Un propriétaire nous a appelés au printemps. Acte signé en octobre 2016 pour un T3 à Cayenne, livraison en 2018, première ligne de réduction sur l’avis 2019. Sur la chemise remise par le commercial, un mot au feutre : « Girardin ». L’engagement annexé à son acte était en réalité un engagement de neuf ans pris au titre de l’article 199 novovicies du code général des impôts. Entre Girardin, Scellier, Duflot et Pinel outre-mer, la sortie ne tombe pas à la même date, et un dispositif ne se reconnaît pas au nom écrit sur une plaquette.
Trois données suffisent à situer la vôtre : la date de votre acte, la durée de l’engagement signé, la date de prise d’effet de votre premier bail. Les deux tableaux ci-dessous les relient. La date obtenue reste une estimation, à vérifier sur votre engagement initial.
Girardin, Scellier, Duflot outre-mer : le tableau de sortie, dispositif par dispositif
Les quatre dispositifs se sont succédé sans se chevaucher : la date de votre acte élimine déjà la plupart des hypothèses.
| Dispositif | Investissements concernés | Mise en location | Engagement initial | Prorogation | Durée maximale du bénéfice |
|---|---|---|---|---|---|
| Girardin locatif (art. 199 undecies A) | engagés jusqu’au 31/12/2010 (transitoires 2011-2012) | 6 mois après achèvement ou acquisition | 5 ans (secteur libre) ou 6 ans (intermédiaire, sous plafonds) | aucune | 5 ans, étalée à 20 % par an |
| Scellier outre-mer (art. 199 septvicies) | réalisés du 01/01/2009 au 31/12/2012 (ou 31/03/2013) | à lire sur votre engagement | 9 ans minimum | oui : 2 triennales, secteur intermédiaire seulement | 9 ans + triennales, total non tranché |
| Duflot outre-mer (art. 199 novovicies) | réalisés du 01/01/2013 au 31/08/2014 | 12 mois après achèvement ou acquisition | 9 ans | aucune | 9 ans |
| Pinel outre-mer (art. 199 novovicies) | réalisés du 01/09/2014 au 31/12/2024 | 12 mois après achèvement ou acquisition | 6 ou 9 ans, au choix | oui : 2 triennales après 6 ans, 1 après 9 ans | 12 ans |
Sources : BOFiP et formulaire 2044-EB, consultés le 21 août 2026. La deuxième colonne vise la date de réalisation de l’investissement, ni la livraison ni le premier bail ; pour le Girardin, elle correspond à la date du permis de construire.
Les trois colonnes que nous avons renoncé à remplir
Aucun taux pour le Girardin ni pour le Scellier, et aucune durée totale pour un Scellier prorogé : sur ces trois points, les pages publiques consultées se contredisent d’une rubrique à l’autre, et un taux faux vaut moins que rien. Pour le Pinel outre-mer, ils sont documentés : 23 % à six ans, 29 % à neuf ans jusqu’aux investissements de 2022 ; puis 21,5 % et 26 % en 2023, 20 % et 23 % en 2024, sauf en quartier prioritaire ou pour un niveau de qualité supérieur.
Le point de départ, lui, est écrit noir sur blanc pour le Duflot et le Pinel : la durée « est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial ». Ni la livraison, ni l’acte. Pour le Scellier et le Girardin, lisez votre engagement.
L’année de sortie selon l’année de mise en location
Ce second tableau vaut pour le Pinel outre-mer, le plus répandu dans les résidences guyanaises.
| Bail initial | Terme à 6 ans | + 1re triennale | + 2e triennale | Terme à 9 ans | + triennale |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2021 | 2024 | 2027 | 2024 | 2027 |
| 2016 | 2022 | 2025 | 2028 | 2025 | 2028 |
| 2017 | 2023 | 2026 | 2029 | 2026 | 2029 |
| 2018 | 2024 | 2027 | 2030 | 2027 | 2030 |
| 2019 | 2025 | 2028 | 2031 | 2028 | 2031 |
| 2020 | 2026 | 2029 | 2032 | 2029 | 2032 |
Hypothèses : calcul de date à date depuis la prise d’effet du bail initial, prorogations exercées à chaque échéance, engagement respecté sans interruption. Au-delà de 2020, la même addition s’applique. Un bail ayant pris effet le 1er mars 2017 pour six ans arrive à terme le 28 février 2023 : l’année affichée est celle du terme, pas une date. Pour passer de l’année au jour, voir la date exacte à laquelle votre bien redevient libre.
Sur nos dossiers guyanais, les colonnes de droite servent plus souvent que celles de gauche : l’engagement de neuf ans domine. Outre-mer, il ouvrait droit à 29 % contre 23 %, et c’est ce chiffre-là qui était mis en avant en salon.
Reconnaître votre dispositif : l’acte, puis les déclarations
La date de signature élimine trois dispositifs sur quatre
Un acte en l’état futur d’achèvement signé en 2016 ne peut être ni un Scellier, ni un Duflot, ni un Girardin locatif : les trois étaient fermés. Un acte de 2013 ou du premier semestre 2014 oriente vers le Duflot, un acte de 2011 ou 2012 vers le Scellier. Pour les résidences guyanaises commercialisées dans la seconde moitié des années 2010 — Clos d’Alpinias et Opaline à Cayenne, Cœur d’Ébène et Les Feuilles d’Or à Rémire-Montjoly —, les plaquettes de l’époque les présentaient comme éligibles au Pinel outre-mer. Ce que chaque acquéreur a effectivement souscrit ne figure que sur son acte.
Le Girardin intermédiaire, mot que nous entendons souvent au téléphone, est fermé aux investissements locatifs engagés après le 31 décembre 2010, l’engagement s’appréciant à la date du permis de construire. Un Girardin intermédiaire souscrit en 2012 au plus tard s’est donc terminé en 2018 ou 2019. Les dispositifs tels qu’ils étaient vendus sont décrits dans notre panorama de la défiscalisation en Guyane, du Pinel DOM au Girardin.
L’engagement de location annexé à l’acte
C’est la pièce qui décide : elle porte l’article du CGI visé, la durée retenue et la nature de la location. L’article 199 novovicies couvre le Duflot et le Pinel, la date de l’investissement les sépare ; l’article 199 septvicies désigne le Scellier, l’article 199 undecies A le Girardin. En VEFA, sur nos dossiers guyanais, le délai entre la signature et le premier bail atteint souvent deux à trois ans : il ne compte pas dans l’engagement, mais il compte pour le délai de mise en location de douze mois.
Le nombre d’années de réduction, et l’imprimé 2044-EB
Sans l’acte, vos déclarations parlent presque aussi bien. La réduction est étalée à un rythme propre à chaque dispositif : cinq ans à 20 % par an pour le Girardin locatif, « un sixième ou un neuvième » par an pour le Pinel, un neuvième pour le Duflot. Comptez les avis portant la ligne. L’engagement, lui, se déclare sur l’imprimé 2044-EB, cerfa n° 11639*26, dont les rubriques nomment les dispositifs, du Scellier au « Pinel métropole ou Pinel outre-mer », prorogations comprises. Le formulaire officiel est sur impots.gouv.fr.
Les prorogations : ce qu’elles déplacent dans le calendrier
Pinel : deux triennales, une seule, ou aucune
La prorogation se fait par périodes de trois ans : deux fois après un engagement initial de six ans, une fois après neuf ans, et « le bénéfice de la réduction d’impôt “Pinel” ne peut donc excéder douze ans ». Elle n’est pas automatique : c’est une option, exercée en joignant le 2044-EB à la déclaration de l’année du terme. Elle reconduit toutes les contraintes — location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyer et de ressources — mais pas le taux : le complément est de 6 % puis 3 % après six ans, de 3 % après neuf ans. Voir la doctrine BOFiP sur la prorogation Pinel.
Ce que proroger coûte en loyer, à Cayenne et à Rémire-Montjoly
Proroger, c’est rester sous le plafond de loyer Pinel. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, il est de 12,21 € le mètre carré hors charges dans les départements d’outre-mer, Guyane comprise, corrigé d’un coefficient de 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Appliqué aux surfaces de référence de la carte des loyers de l’ANIL, cela donne au plus 542 € par mois hors charges pour 37 m² de surface utile, 679 € pour 52 m² et 844 € pour 72 m². En face, le loyer d’annonce médian d’un une ou deux pièces ressortait à 20,63 € le mètre carré charges comprises à Rémire-Montjoly, 19,31 € à Cayenne, au troisième trimestre 2025. Les deux séries ne se comparent pas directement : l’une est charges comprises, l’autre hors charges, et la surface utile outre-mer n’est pas la surface habitable. L’écart réel est donc plus faible qu’il n’y paraît, mais il se répète chaque mois pendant trois ou six ans.
Scellier intermédiaire et Duflot : deux régimes opposés
Le Scellier ouvre la prorogation, mais seulement pour les logements loués dans le secteur intermédiaire pendant tout l’engagement initial et qui y restent : deux périodes triennales, sur le même imprimé. Le Duflot n’en ouvre aucune, la faculté étant réservée au Pinel. Voir les quatre options d’un Pinel outre-mer arrivé à échéance.
