Taux d'occupation, prix moyen par nuit, charges réelles : les chiffres que nous constatons en Guyane

Du brut affiché au net encaissé

Voici le calcul complet sur un studio ou un T2 à Cayenne affiché 85 € la nuit, la médiane de notre parc, à trois niveaux d’occupation.

Hypothèses : séjour moyen de 3 nuits, soit 4 à 6 rotations de ménage par mois ; frais de plateforme 15 %, ordre de grandeur des commissions retenues sur nos annonces et non une donnée de marché publiée ; commission de gestion de 20 % sur les réservations que nous apportons et 10 % sur celles apportées par le propriétaire, réparties 70/30, soit 17 % en moyenne ; 80 € par mois de coûts d’exploitation. Le tableau retient l’hypothèse défavorable : séjours courts, beaucoup de rotations, aucune réduction de durée appliquée.

La taxe de séjour ne figure dans aucune ligne : elle est collectée puis reversée. Sur le territoire de la CACL, elle vaut 0,60 € par personne et par nuitée pour un meublé classé une étoile, et 5 % du coût hors taxe de la nuitée par personne, plafonnés à 1,50 €, pour un meublé non classé — le cas le plus fréquent en sortie de défiscalisation.

Ce que la dernière ligne ne contient pas

Ni charges de copropriété, ni taxe foncière, ni assurance, ni comptabilité, ni impôt. Nous ne les chiffrons pas : elles dépendent de votre lot. Sur ce point comme sur le régime fiscal du meublé, à confirmer avec votre conseil — et à mettre en regard des charges de copropriété et d’entretien propres à un logement guyanais.

L’écart avec les simulateurs, en une ligne

85 € × 365 nuits × 70 % d’occupation = 21 717 €. C’est ce que produisent la plupart des simulateurs, et c’est arithmétiquement exact. Sur nos hypothèses, le même logement dégage de l’ordre de 6 650 € par an à 46 % d’occupation, environ 9 000 € à 60 %. L’écart tient à trois choix jamais explicités : un taux d’occupation optimiste, un prix d’affichage tenu toute l’année, zéro déduction. Notre propre calculateur affiche lui aussi des revenus bruts : il donne un ordre de grandeur, pas un résultat.

Le point de comparaison qui compte : la location nue

Pour un bail conclu en 2026, le plafond de loyer Pinel outre-mer est de 12,21 € le m² hors charges, corrigé par le coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2 : pour 37 m² de surface utile, 542 € par mois hors charges au maximum. Le loyer d’annonce relevé à Cayenne pour un une-deux pièces de 37 m² tourne autour de 714 € au troisième trimestre 2025, mais ce montant est charges comprises et la surface utile Pinel n’est pas la surface habitable : l’écart réel est plus faible que la comparaison brute ne le suggère.

À 46 % d’occupation, le meublé se situe donc dans la même zone que la location nue. L’écart ne devient franc qu’au-dessus de 55 à 60 %. Le détail sur douze mois fait l’objet d’un comparatif entre location nue plafonnée et meublé de tourisme sur un T2.

Les cas où ces chiffres ne s’appliquent pas à vous

Le logement, la copropriété, le calendrier de vente

Un logement excentré, sans commerce ni transport à proximité, ne tient pas 46 % d’occupation : la clientèle de mission arrive souvent sans véhicule le premier jour et compare la distance au CHU, à la préfecture ou à la base spatiale avant le prix. Une copropriété dont le règlement interdit la location de courte durée ferme le sujet. Un lot en résidence de services encore engagé dans un bail commercial n’est pas disponible, quelle que soit la fin de votre engagement fiscal. Et si votre horizon de vente est de soixante jours, le meublé n’a pas le temps de produire quoi que ce soit.

Le propriétaire qui a besoin d’un revenu fixe

C’est le cas le plus fréquent, et celui où nous déconseillons notre propre solution. Les chiffres ci-dessus sont des fourchettes. Nous ne garantissons pas un taux d’occupation et nous ne signons pas de loyer garanti. Si votre équilibre mensuel dépend d’une somme connue à l’avance, la location nue reste le bon outil malgré son plafond.

Transposer ces fourchettes à votre logement

• La date exacte de fin de votre engagement, dans votre acte et votre engagement initial, sous réserve de vérification : tant qu’il court, le sujet ne se pose pas. Le guide complet de la sortie de défiscalisation outre-mer détaille la méthode.
• Le règlement de copropriété, article par article : clause d’habitation bourgeoise, interdiction d’activité professionnelle, mention de la location saisonnière. Demandez-le à votre syndic.
• Le nombre de nuits que vous acceptez de laisser ouvertes au calendrier sur douze mois. C’est le dénominateur de tout le reste.
• Vos charges annuelles réelles, appel de fonds en main : copropriété, taxe foncière, assurance, énergie, internet.
• La surface utile retenue dans votre bail Pinel : elle diffère de la surface habitable et change le plafond applicable.
• Le classement éventuel de votre meublé, qui change le tarif de taxe de séjour et son mode de calcul.

En résumé

• Les deux repères publics guyanais sont 46 % d’occupation moyenne des meublés en 2024 et une occupation hôtelière proche de 50 % en 2025.
• Sur nos dix-sept logements guyanais, le prix affiché médian d’un studio ou d’un T2 est de 85 € la nuit, avec une dispersion de 65 à 122 €.
• À 46 % d’occupation, il reste de l’ordre de 554 € par mois avant charges de propriétaire, contre 750 € à 60 %.
• L’écart avec les simulateurs vient du taux d’occupation retenu et de l’absence de déductions.
• Un taux d’occupation moyen n’est pas une garantie, et nous n’en donnons pas.

FAQ

Quel est le taux d’occupation Airbnb à Cayenne en 2026 ?

Aucune source publique ne mesure l’occupation des logements Airbnb commune par commune en Guyane. Le repère le plus proche est celui de l’Insee : 46 % d’occupation moyenne pour les meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes guyanais en 2024, en hausse de 3 points sur un an. Sur notre parc, la dispersion entre logements reste forte : la moyenne ne dit rien de votre bien pris isolément.

Combien rapporte un T2 en location courte durée à Cayenne ?

Sur nos hypothèses — 85 € la nuit affichés, 46 % d’occupation, séjours de 3 nuits — il reste environ 554 € par mois après frais de plateforme, ménage, commission de gestion et coûts d’exploitation, soit de l’ordre de 6 650 € par an. Restent à déduire les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance et l’impôt, qui dépendent de votre lot et de votre régime.

Pourquoi les simulateurs de revenus Airbnb annoncent-ils des montants aussi élevés ?

Parce qu’ils multiplient un prix d’affichage par 365 nuits et par un taux d’occupation optimiste, sans rien déduire. À 85 € la nuit et 70 % d’occupation, on obtient 21 717 € par an. Le même logement à 46 % d’occupation, une fois les frais réels retranchés, dégage environ trois fois moins. Les deux calculs sont exacts, seules les hypothèses diffèrent.

Quel est le meilleur mois pour louer en courte durée en Guyane ?

D’après le bilan économique 2024 de l’Insee, novembre affiche la meilleure occupation hôtelière (58,5 %) et octobre la plus forte progression de nuitées (+ 22,2 %). Mai est le mois le plus faible (46,2 %) et avril celui où les nuitées reculent le plus (− 24,4 %). La demande suit l’activité professionnelle et la programmation des lancements au Centre spatial, pas la saison sèche.

Faut-il un taux d’occupation minimum pour que le meublé batte la location nue ?

Sur les hypothèses de cet article, l’équilibre se situe autour de 45 à 50 % d’occupation face à un loyer nu plafonné, et l’écart ne devient net qu’au-delà de 55 à 60 %. Le seuil dépend de votre prix par nuit, de la durée moyenne des séjours et de vos charges : il se calcule bien par bien, jamais en moyenne.

Le classement en étoiles change-t-il la taxe de séjour d’un meublé en Guyane ?

Oui, et le classement reste facultatif alors que la déclaration en mairie ne l’est pas. Sur le territoire de la CACL, un meublé classé une étoile relève d’un tarif fixe de 0,60 € par personne et par nuitée ; un meublé non classé relève d’un pourcentage du prix de la nuitée, plafonné. Vérifiez les règles applicables à votre commune : elles varient d’un territoire à l’autre.

Si vous voulez ce tableau appliqué à votre logement, envoyez-nous l’adresse et le dernier appel de fonds. Nous répondons avec des fourchettes, en disant ce que nous ne savons pas.