Votre Pinel Outre-mer arrive à échéance : les 4 options en 2026, et celle que personne ne vous propose

Trois messages en quinze jours, tous sur le même appartement. Votre conseil en gestion de patrimoine propose une prorogation triennale. L’agence qui tient le bail veut le renouveler au plafond. Une agence de Cayenne, que vous n’aviez pas sollicitée, demande si vous vendez. L’engagement de neuf ans souscrit sur ce logement — premier bail au 1er avril 2017 — s’est achevé le 1er avril 2026, et l’avis de cet été porte la dernière ligne de réduction d’impôt. Chacun de vos trois interlocuteurs propose l’option qu’il sait exécuter. Aucun ne mentionne la quatrième.

Les quatre chemins, en trois phrases

Quatre chemins : proroger trois ans, louer nu au prix du marché, vendre, ou passer en meublé de tourisme. Les trois premiers vous seront proposés spontanément ; le quatrième presque jamais, parce qu’il suppose une exécution quotidienne sur place. Aucun ne gagne dans tous les cas : tout dépend de votre commune, de votre copropriété et de votre horizon de vente.

Ce que la fin d’engagement Pinel outre-mer change

Votre date de fin ne se lit pas sur l’acte

La durée minimale de location, six ou neuf ans, se calcule de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial, et non de la livraison ni de l’acte. Le logement devait être loué dans les douze mois de l’achèvement : entre l’acte et le premier bail, il s’écoule souvent plus d’un an.

Aucun fichier public ne comblera ce trou en Guyane. Le registre national des copropriétés publie la date du règlement, jamais celle de la livraison ; Sitadel ne renseigne pas les achèvements. Votre premier bail est la seule pièce qui fasse foi, selon la méthode de calcul de la date de fin, acte en main.

Ce que dit l’administration sur l’après

Au 21 août 2026, la reprise de la réduction d’impôt Pinel est attachée à des événements survenant pendant l’engagement : rupture, cession, démembrement. Aucune source officielle consultée ne prévoit de reprise après le terme ; vérifiez malgré tout avec votre conseil que le vôtre est échu. Deux limites : le Pinel ne dépasse pas douze ans, prorogations comprises, et le Duflot n’ouvre aucune prorogation. Panorama complet dans notre guide de la fin de défiscalisation outre-mer.

Où se trouvent les biens concernés

Le registre national recense au 21 août 2026 437 copropriétés en Guyane, pour 9 126 lots d’habitation, dont plus de 84 % à Cayenne et à Rémire-Montjoly. Le reste est résiduel : 23 copropriétés à Matoury, 4 à Macouria, et à Kourou 4 constructions postérieures à 2010 sur 42 immatriculations. Sur ces deux communes, vous vendez et vous louez avec des comparables ; ailleurs, une estimation repose sur une poignée de transactions. Les quatre options ne se valent pas des deux côtés de cette ligne.

Option 1 : proroger trois ans

Ce que le complément rapporte

La prorogation se fait par périodes de trois ans : deux après un engagement initial de six ans, une seule après neuf ans. Le complément vaut 6 % de la base pour la première triennale, 3 % pour la seconde, 3 % pour l’unique triennale d’un engagement de neuf ans. Rien n’est automatique : l’option s’exerce en joignant l’imprimé 2044-EB à la déclaration de l’année du terme.

Elle reconduit toutes les contraintes — location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyer et de ressources — mais pas le taux initial de 23 % ou 29 %.

Trois ans de plus au plafond, et à qui cela convient

Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026, le plafond outre-mer est de 12,21 € le m² hors charges, corrigé par le coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2 : pour 37 m² de surface utile, 542 € par mois au maximum. À Rémire-Montjoly, où un T2 s’annonce autour de 763 € charges comprises, proroger revient à renoncer à environ 200 € par mois pendant trois ans.

La prorogation convient au taux marginal élevé, avec une base importante et un locataire qui reste ; mal à qui envisage de vendre entre-temps, la cession pendant l’engagement restant un motif de reprise. Un point rarement connu : un manquement pendant une période prorogée ne remet pas en cause la période initiale, la reprise portant sur le seul complément. À chiffrer dans notre comparatif proroger ou sortir sur un T2 de Rémire-Montjoly.

Option 2 : louer nu au prix du marché

Ce que le marché paie

L’engagement terminé, les plafonds tombent : votre agence reloue au prix du marché, sans condition de ressources. D’après la carte des loyers publiée par l’ANIL et la DGALN le 11 décembre 2025, qui estime les loyers d’annonce charges comprises au troisième trimestre 2025, un appartement d’une à deux pièces se loue 20,63 € le m² à Rémire-Montjoly, 19,31 € à Cayenne et 18,76 € à Kourou — soit, pour 37 m², 763 €, 714 € et 694 € par mois. Ce sont des prédictions, pas des loyers constatés : l’intervalle va de 16,45 à 25,88 € à Rémire-Montjoly.

Le gain réel est plus faible que l’écart affiché

Le loyer d’annonce est charges comprises, le plafond Pinel hors charges, et la surface utile Pinel n’est pas la surface habitable : la comparaison brute surestime le manque à gagner. S’y ajoutent les honoraires d’agence et la vacance entre deux baux.

Un chiffre guyanais mérite d’être lu deux fois : Kourou affiche un loyer au m² presque identique à celui de Cayenne alors qu’un appartement ancien s’y vend un quart moins cher. Le rendement brut y est structurellement meilleur, et cela n’apparaît dans aucune estimation de vente. Louer nu reste la bonne option quand le locataire en place paie bien.

Option 3 : vendre

Le marché sur lequel vous allez vendre

Sur les ventes enregistrées de 2023 à 2025, un appartement revendu dans l’ancien s’échange autour de 3 028 € le m² à Rémire-Montjoly, 2 679 € à Cayenne et 2 041 € à Kourou.

La moins-value moyenne d’une revente défiscalisée en Guyane n’est publiée nulle part. Ce qui est mesurable, c’est l’écart entre deux marchés : à Rémire-Montjoly, les appartements neufs vendus en état futur d’achèvement se sont négociés autour de 4 500 à 4 600 € le m² en 2023 et 2024, sur des effectifs faibles. Vous avez payé un prix de neuf ; vous revendez à un prix d’ancien.

La fiscalité ne compensera rien, et le délai se compte en trimestres

Une moins-value immobilière n’ouvre aucun droit : ni imputable, ni reportable. Vendre à perte ne produit aucune économie d’impôt. Une plus-value, elle, est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième : pour un bien acquis entre 2015 et 2020, ce n’est pas un levier.

Aucune source publique ne publie de délai moyen de vente en Guyane. Sur les biens que nous gérons, ils se comptent en trimestres — pendant lesquels le logement reste fermé, dans un département où l’humidité relative dépasse 80 % toute l’année et approche 90 % en saison des pluies. Un appartement fermé six mois ici ne ressemble plus aux photos de l’annonce. Vendre convient à qui a besoin du capital et accepte ce prix.