Você comprou um estúdio em Le Gosier ou uma villa em Saint-François, alugou-a por alguns anos como mobiliado de turismo, e o momento de revender se aproxima. A grande pergunta que surge em todas as nossas conversas com os proprietários do arquipélago: quanto o Estado vai reter do ganho? O ganho de capital imobiliário em Guadalupe obedece às mesmas regras que na França continental (um departamento ultramarino continua sendo um departamento francês), mas o estatuto LMNP, a depreciação e a nova regra de reintegração que entrou em vigor em 2025 mudam o cenário. Instalados no local e acompanhando proprietários entre Sainte-Anne, Deshaies e Le Gosier, desvendamos aqui o cálculo real, com números em mãos, para que você saiba exatamente quanto realmente lhe sobra.
Ganho de capital imobiliário em Guadalupe: o princípio básico
O ganho de capital é a diferença entre o seu preço de venda e o seu preço de compra corrigido. Enquanto o imóvel não for a sua residência principal (o caso de um mobiliado de turismo, por definição alugado a turistas), esse ganho é tributável segundo o regime das pessoas físicas, calculado e retido pelo tabelião no dia da assinatura da escritura. Você não adianta nada: tudo é retido do produto da venda.
A tributação compõe-se de dois níveis, idênticos em Guadalupe e na França continental:
- Imposto de renda à alíquota fixa de 19 % sobre o ganho de capital líquido.
- Contribuições sociais à alíquota de 17,2 %.
Ou seja, um total teórico de 36,2 % antes de qualquer abatimento. Nesse ponto, nenhuma especificidade ultramarina: ao contrário da redução fiscal de 30 % que alivia os seus aluguéis, o ganho de capital imobiliário dos residentes de Guadalupe é tributado pela tabela nacional plena. A boa notícia vem dos abatimentos ligados ao tempo de posse, que podem reduzir a conta a zero.
Calcular o preço de compra «majorado»
O fisco não compara brutalmente os seus dois preços. O preço de aquisição é majorado por várias rubricas que mecanicamente reduzem o ganho tributável:
- As despesas de aquisição (tabelião, impostos de transmissão): taxa fixa de 7,5 % do preço de compra, sem comprovante.
- As obras de melhoria, construção ou ampliação: por fatura, ou taxa fixa de 15 % do preço de compra se você possui o imóvel há mais de 5 anos. Em zona tropical, onde o sal e a umidade impõem reformas regulares, essa rubrica raramente é insignificante.
Um exemplo concreto para uma villa de Grande-Terre comprada por 380 000 € em 2014, revendida por 520 000 € em 2026:
- Preço de aquisição majorado: 380 000 € + 7,5 % (28 500 €) + 15 % de obras a forfait (57 000 €) = 465 500 €.
- Ganho de capital bruto: 520 000 − 465 500 = 54 500 €, e não 140 000 € como um cálculo ingênuo levaria a crer.
Os abatimentos por tempo de posse: a chave da conta final
É o mecanismo mais poderoso, e o que recompensa a paciência. Quanto mais tempo você mantiver o imóvel, mais o ganho tributável diminui, até a isenção total. Atenção: as tabelas diferem entre o imposto de renda e as contribuições sociais.
Para o imposto de renda (19 %):
- 0 % de abatimento antes de 6 anos de posse.
- 6 % ao ano do 6.º ao 21.º ano.
- 4 % no 22.º ano.
- Isenção total de imposto de renda aos 22 anos completos.
Para as contribuições sociais (17,2 %), o ritmo é mais lento:
- 0 % antes de 6 anos.
- 1,65 % ao ano do 6.º ao 21.º ano.
- 1,60 % no 22.º ano.
- 9 % ao ano do 23.º ao 30.º ano.
- Isenção total de contribuições sociais aos 30 anos.
Retomemos a nossa villa possuída 12 anos (comprada em 2014, vendida em 2026), com 54 500 € de ganho bruto:
- Abatimento de imposto de renda: 7 anos plenos além do 5.º × 6 % = 42 %. Base tributável de imposto de renda = 31 610 €, imposto a 19 % = 6 006 €.
- Abatimento de contribuições sociais: 7 × 1,65 % = 11,55 %. Base = 48 205 €, a 17,2 % = 8 291 €.
- Total devido: cerca de 14 300 €, ou seja, uma alíquota efetiva de 26 % sobre o ganho bruto, longe dos 36,2 % brutos.
A observar: uma sobretaxa aplica-se aos ganhos líquidos (após abatimentos) superiores a 50 000 €, por faixas de 2 % a 6 %. A maioria das revendas de mobiliados guadalupenses fica abaixo desse limiar, mas uma grande villa de frente para o mar pode ser afetada.
LMNP, depreciação e revenda: a grande novidade de 2025 a conhecer
É aqui que a tributação do mobiliado de turismo se distingue da de um imóvel alugado vazio, e onde muitos proprietários são surpreendidos. Até o fim de 2024, o locador em mobiliado não profissional (LMNP) no regime real acumulava duas vantagens: ele depreciava o seu imóvel a cada ano (apagando muitas vezes todo imposto sobre os aluguéis), e essa depreciação não tinha nenhum impacto na revenda. O ganho era calculado sobre o preço de compra de origem, ignorando as depreciações.
A Lei de Finanças de 2025 pôs fim a esse duplo favor. A partir de agora, para as cessões realizadas a partir de 1.º de janeiro de 2025, as depreciações deduzidas durante o período de aluguel em LMNP real devem ser reintegradas no cálculo: elas reduzem o preço de aquisição, o que aumenta o ganho tributável.
O que isso muda concretamente
Retomemos a villa comprada por 380 000 € (dos quais 300 000 € são a edificação sem o terreno), alugada 12 anos no regime real com uma depreciação anual de 8 000 €:
- Depreciações acumuladas reintegradas: 8 000 € × 12 = 96 000 €.
- Preço de aquisição líquido após a reintegração: 465 500 € (majorado) − 96 000 € = 369 500 €.
- Ganho de capital bruto recalculado: 520 000 − 369 500 = 150 500 €, contra 54 500 € sob o antigo regime.
A diferença é considerável. Felizmente, duas salvaguardas limitam o estrago:
- Os abatimentos por tempo de posse continuam a aplicar-se a esse ganho aumentado, portanto quanto mais tempo você possuir, mais o excedente é neutralizado.
- Certas depreciações permanecem excluídas da reintegração: as que recaem sobre as despesas de construção, reconstrução, ampliação e obras de melhoria, bem como os imóveis classificados como mobiliados de turismo em certos casos. Apenas a depreciação «corrente» da edificação de origem está envolvida.
A lição de campo: se você praticou o regime real LMNP, mande estabelecer o cálculo pelo seu contador antes de assinar o compromisso. A arbitragem entre vender agora ou manter por mais três anos para ganhar 18 pontos de abatimento pode representar vários milhares de euros. É exatamente o tipo de simulação que orientamos para os interlocutores certos no nosso acompanhamento a proprietários.
