«¡Mi anuncio generó 22 000 € el año pasado!» El propietario que me lanza esta cifra cree estar hablando de rentabilidad. Habla de facturación bruta, que no tiene nada que ver. Como gestor de alquileres vacacionales instalado en la isla, veo proyectos donde la diferencia entre lo bruto ingresado y lo neto conservado supera el 40 %, por no haber calculado los sobrecostes propios de los departamentos franceses de ultramar (DROM). Calcular en serio la rentabilidad de un Airbnb en Martinica no es dividir ingresos por un precio de compra: es integrar el octroi de mer sobre el mobiliario, el flete, el seguro de ciclón y la conserjería. Aquí tienes el método, partida por partida, con un ejemplo con cifras.
Por qué el cálculo clásico se equivoca en Martinica
Martinica es un departamento francés de ultramar (DROM) de unos 360 000 habitantes, con el euro y una fiscalidad francesa. Sobre el papel, calcular la rentabilidad de un amueblado se parece a la Francia continental. En la práctica, tres diferencias falsean cualquier cálculo importado tal cual del continente:
- un coste de equipamiento más alto por el octroi de mer y el transporte marítimo, que golpean a un mobiliario casi enteramente importado;
- gastos recurrentes más pesados (seguros de ciclón, aire acondicionado, desgaste acelerado por la sal y la humedad);
- una estacionalidad marcada: la temporada seca, el Carême, de diciembre a abril, llena con fuerza (con el carnaval en febrero-marzo), mientras que la temporada de ciclones del verano vacía la ocupación.
Un buen cálculo de rendimiento de alquiler en ultramar parte, pues, del mismo esqueleto que en otros lugares, pero con coeficientes locales honestos.
El método de cálculo de la rentabilidad neta, paso a paso
Olvida la rentabilidad bruta (alquileres ÷ precio de compra × 100): solo sirve para tranquilizarse. La rentabilidad neta antes de impuestos se construye en tres tiempos.
Paso 1: los ingresos reales, no los teóricos
Nunca se multiplica una tarifa por noche por 365:
Ingresos anuales = tarifa media por noche × noches realmente alquiladas (tasa de ocupación).
Una tasa de ocupación realista en alquiler vacacional martiniqués se sitúa entre el 55 y el 70 % al año para un bien bien ubicado y bien gestionado, con fuertes variaciones mensuales. Apuntar al 85 % «porque es Martinica» es la primera trampa.
Paso 2: la inversión total, amueblamiento incluido
El denominador no es el precio anunciado, sino el coste total de adquisición: precio de compra + gastos de notaría (7 a 8 % en el usado) + eventuales obras + amueblamiento completo, este último más pesado que en el continente (vuelvo sobre ello).
Paso 3: la fórmula final
Los gastos de alquiler vacacional en Martinica (detallados más abajo, con los sobrecostes de ultramar incluidos) alimentan después el cálculo:
Rentabilidad neta (%) = (ingresos reales − gastos anuales) ÷ coste total de adquisición × 100.
Queda ir más lejos con el rendimiento «neto-neto» después de impuestos, que depende del régimen fiscal (micro-BIC o régimen real LMNP): vuelvo sobre ello tras el ejemplo.
Los sobrecostes de ultramar que hay que integrar sin falta
Es la parte que ignoran los simuladores del continente, y la que marca la diferencia en tu neto.
El octroi de mer sobre el amueblamiento
El octroi de mer es un impuesto específico de ultramar que grava los bienes importados. Sofá, cama, lavadora, aire acondicionado: todo llega encarecido por este impuesto, ya repercutido en los precios de las tiendas locales. Amueblar una vivienda cuesta, por tanto, más que en el continente, a equipamiento equivalente. Órdenes de magnitud para un amueblamiento completo de calidad para alquiler:
- Estudio / un ambiente: 6 000 a 9 000 €.
- Apartamento de dos ambientes: 9 000 a 14 000 €.
- Tres ambientes / pequeña villa: 14 000 a 22 000 €.
Este sobrecoste infla el denominador del cálculo y rebaja la rentabilidad anunciada. Ignorarlo es sobrestimar tu rendimiento en 0,3 a 0,6 puntos desde el principio.
El flete y la logística de importación
Si encargas mobiliario no disponible en la isla, añade el flete marítimo (contenedor o grupaje) y sus plazos: 4 a 8 semanas no son raras. Una vivienda no alquilable durante dos meses por un mueble bloqueado en el puerto es rentabilidad perdida. La misma lógica en mantenimiento: una pieza de recambio importada alarga la inmovilización en caso de avería.
El seguro de ciclón y multirriesgo de ultramar
Martinica se sitúa en la zona ciclónica del Atlántico. Los contratos de propietario no ocupante (PNO) están allí aumentados entre un 15 y un 30 % respecto al continente, por la garantía de tempestad-ciclón. Cuenta con una PNO de 200 a 350 €/año para un amueblado vacacional, idealmente completada con una garantía de pérdida de explotación si un episodio climático deja el bien inhabitable en plena temporada. Una partida de gasto incompresible.
Los gastos de conserjería
Gestionar a distancia un Airbnb en un departamento de ultramar rara vez es realista, aunque solo sea por el desfase horario (−5 h en invierno, −6 h en verano respecto a París). Una conserjería en gestión completa factura normalmente del 18 al 25 % de los alquileres ingresados, con la limpieza a veces refacturada al viajero. Es un gasto, pero también un motor de ingresos: una mejor ocupación y mejores reseñas suelen financiar esta partida. Nuestra página de propietarios detalla nuestro enfoque.
Los demás gastos recurrentes
- Impuesto sobre bienes inmuebles: 800 a 1 600 €/año según el municipio.
- Gastos de comunidad no recuperables: 60 a 150 €/mes en residencia con piscina o vigilancia.
- Electricidad e internet (a tu cargo en vacacional): el aire acondicionado pesa mucho, 90 a 140 €/mes para un dos ambientes.
- Mantenimiento del aire acondicionado: 120 a 200 €/año.
- Provisión por desgaste: 1 % del valor del bien al año; la sal y la humedad no perdonan junto al mar.
- Tasa turística: cobrada al viajero y abonada al municipio; neutra para tu neto, pero hay que gestionarla.
