Vingt-huit appartements ont changé de main au 1400 route de Montabo entre juillet 2021 et août 2025. La résidence en compte quarante-huit. Plus d’un logement sur deux s’est revendu en cinq ans, à une adresse que vous n’avez peut-être jamais vue et qui figure sur vos avis d’imposition depuis une décennie. Vous avez signé sur plan, la réduction est derrière vous ou s’achève, le loyer plafonné n’a pas bougé. Vos voisins, eux, ont déjà arbitré.
Viventura compte 144 lots, dont 48 à usage d’habitation et 96 de stationnement. Le programme était encore vendu en défiscalisation outre-mer sur le millésime 2016 : six ans d’engagement se refermeraient alors en 2024, neuf ans vers 2027. Ces deux dates sont des estimations et rien d’autre ; votre acte et votre premier bail sont les seules pièces qui les confirment ou les démentent.
Le programme en bref
Quarante-huit logements, quatre-vingt-seize places
Le registre national d’immatriculation des copropriétés, consulté le 21 août 2026, décrit VIVENTURA — immatriculation AG5988969, 1400 route de Montabo — comme un ensemble de 144 lots, dont 48 à usage d’habitation et 96 lots de stationnement, règlement du 26 juin 2013, syndic professionnel. Deux places par appartement, inscrites dans un fichier public : c’est l’atout le plus solide de l’adresse.
Une fiche d’opérateur archivée en février 2013 décrit quarante-huit appartements en quatre bâtiments de douze, autour d’une piscine. Les ventes depuis 2021 donnent les surfaces bâties : 45 m² pour les T2, 61 ou 62 m² puis 71 m² pour deux générations de T3, 84 m² pour les T4.
Le 1400, au milieu de l’axe
La route de Montabo est numérotée en distance : le 494 porte des maisons de ville, le 3001 ferme la voie, votre numéro tombe à mi-parcours en tissu résidentiel. Depuis la géolocalisation portée au registre, mesurée le 22 août 2026, la plage de Montabo se rejoint à pied ; l’Institut Pasteur de la Guyane et le centre hospitalier restent sous les trois kilomètres à vol d’oiseau ; l’aéroport Félix-Éboué est à une quinzaine de kilomètres. Le reste suppose un véhicule, ce qui ramène aux deux places.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
La plaquette annonçait Girardin et Pinel dans la même ligne
Les pages de commercialisation archivées en 2016 rangent la résidence sous l’intitulé « Défiscalisation Girardin ou Pinel Outre-mer ». Les deux mots ne pouvaient pas être vrais ensemble. La réduction Girardin en logement locatif, article 199 undecies A du code général des impôts, est fermée aux investissements engagés après le 31 décembre 2010, l’engagement s’appréciant à la date du permis de construire ; une copropriété dont le règlement date de juin 2013 arrive après la bataille. Restent le Pinel outre-mer, éventuellement le Duflot ou le Scellier outre-mer selon votre millésime. Ce classement est déduit du produit commercialisé, pas lu dans un document officiel : le régime d’un lot ne figure dans aucune base ouverte. À confirmer avec votre conseil.
Quatre dates traînent dans les sources, aucune n’est la vôtre
Ce qui déclenche le décompte, c’est la prise d’effet du bail initial. Six ou neuf ans plus tard, jour pour jour, l’engagement tombe, sauf prorogations de trois ans souscrites entre-temps. Notre méthode pour dater la fin d’un engagement Pinel à partir de l’acte reprend la démarche pièce par pièce.
Encore faut-il un point de départ, et ce programme en offre quatre : fiche d’opérateur en ligne dès février 2013, règlement du 26 juin 2013, première vague de ventes sur plan relevée à ce numéro en 2014, commercialisation défisc encore active en 2016. Base 2016, mise en location vers 2017 : six ans se referment en 2024, neuf ans autour de 2027. Base 2014 : 2021 et 2024. Le registre déclare en outre une construction étalée « de 2013 à 2021 », si bien que deux appartements du même palier peuvent porter des engagements distants de plusieurs années. Les options ouvertes une fois l’échéance passée sont détaillées dans notre guide de la fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Le plafond, calculé bas puis calculé haut
| T2, 45 m² | T3, 71 m² | T4, 84 m² | |
|---|---|---|---|
| Plafond Pinel outre-mer 2026, hors charges | 617 à 685 €/mois | 839 à 907 €/mois | 950 à 1 018 €/mois |
| Loyer libre, fourchette relevée sur notre parc | 700 à 850 € | 950 à 1 150 € | 1 100 à 1 300 € |
| Écart annuel une fois le plafond levé | +180 à +2 796 € | +516 à +3 732 € | +984 à +4 200 € |
Hypothèses. Plafond : barème BOFiP 2026, 12,21 € le mètre carré hors charges outre-mer, coefficient 0,7 + 19/S. Le coefficient s’applique à la surface utile, soit l’habitable augmentée de la moitié des annexes pondérées, dans la limite de 8 m² : la borne basse ne retient que la surface bâtie relevée aux ventes, la borne haute ajoute ces 8 m². Aucune surface de varangue n’étant publiée lot par lot, seul votre engagement fixe la vôtre. Loyers libres relevés en août 2026 sur les appartements avec stationnement de notre parc à Cayenne, hors de cette résidence. Charges, taxe foncière, gestion, vacance et fiscalité restent à déduire.
Le rendement affiché est celui de votre acheteur
| Typologie | Ventes 2021-2025 | Médiane | Fourchette |
|---|---|---|---|
| T2, 45 m² | 4 | 126 500 € | 122 000 à 137 000 € |
| T3, 61-62 m² | 5 | 175 000 € | 162 000 à 180 000 € |
| T3, 71 m² | 10 | 177 200 € | 150 000 à 182 000 € |
| T4, 84 m² | 9 | 195 000 € | 177 500 à 210 000 € |
Source. Demandes de valeurs foncières, mutations d’appartements enregistrées au 1400 route de Montabo du 26 juillet 2021 au 8 août 2025, consultées le 22 août 2026 ; médiane toutes typologies, 2 504 € le mètre carré. Le rapprochement avec la résidence se fait par l’adresse postale : le fichier des ventes rattache ces mutations à la parcelle AT 407, le registre rattache la copropriété à AT 410. Vingt-six des vingt-huit ventes portent deux dépendances comprises dans le prix de l’acte.
Rapportés aux loyers ci-dessus, ces prix donnent 6,4 à 8,1 % de rendement brut au loyer libre, 5,7 à 6,5 % au loyer plafonné. Ils ne mesurent pas votre situation : ils se calculent sur le prix de 2026, pas sur celui que vous avez réglé. Le même fichier enregistre onze ventes sur plan à ce numéro en 2014, à 2 965 € le mètre carré. L’écart avec les reventes récentes approche 15 %, et comme celles-ci embarquent presque toutes deux places, il est plutôt sous-estimé.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
Trois scénarios sur un T3 de 71 m²
| Basse | Médiane | Haute | |
|---|---|---|---|
| Prix moyen de la nuit | 85 € | 105 € | 125 € |
| Taux d’occupation | 40 % | 46 % | 55 % |
| Nuits vendues | 146 | 168 | 201 |
| Recette brute annuelle | 12 410 € | 17 640 € | 25 125 € |
| Après 35 % de frais d’exploitation | 8 070 € | 11 470 € | 16 330 € |
Hypothèses. Le taux du milieu est la moyenne régionale 2024 des meublés de tourisme guyanais publiée par l’INSEE ; aucun relevé d’occupation n’existe à l’échelle de cette route. Les tarifs sortent de nos propres appartements comparables sur l’île de Cayenne. Le bloc de 35 % agrège commission de plateforme, gestion, ménage, blanchisserie, taxe de séjour et électricité. Montants avant impôt.
Le seuil n’est pas 75 €, il est à 105 €
La comparaison paresseuse divise un loyer annuel par 168 nuits : sur un bail nu de 1 050 €, elle sort 75 € la nuit et le meublé paraît gagné d’avance. Elle oppose une recette nette de frais à une recette qui ne l’est pas. Ce bail produit 12 600 € bruts, dont la gestion retire 8 à 10 % : 11 470 € en poche. Pour retrouver cette somme après 35 % de frais sur 168 nuits, il faut tenir 105 € la nuit en moyenne annuelle. C’est exactement le scénario médian : le bas passe dessous, seul le haut creuse un écart.
Le remplissage tient ici à la durée des séjours plutôt qu’au tarif : agent en mission de trois semaines à trois mois, praticien remplaçant, famille en attente de logement à la mutation — une demande qui ignore la saison touristique et écarte un bien sans stationnement.
