse déclaration intentionnelle, l’article L. 113-8 conduit à la nullité, les primes lui restant acquises. La preuve de l’intention lui incombe.

Ce que donne le calcul

Les trois colonnes ci-dessous sont des hypothèses de travail destinées à montrer le mécanisme. Ce ne sont ni des tarifs, ni des sinistres constatés.

Élément du calcul	Hypothèse A	Hypothèse B	Hypothèse C
Dommages retenus après expertise	12 000 €	12 000 €	12 000 €
Prime annuelle effectivement payée	340 €	340 €	340 €
Prime qui aurait été appelée, vacance déclarée	374 €	425 €	510 €
Rapport prime payée / prime due	0,91	0,80	0,67
Indemnité après réduction proportionnelle	10 909 €	9 600 €	8 000 €
Reste à votre charge, hors franchise	1 091 €	2 400 €	4 000 €

Hypothèses. Nous ne publions pas de barème de primes. La formule est celle de l’article L. 113-9 : indemnité multipliée par le rapport des primes. Le calcul suppose votre bonne foi établie ; à défaut, l’indemnité n’est pas réduite mais supprimée. La franchise n’est pas déduite. Surtout, il suppose que la clause joue comme une réduction : si votre contrat exclut la garantie, la colonne se termine à zéro.

Pourquoi c’est plus dur à 7 000 km

Deux délais se cumulent contre vous. Celui de la découverte : personne n’entre dans le logement, et l’infiltration se voit au plafond du voisin du dessous avant de se voir chez vous. Celui de la déclaration, qui court dès la connaissance du sinistre. Entre un signalement du syndic reçu un vendredi soir et un artisan joignable à Cayenne, les cinq jours ouvrés sont consommés avant que quiconque ait ouvert la porte. Déclarez sur la base du signalement, complétez ensuite.

Remettre le logement en usage plutôt que de le laisser fermé

Ce que cela change côté assurance

Un logement occupé n’est pas moins risqué par nature : il est dans un état que votre contrat sait décrire, et quelqu’un y ouvre les robinets. En Guyane, la courte durée vit de missions professionnelles, pas de tourisme : intervenants du spatial à Kourou, soignants remplaçants, missions d’État, familles en attente de logement à la mutation. Le calendrier n’est donc pas celui d’une saison balnéaire, ce qui rend la remise en service compatible avec une vente en cours.

Elle ferme le sujet de l’inoccupation, mais en ouvre un autre : l’activité de location meublée doit être déclarée à l’assureur et suppose en général une extension ou un contrat adapté, ni automatique ni gratuite. C’est le prolongement de notre mode d’emploi pour louer un appartement pendant sa mise en vente, dans la logique du guide du propriétaire en fin de défiscalisation outre-mer, et des garanties décrites dans notre article sur l’assurance d’un meublé de tourisme en Guyane.

Les cas où cette solution ne convient pas

Elle ne convient pas si votre règlement de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive, ou si l’assemblée générale a voté l’interdiction du meublé de tourisme à la majorité des deux tiers des voix, possibilité ouverte par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 depuis le 21 novembre 2024. Elle ne convient pas si votre assureur refuse l’extension à la courte durée, ou la tarife à un niveau qui absorbe la marge : nous l’avons vu, et dans ce cas nous le disons plutôt que de démarrer. Ni si vous visez une signature sous soixante jours, si le lot est sous bail commercial en résidence de services, ou s’il est trop excentré pour capter la clientèle professionnelle. Enfin, si le bien est sous engagement Pinel ou Scellier, l’assurance passe après l’engagement de location nue : traitez-les dans cet ordre, avec votre conseil.

Les questions à poser à votre assureur, par écrit

• La date de départ du dernier locataire, état des lieux en main : c’est elle qui fait courir le décompte, pas la date de mise en vente.
• Les conditions particulières signées, pour retrouver la case cochée et voir si elle correspond encore à la réalité.
• La table des matières des conditions générales : la clause est presque toujours aux rubriques définitions, exclusions, vol ou dégât des eaux.
• Le montant de votre dernière prime, chiffre clé du calcul de réduction proportionnelle.
• Le procès-verbal de la dernière assemblée générale, pour savoir si la copropriété a délibéré sur le meublé de tourisme.
• La preuve des visites du logement : relevés de prestataire, factures, photos datées. C’est la première pièce que l’expert demandera.

En résumé

• Aucun texte ne fixe de durée d’inoccupation. Le seuil est contractuel ; la seule valeur documentée publiquement est quatre-vingt-dix jours consécutifs, citée en exemple pour la garantie vol.
• La loi impose de déclarer sous quinze jours les circonstances nouvelles qui aggravent le risque, et un sinistre sous cinq jours ouvrés au minimum, deux en cas de vol.
• Non-déclaration de bonne foi : indemnité réduite au prorata des primes. Mauvaise foi établie par l’assureur : contrat nul.
• Les clauses d’exclusion et de déchéance ne valent que si elles sont écrites en caractères très apparents.
• Écrivez à votre assureur avant le sinistre, et conservez sa réponse.

FAQ

Mon assurance habitation couvre-t-elle un logement inoccupé pendant six mois ?

Cela dépend de votre contrat. Aucun texte du code des assurances ne fixe de durée d’inoccupation au-delà de laquelle la couverture cesserait. L’administration cite l’exemple d’une garantie vol suspendue au-delà de quatre-vingt-dix jours consécutifs, en précisant que les exclusions varient selon les assureurs. Ouvrez les rubriques définitions et exclusions, puis faites confirmer votre lecture par écrit.

À partir de combien de jours d’inoccupation faut-il prévenir son assureur ?

Seuil et déclaration sont deux questions distinctes. Le seuil vient du contrat. L’obligation de déclaration vient de l’article L. 113-2 du code des assurances : quinze jours à compter du moment où vous avez connaissance d’une circonstance nouvelle aggravant le risque. Si vous hésitez à qualifier ainsi la vacance, déclarez-la : une déclaration inutile coûte moins qu’une omission.

Que risque-t-on si l’on ne déclare pas la vacance et qu’un sinistre survient ?

Deux issues. Si votre bonne foi n’est pas contestée, l’article L. 113-9 réduit l’indemnité en proportion du rapport entre la prime payée et la prime qui aurait été due. Si l’assureur prouve une fausse déclaration intentionnelle, l’article L. 113-8 conduit à la nullité du contrat. Et si la clause est une exclusion pure, la garantie concernée ne joue pas.

Faut-il une assurance propriétaire non occupant quand l’appartement est vide et en vente ?

En copropriété, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non occupant, de s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. L’obligation ne disparaît pas parce que le logement est vide. Le reste relève de votre arbitrage.

Faut-il couper l’eau dans un logement fermé en Guyane ?

Si votre contrat l’exige comme mesure de sauvegarde, il faut s’y tenir. Sachez ce que cela déclenche : sans usage, la garde d’eau des siphons s’évapore, alors que le règlement sanitaire départemental type impose à son article 43 une occlusion hydraulique permanente contre les remontées de gaz. Posez la question à votre assureur, et faites organiser des passages avec remise en eau.

Ces règles sont en vigueur au 21 août 2026 et ne constituent pas un conseil : votre situation dépend des termes de votre contrat. Si vous voulez qu’on regarde comment sortir votre bien de la vacance pendant la vente, écrivez-nous. Nous vous dirons aussi quand ce n’est pas le bon montage.