«Entre el LMNP y el Girardin, ¿qué desgrava más en Martinica?». Es la pregunta que más me hacen cuando un propietario está a punto de comprar un apartamento de un dormitorio en Le Diamant o una villa en Les Trois-Îlets. Y es una trampa: se comparan dos herramientas que no juegan en la misma categoría. La desgravación fiscal en ultramar en Martinica no consiste en elegir «la mejor de las dos», sino en entender que una trabaja tus ingresos por alquiler a lo largo del tiempo y la otra tu impuesto sobre la renta global durante un solo ejercicio.
Residente en la isla y gestor de alojamientos turísticos amueblados, veo a demasiados inversores a quienes les venden el Girardin creyendo que «optimizan su Airbnb». Esta guía compara ambos dispositivos con cifras realistas y casos concretos de propietarios, actualizada para 2026. Es divulgativa y no sustituye la opinión de un asesor fiscal, el único habilitado para validar tu montaje.
Dos lógicas opuestas que siempre se confunden
Antes de comparar, marquemos una distinción que muchos vendedores mantienen deliberadamente difusa.
- El LMNP (arrendador de vivienda amueblada no profesional) actúa sobre el impuesto que genera tu alquiler: reduce, e incluso anula, la base imponible de tus rentas, año tras año, mientras explotes el inmueble.
- La ley Girardin actúa sobre tu impuesto sobre la renta global: es una reducción de impuesto puntual («one-shot») obtenida a cambio de una inversión en ultramar, sin vínculo mecánico con la explotación de tu alojamiento amueblado.
Dicho de otro modo, el LMNP es un régimen de explotación duradero; el Girardin, una inversión fiscal puntual. Un propietario avispado puede incluso combinarlos: LMNP a coste real sobre el alquiler y Girardin industrial aparte si su impuesto en la metrópoli lo justifica.
LMNP a coste real: la palanca que borra el impuesto de tus rentas
Alquilar un alojamiento amueblado de corta duración en Sainte-Anne, Les Trois-Îlets o Le François entra por defecto en el LMNP: tus rentas son beneficios industriales y comerciales (BIC), no rendimientos inmobiliarios. Existen dos regímenes: el micro-BIC (reducción del 30 % sin clasificar, 50 % clasificado) y el régimen real, con diferencia el más potente para desgravar.
El mecanismo de la amortización
En el régimen real, deduces tus gastos reales (intereses del préstamo, impuesto sobre bienes inmuebles, conserjería, seguro, energía) y amortizas el inmueble y el mobiliario. La amortización es un cargo contable que no sale de tu tesorería pero borra el beneficio imponible, a menudo durante diez a quince años. Y es que los gastos pesan más en ultramar: mobiliario y electrodomésticos encarecidos por el octroi de mer (arancel de ultramar), equipos tropicales que renovar rápido (aires acondicionados, mobiliario de exterior carcomido por la sal), reparaciones tras la temporada de ciclones, todas partidas que engordan la base amortizable.
Caso concreto n.º 1 — El estudio clasificado de Sainte-Anne
Claire compra un estudio por 180 000 € a 400 metros de Pointe Marin, financiado a crédito. Alquilado de 90 a 110 € la noche durante la estación seca (el Carême, de diciembre a abril), genera 16 000 € de rentas al año.
- Amortización del edificio (sin el terreno, ~30 años): ~5000 €/año.
- Amortización de mobiliario y equipamiento (5 a 7 años): ~3000 €/año.
- Intereses del préstamo, impuesto sobre bienes inmuebles, conserjería, seguro, gastos: ~8500 €/año.
Total de deducciones: ~16 500 €, más que las propias rentas. Resultado imponible: 0 €, y el excedente se traslada a los ejercicios siguientes. Claire no paga ni impuesto ni los 17,2 % de cotizaciones sociales sobre esta renta, durante varios años. El micro-BIC clasificado la habría gravado sobre 8000 €: en un inmueble financiado a crédito con mobiliario importado, el régimen real casi siempre gana al micro-BIC en Martinica.
Ley Girardin: una reducción de impuesto «one-shot», no una herramienta de alquiler
Aquí es donde más a menudo restablezco la verdad. La ley Girardin existe en ultramar, pero en dos familias, ninguna de las cuales está hecha para «desgravar tu alojamiento amueblado».
Girardin vivienda: casi nunca para el alojamiento turístico
El Girardin vivienda apunta a la vivienda social e intermedia alquilada sin amueblar por años, bajo topes estrictos de renta y de ingresos. Un alquiler vacacional turístico no es, por tanto, elegible. La promesa «ley Girardin alojamiento turístico amueblado» que florece en ciertos anuncios es engañosa: para apuntar al Carême y al carnaval (febrero-marzo), la herramienta adecuada sigue siendo un LMNP bien construido.
Girardin industrial: la inversión fiscal desligada de tu alquiler
La otra familia, el Girardin industrial, financia material productivo nuevo explotado en los departamentos de ultramar. A través de un gabinete de montaje homologado, aportas fondos un año y obtienes al año siguiente una reducción de impuesto superior a tu aportación: la diferencia es la rentabilidad. Tres puntos cardinales:
- no recuperas tu aportación: se supone que la reducción la supera ligeramente, ese es todo el principio;
- la operación está desligada de tu alojamiento amueblado: reduce tu impuesto global, no la explotación de la villa;
- existe un riesgo de recuperación si el explotador incumple: pasa solo por gabinetes homologados y asegurados.
Caso concreto n.º 2 — El directivo con impuestos elevados
Marc, directivo en la Francia metropolitana, paga 9000 € de impuesto al año. Aporta 8000 € en una operación de Girardin industrial y obtiene al año siguiente una reducción de unos 9000 €: su impuesto baja a cero y ha «ganado» la diferencia de unos 1000 € (10 a 12 % en un año). Pero esto no tiene nada que ver con su estudio alquilado en Le Marin: el Girardin redujo su impuesto de directivo, no el de su alquiler, ya neutralizado por el régimen real.
