Cuando un inversor de la Francia metropolitana me habla de reducir sus impuestos mediante un proyecto en el archipiélago, dos nombres salen siempre a relucir: la ley Girardin y el estatus LMNP. A menudo me los presentan como competidores. La verdad, tras varios años acompañando a propietarios-arrendadores entre Le Gosier, Sainte-Anne y Saint-François, es más matizada: Girardin y LMNP en Guadalupe no responden en absoluto a la misma lógica, y la elección acertada depende por completo de su situación fiscal y de su horizonte. Esta comparativa va directa al grano: condiciones reales, rentabilidad neta 2026, topes incrementados propios de los departamentos de ultramar (DOM) y las trampas que cuestan caras cuando se firma demasiado rápido.
Dos lógicas opuestas: comprender antes de comparar
Antes de cualquier cifra, planteemos la diferencia de naturaleza: ahí se juega el 90 % de los errores.
- La ley Girardin es un dispositivo de desgravación inmediata. Usted aporta dinero una sola vez y recupera al año siguiente una reducción de impuestos superior a su aportación. En su versión más habitual (industrial o social), por lo general no se convierte en propietario: financia una operación de ultramar gestionada por un estructurador, a cambio de una ventaja fiscal puntual.
- El estatus LMNP (Arrendador de Vivienda Amueblada No Profesional) es un régimen de explotación de alquiler a largo plazo. Usted compra un alojamiento turístico amueblado, lo alquila y optimiza la tributación de sus ingresos por alquiler gracias a la amortización o a la reducción del micro-BIC. Sigue siendo propietario y construye un patrimonio.
Girardin borra, pues, una parte de su impuesto de una sola vez; el LMNP hace que sus alquileres queden casi exentos de impuestos durante diez o quince años. Para situar el terreno de juego —geografía, estacionalidad, municipios con tirón— consulte nuestra guía de Guadalupe.
La ley Girardin en Guadalupe: la rentabilidad fiscal en un año
Bajo el nombre de alquiler amueblado Girardin se agrupan varias realidades, y el matiz lo cambia todo.
Girardin industrial y social: la operación a fondo perdido
En su forma más difundida, el Girardin es una inversión puntual a fondo perdido: usted abona una suma en el año N, esta financia una inversión productiva o una vivienda social de ultramar, y en N+1 recupera una reducción de impuestos superior a su pago.
- Orden de magnitud 2026: por 10 000 € aportados, se aspira a una reducción de 11 000 a 12 500 €, es decir, una ganancia neta del 10 al 25 % en un año.
- La ventaja se consume de inmediato: ni alquiler, ni gestión, ni reventa. No posee nada al final.
- El tope de las ventajas fiscales de ultramar se eleva a 18 000 € al año (frente a 10 000 € en la metrópoli).
Es, por tanto, un producto para un contribuyente con una fuerte carga fiscal que busca un retorno rápido, sin gestionar un bien a 6 700 km.
Las condiciones y las verdaderas trampas del Girardin
La rentabilidad anunciada es seductora, pero este dispositivo concentra los fraudes. Dos puntos clave:
- El riesgo de recalificación. Si el estructurador no cumple las obligaciones (explotación de 5 años del material, autorización, conformidad de las viviendas), la administración puede recuperar la totalidad de la ventaja: usted pierde la aportación y la reducción. De ahí la exigencia de una garantía de recompra y de un estructurador con un sólido historial.
- El “puntual” asumido. Muchos creen convertirse en propietarios de un piso en las Antillas. Falso para el Girardin industrial: ninguna plusvalía, ningún alquiler.
En definitiva: una herramienta excelente para quien sabe lo que compra (una ganancia fiscal pura), una trampa para quien cree encontrar en ella una inversión de alquiler.
El estatus LMNP en Guadalupe: el ingreso por alquiler casi exento
En el extremo opuesto, el LMNP se dirige a quien quiere un bien real, alquileres reales y un patrimonio. Es el régimen que recomiendo para la gran mayoría de los proyectos de alquiler estacional.
Cómo el LMNP elimina el impuesto sobre sus alquileres
Alquilar amueblado se inscribe en los BIC, no en los ingresos por bienes inmuebles. Tiene dos regímenes a su disposición:
- El micro-BIC, con una reducción a tanto alzado del 50 % sobre sus ingresos de alojamiento turístico amueblado clasificado (con condiciones y topes 2026). Sencillo, ideal para empezar.
- El régimen real, que permite deducir todos sus gastos (intereses del préstamo, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro de propietario no ocupante, conserjería, octroi de mer sobre el mobiliario) y amortizar el bien y los muebles. Resultado frecuente: un beneficio imponible cercano a cero durante 10 a 15 años.
En concreto, una villa de tres habitaciones amueblada en Sainte-Anne que genere 22 000 € de alquileres estacionales anuales puede, en el régimen real, mostrar un ingreso imponible nulo una vez deducidos amortizaciones y gastos: usted percibe sus alquileres sin pagar prácticamente impuestos, de forma legal.
Las condiciones LMNP propias de los DOM
- Ingresos por alquiler inferiores a 23 000 € al año O que no superen sus demás ingresos: por encima, pasa a LMP (profesional).
- Alojamiento amueblado conforme a la lista reglamentaria, declarado en el ayuntamiento con un número de registro (obligatorio en la mayoría de los municipios costeros).
- Clasificación como alojamiento turístico muy recomendable: condiciona la reducción incrementada del micro-BIC y tranquiliza al viajero.
- Especificidad DOM: el IVA reducido y el octroi de mer encarecen el equipamiento inicial, pero estos costes siguen siendo deducibles y amortizables en el régimen real.
Para el detalle de los trámites, de la amortización y de los topes, nuestras guías en el espacio de propietarios entran en lo concreto municipio por municipio.
