Une fiche de commercialisation archivée en avril 2012 proposait Le Bois des Chaumes, à Cayenne, entre 124 000 et 155 000 €, sous deux étiquettes fiscales à la fois : Girardin et Scellier outre-mer. Quatorze ans plus tard, vous détenez un lot ici sans avoir vu l’immeuble et sans savoir lequel des deux figure dans votre acte. Le registre des copropriétés porte d’ailleurs deux fiches sous ce nom, à deux dates.
L’essentiel. Deux copropriétés sur un même îlot : celle d’origine, 64 lots tous d’habitation, règlement de 2012, et une tranche de quinze logements achevée le 28 décembre 2019. Neuf ans d’engagement seraient échus vers 2023 sur la première ; six ans vers 2026 et neuf ans vers 2029 sur la seconde. Estimations sur documents publics, sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement de location initial.
Le programme en bref
Deux copropriétés, trois libellés d’adresse
La base adresse nationale place les bâtiments de la Résidence Le Bois des Chaumes aux numéros 1 à 8 de l’impasse du Père Renault, parcelles AX 517 et AX 522 ; le numéro 10, parcelles AX 518 et AX 519, porte la seconde tranche. Le permis, lui, a été instruit sous un troisième libellé : 9002 route Mango Côte Gauche.
Le registre national des copropriétés porte 64 lots dont 64 d’habitation pour la copropriété d’origine, règlement de 2012 ; la commercialisation décrivait 64 appartements du T2 au T3 sur quatre bâtiments. La tranche suivante est immatriculée à part : quinze lots, règlement de 2019, permis autorisé le 1er décembre 2017, achèvement déclaré le 28 décembre 2019, 804 m² créés, soit 53,6 m² par logement. Ces volumes ne s’additionnent pas : « 79 logements » serait faux. Sources consultées le 21 août 2026.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Scellier ou Pinel : la contradiction est dans le dossier
Le Girardin annoncé en 2012 est hors sujet : il ne vaut plus dès lors que l’opération a été engagée après le 31 décembre 2010, l’engagement se datant du permis de construire — celui d’origine est de 2011. Le Scellier cadre avec une vente de 2012, pas avec la tranche de 2019 : il ne couvre plus les acquisitions postérieures à 2012, et les ventes relevées ici depuis 2019 tombent dans la fenêtre du Pinel outre-mer. Or le Scellier engage à louer neuf ans, le Pinel six ou neuf. Aucun fichier public n’attache un régime à un lot : c’est une inférence, à confirmer avec votre conseil.
Refaites le calcul sur votre acte
Achèvement, mise en location dans les douze mois, puis six ou neuf ans à compter du premier bail.
- Règlement de 2012 : livraison approchée en 2013, premier bail 2014, six ans vers 2020, neuf ans vers 2023.
- Achèvement fin 2019 : premier bail 2020, six ans vers 2026, neuf ans vers 2029.
Estimations, pas certitudes : le point de départ réel est la date d’effet de votre bail initial. Méthode dans notre calcul de la date de fin d’engagement Pinel, acte en main, options à l’échéance dans le guide de la fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Un logement de référence, faute de surfaces publiées
| Logement moyen de la tranche 2019 | Valeur |
|---|---|
| Surface habitable moyenne | 53,6 m² |
| Valeur au prix médian des reventes | 130 100 € |
| Plafond Pinel outre-mer 2026 | 690 €/mois hors charges |
| Loyer d’annonce à Cayenne, référence 52 m² | 863 €/mois charges comprises |
| Rendement brut, au plafond puis à l’annonce | 6,4 % puis 8,0 % |
Hypothèses. Surface : 804 m² déclarés au permis PC 9733021710102 pour quinze logements ; aucune surface lot par lot n’est publiée. Prix : médiane de 2 428 €/m² sur 32 reventes de 2014 à 2025, parcelles AX 517, 518, 519 et 522 (valeurs foncières). Plafond : barème BOFiP 2026, 12,21 € le m² de surface utile outre-mer, coefficient 0,7 + 19/S. Loyer : carte des loyers de l’ANIL, 11 décembre 2025, référence 52 m² à Cayenne : charges comprises, là où le plafond fiscal est hors charges. Rendements bruts.
Aucune vente en l’état futur d’achèvement n’apparaît ici parmi 37 mutations : le prix du neuf n’y est pas mesurable. Restent 124 000 à 155 000 € annoncés en 2012 face à une revente autour de 130 000 €, soit environ 16 % d’écart en euros courants pour un achat en haut de fourchette. Ordre de grandeur, pas estimation ; voir notre point sur les programmes défisc de Cayenne-Montabo.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
Le point mort, et la clientèle qui le franchit
| Le même logement, meublé | Basse | Haute |
|---|---|---|
| Occupation, nuits vendues | 40 %, 146 | 50 %, 183 |
| Prix moyen de la nuit | 80 € | 110 € |
| Recette brute annuelle | 11 680 € | 20 130 € |
| Net après 33 % de frais | 7 800 € | 13 500 € |
| Écart au loyer plafonné (8 280 €/an) | − 480 € | + 5 220 € |
Hypothèses. 40 % et 50 % encadrent les 46 % d’occupation moyenne mesurés par l’INSEE pour les meublés guyanais en 2024 ; ce ne sont pas des taux relevés ici. Prix à la nuit : nos T2-T3 équipés à Cayenne en août 2026. Les 33 % retirés : plateforme, gestion, entretien et blanchisserie, taxe de séjour, électricité. Avant impôt.
Il faut tenir 85 € la nuit à 40 % de remplissage, ou 68 € à 50 %, pour égaler le loyer plafonné : ici le meublé se gagne sur l’occupation, pas sur le tarif. Ce remplissage tient au kilomètre qui sépare l’îlot du centre hospitalier de Cayenne : remplacements médicaux, vacations, agents en mission, familles en attente de mutation, trois nuits à six semaines hors calendrier touristique. Un voyageur de loisirs, lui, ne viendra pas dormir ici.
