«O meu anúncio gerou 22 000 € no ano passado!» O proprietário que me lança este número julga estar a falar de rentabilidade. Fala de faturação bruta, o que não tem nada a ver. Como gestor de alojamento local instalado na ilha, vejo projetos em que a diferença entre o bruto encaixado e o líquido conservado ultrapassa os 40 %, por não terem orçamentado os sobrecustos próprios dos departamentos franceses ultramarinos (DROM). Calcular a sério a rentabilidade de um Airbnb na Martinica não é dividir receitas por um preço de compra: é integrar o octroi de mer sobre o mobiliário, o frete, o seguro de ciclone e a concierge. Eis o método, rubrica a rubrica, com um exemplo com números.
Porque é que o cálculo clássico se engana na Martinica
A Martinica é um departamento francês ultramarino (DROM) de cerca de 360 000 habitantes, com o euro e uma fiscalidade francesa. No papel, calcular a rentabilidade de um mobilado parece-se com a França continental. Na prática, três diferenças falseiam qualquer cálculo importado tal e qual do continente:
- um custo de equipamento agravado pelo octroi de mer e pelo transporte marítimo, que atingem um mobiliário quase totalmente importado;
- encargos recorrentes mais pesados (seguros de ciclone, ar condicionado, desgaste acelerado pelo sal e pela humidade);
- uma sazonalidade marcada: a estação seca, o Carême, de dezembro a abril, enche fortemente (com o carnaval em fevereiro-março), enquanto a estação dos ciclones do verão esvazia a ocupação.
Um bom cálculo de rendimento de arrendamento ultramarino parte, portanto, do mesmo esqueleto que noutros lugares, mas com coeficientes locais honestos.
O método de cálculo da rentabilidade líquida, passo a passo
Esqueça a rentabilidade bruta (rendas ÷ preço de compra × 100): só serve para nos tranquilizar. A rentabilidade líquida antes de impostos constrói-se em três tempos.
Passo 1: as receitas reais, não as teóricas
Nunca se multiplica uma tarifa por noite por 365:
Receitas anuais = tarifa média por noite × noites realmente arrendadas (taxa de ocupação).
Uma taxa de ocupação realista num arrendamento de curta duração martiniquense situa-se entre 55 e 70 % ao ano para um imóvel bem localizado e bem gerido, com fortes variações mensais. Apontar a 85 % «porque é a Martinica» é a primeira armadilha.
Passo 2: o investimento total, mobília incluída
O denominador não é o preço anunciado, mas o custo total de aquisição: preço de compra + despesas de notário (7 a 8 % no usado) + eventuais obras + mobília completa, esta última a pesar mais do que no continente (volto a isso).
Passo 3: a fórmula final
Os encargos de arrendamento de curta duração na Martinica (detalhados mais abaixo, com os sobrecustos ultramarinos incluídos) alimentam depois o cálculo:
Rentabilidade líquida (%) = (receitas reais − encargos anuais) ÷ custo total de aquisição × 100.
Falta ir mais longe com o rendimento «líquido-líquido» após impostos, que depende do regime fiscal (micro-BIC ou regime real LMNP): volto a isso depois do exemplo.
Os sobrecustos ultramarinos a integrar sem falta
É a parte que os simuladores do continente ignoram, e aquela que faz a diferença no seu líquido.
O octroi de mer sobre a mobília
O octroi de mer é um imposto específico do ultramar que incide sobre os bens importados. Sofá, cama, máquina de lavar, ar condicionado: tudo chega encarecido por este imposto, já repercutido nos preços das lojas locais. Mobilar um alojamento custa, portanto, mais do que no continente, a equipamento equivalente. Ordens de grandeza para uma mobília completa de qualidade para arrendamento:
- Estúdio / T0: 6 000 a 9 000 €.
- T2: 9 000 a 14 000 €.
- T3 / pequena vila: 14 000 a 22 000 €.
Este sobrecusto inflaciona o denominador do cálculo e baixa a rentabilidade anunciada. Ignorá-lo é sobrestimar o seu rendimento em 0,3 a 0,6 pontos logo à partida.
O frete e a logística de importação
Se encomendar mobiliário indisponível na ilha, acrescente o frete marítimo (contentor ou grupagem) e os seus prazos: 4 a 8 semanas não são raras. Um alojamento não arrendável durante dois meses por um móvel bloqueado no porto é rentabilidade perdida. A mesma lógica na manutenção: uma peça importada prolonga a imobilização em caso de avaria.
O seguro de ciclone e multirriscos ultramarino
A Martinica situa-se na zona ciclónica do Atlântico. Os contratos de proprietário não ocupante (PNO) estão aí agravados em 15 a 30 % em relação ao continente, por causa da garantia de tempestade-ciclone. Conte com uma PNO de 200 a 350 €/ano para um mobilado de curta duração, idealmente completada com uma garantia de perda de exploração se um evento climático tornar o imóvel inabitável em plena estação. Uma rubrica de encargo incompressível.
As despesas de concierge
Gerir à distância um Airbnb num departamento ultramarino raramente é realista, nem que seja pelo fuso horário (−5 h no inverno, −6 h no verão em relação a Paris). Uma concierge em gestão completa fatura geralmente 18 a 25 % das rendas encaixadas, com a limpeza por vezes refaturada ao viajante. É um encargo, mas também um motor de receitas: melhor ocupação e melhores avaliações financiam muitas vezes esta rubrica. A nossa página de proprietários detalha a nossa abordagem.
Os restantes encargos recorrentes
- Imposto predial: 800 a 1 600 €/ano consoante o município.
- Despesas de condomínio não recuperáveis: 60 a 150 €/mês em residência com piscina ou portaria.
- Eletricidade e internet (a seu cargo em curta duração): o ar condicionado pesa muito, 90 a 140 €/mês para um T2.
- Manutenção do ar condicionado: 120 a 200 €/ano.
- Provisão para desgaste: 1 % do valor do imóvel por ano; o sal e a humidade não perdoam à beira-mar.
- Taxa turística: cobrada ao viajante e entregue ao município; neutra para o seu líquido, mas a gerir.
