Compró un estudio en Le Gosier o una villa en Saint-François, la alquiló durante algunos años como amueblado turístico, y se acerca el momento de revender. La gran pregunta que surge en todas nuestras conversaciones con los propietarios del archipiélago: ¿cuánto se llevará el Estado de la ganancia? La plusvalía inmobiliaria en Guadalupe se rige por las mismas reglas que en la Francia continental (un departamento de ultramar sigue siendo un departamento francés), pero el estatus LMNP, la amortización y la nueva regla de reintegración que entró en vigor en 2025 cambian el panorama. Instalados sobre el terreno y acompañando a propietarios entre Sainte-Anne, Deshaies y Le Gosier, desentrañamos aquí el cálculo real, con cifras en mano, para que sepa exactamente cuánto le queda realmente.
Plusvalía inmobiliaria en Guadalupe: el principio básico
La plusvalía es la diferencia entre su precio de venta y su precio de compra corregido. Mientras el bien no sea su residencia principal (el caso de un amueblado turístico, por definición alquilado a vacacionistas), esta plusvalía es imponible según el régimen de los particulares, calculada y retenida por el notario el día de la firma de la escritura. Usted no adelanta nada: todo se retiene del producto de la venta.
El impuesto se compone de dos niveles, idénticos en Guadalupe y en la Francia continental:
- Impuesto sobre la renta al tipo fijo del 19 % sobre la plusvalía neta.
- Cargas sociales al tipo del 17,2 %.
Es decir, un total teórico del 36,2 % antes de cualquier reducción. En este punto no hay especificidad de ultramar: a diferencia de la rebaja fiscal del 30 % que aligera sus rentas de alquiler, la plusvalía inmobiliaria de los residentes de Guadalupe se grava según el baremo nacional pleno. La buena noticia viene de las reducciones ligadas a la duración de tenencia, que pueden reducir la factura a cero.
Calcular el precio de compra «aumentado»
El fisco no compara brutalmente sus dos precios. El precio de adquisición se aumenta con varias partidas que mecánicamente reducen la plusvalía gravable:
- Los gastos de adquisición (notario, derechos de transmisión): tarifa fija del 7,5 % del precio de compra, sin justificante.
- Las obras de mejora, construcción o ampliación: con factura, o tarifa fija del 15 % del precio de compra si posee el bien desde hace más de 5 años. En zona tropical, donde la sal y la humedad imponen renovaciones regulares, esta partida rara vez es insignificante.
Un ejemplo concreto para una villa de Grande-Terre comprada por 380 000 € en 2014, revendida por 520 000 € en 2026:
- Precio de adquisición aumentado: 380 000 € + 7,5 % (28 500 €) + 15 % de obras a tanto alzado (57 000 €) = 465 500 €.
- Plusvalía bruta: 520 000 − 465 500 = 54 500 €, y no 140 000 € como dejaría creer un cálculo ingenuo.
Las reducciones por duración de tenencia: la clave de la factura final
Es el mecanismo más potente, y el que recompensa la paciencia. Cuanto más tiempo conserve el bien, más se reduce la plusvalía imponible, hasta la exención total. Atención: los baremos difieren entre el impuesto sobre la renta y las cargas sociales.
Para el impuesto sobre la renta (19 %):
- 0 % de reducción antes de 6 años de tenencia.
- 6 % por año del 6.º al 21.º año.
- 4 % el 22.º año.
- Exención total de impuesto sobre la renta a los 22 años cumplidos.
Para las cargas sociales (17,2 %), el ritmo es más lento:
- 0 % antes de 6 años.
- 1,65 % por año del 6.º al 21.º año.
- 1,60 % el 22.º año.
- 9 % por año del 23.º al 30.º año.
- Exención total de cargas sociales a los 30 años.
Retomemos nuestra villa poseída 12 años (comprada en 2014, vendida en 2026), con 54 500 € de plusvalía bruta:
- Reducción de impuesto sobre la renta: 7 años plenos más allá del 5.º × 6 % = 42 %. Base imponible de la renta = 31 610 €, impuesto al 19 % = 6 006 €.
- Reducción de cargas sociales: 7 × 1,65 % = 11,55 %. Base = 48 205 €, al 17,2 % = 8 291 €.
- Total a pagar: aproximadamente 14 300 €, es decir, un tipo efectivo del 26 % sobre la plusvalía bruta, lejos del 36,2 % bruto.
A tener en cuenta: una sobretasa se aplica a las plusvalías netas (tras reducciones) superiores a 50 000 €, por tramos del 2 % al 6 %. La mayoría de las reventas de amueblados guadalupeños quedan por debajo de este umbral, pero una gran villa frente al mar puede verse afectada.
LMNP, amortización y reventa: la gran novedad de 2025 que debe conocer
Aquí es donde la fiscalidad del amueblado turístico se distingue de la de un bien alquilado vacío, y donde muchos propietarios se llevan una sorpresa. Hasta finales de 2024, el arrendador en amueblado no profesional (LMNP) bajo el régimen real acumulaba dos ventajas: amortizaba su bien cada año (borrando a menudo todo impuesto sobre las rentas), y esta amortización no tenía ningún impacto en la reventa. La plusvalía se calculaba sobre el precio de compra de origen, ignorando las amortizaciones.
La Ley de Finanzas de 2025 puso fin a este doble favor. A partir de ahora, para las cesiones realizadas desde el 1 de enero de 2025, las amortizaciones deducidas durante el periodo de alquiler en LMNP real deben reintegrarse en el cálculo: vienen a reducir el precio de adquisición, lo que aumenta la plusvalía imponible.
Lo que cambia concretamente
Retomemos la villa comprada por 380 000 € (de los cuales 300 000 € son la edificación sin el terreno), alquilada 12 años bajo el régimen real con una amortización anual de 8 000 €:
- Amortizaciones acumuladas reintegradas: 8 000 € × 12 = 96 000 €.
- Precio de adquisición neto tras la reintegración: 465 500 € (aumentado) − 96 000 € = 369 500 €.
- Plusvalía bruta recalculada: 520 000 − 369 500 = 150 500 €, frente a 54 500 € bajo el antiguo régimen.
La diferencia es considerable. Afortunadamente, dos salvaguardas limitan el daño:
- Las reducciones por duración de tenencia siguen aplicándose a esta plusvalía aumentada, por lo que cuanto más tiempo posea, más se neutraliza el excedente.
- Ciertas amortizaciones quedan excluidas de la reintegración: las que recaen sobre los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación y obras de mejora, así como los bienes clasificados como amueblados turísticos en ciertos casos. Solo la amortización «corriente» de la edificación de origen está afectada.
La lección sobre el terreno: si ha practicado el régimen real LMNP, haga establecer el cálculo por su asesor contable antes de firmar el contrato preliminar. El arbitraje entre vender ahora o conservar tres años más para ganar 18 puntos de reducción puede representar varios miles de euros. Es exactamente el tipo de simulación que orientamos hacia los interlocutores adecuados en nuestro acompañamiento a propietarios.
