La normativa de los alquileres vacacionales en Guayana Francesa sigue siendo hoy una de las más flexibles de Francia: por ahora, ningún municipio guayanés exige una autorización de cambio de uso ni un cupo de viviendas turísticas amuebladas. Pero la ley Le Meur de noviembre de 2024, aplicable en los departamentos de ultramar, cambia las reglas del juego: nuevas obligaciones declarativas, fiscalidad más estricta y herramientas de regulación ahora al alcance de Cayena, Rémire-Montjoly o Kourou. Como gestores de viviendas amuebladas en el litoral guayanés, hacemos balance de lo que realmente se aplica aquí y de lo que conviene anticipar.
Un marco normativo guayanés todavía flexible: ¿por qué?
El mercado guayanés no se parece en nada a las zonas tensionadas de la Francia metropolitana. El territorio cuenta con unos 290 000 habitantes, y la oferta de viviendas turísticas amuebladas se concentra en un puñado de municipios: Cayena, Rémire-Montjoly, Matoury (en torno al aeropuerto Félix-Éboué), Kourou y Saint-Laurent-du-Maroni. Hablamos de unos pocos cientos de anuncios activos, allí donde la Costa Azul alinea decenas de miles.
Consecuencia directa: los mecanismos de restricción previstos por el Código de la construcción y la vivienda nunca se han activado aquí.
- Sin cambio de uso obligatorio: el procedimiento solo se aplica de pleno derecho a los municipios de más de 200 000 habitantes. Cayena, con unos 65 000 habitantes, está lejos de ello, y hasta la fecha ninguna resolución local lo ha establecido.
- Sin cupo de viviendas turísticas amuebladas: ningún municipio guayanés ha votado un límite ni una zonificación reservada a la residencia principal.
- Sin número de registro municipal exigido para publicar un anuncio, a diferencia de París o Burdeos.
Esta flexibilidad se debe también al perfil de la demanda: una clientela mayoritariamente profesional (misiones en el Centro Espacial de Kourou, personal sanitario, funcionarios en traslado), con estancias de 5 a 30 noches. Los cargos electos ven la vivienda amueblada como un complemento útil a un parque hotelero limitado, no como un competidor de la vivienda permanente. Por ahora.
Las obligaciones que ya se aplican a tu vivienda amueblada en Guayana Francesa
Flexible no significa inexistente. Tres trámites siguen siendo obligatorios, y vemos con frecuencia a propietarios que los descubren a posteriori.
La declaración en el ayuntamiento (Cerfa 14004)
Toda vivienda alquilada amueblada a una clientela de paso que no fija allí su domicilio debe declararse en el ayuntamiento mediante el formulario Cerfa 14004. El trámite es gratuito, lleva unos quince minutos en la ventanilla de tu municipio, y recibes un justificante que debes conservar: te será indispensable cuando se generalice el registro nacional. Para una residencia principal alquilada menos de 120 días al año, esta simple declaración es suficiente.
El registro SIRET y la CFE
Alquilar amueblado, incluso ocasionalmente, es una actividad comercial en términos fiscales. Debes:
- solicitar un número SIRET a través de la ventanilla única del INPI (gratuito, calcula de 2 a 3 semanas de plazo en Guayana Francesa);
- declarar tus ingresos como BIC (beneficios industriales y comerciales), no como ingresos por arrendamiento;
- pagar la CFE (cotización predial de las empresas), generalmente entre 150 y 400 € al año para una vivienda amueblada en la CACL, salvo exención el primer año.
La tasa turística
En el territorio de la Comunidad de aglomeración del Centre Littoral (Cayena, Rémire-Montjoly, Matoury, Macouria, Roura…), la tasa turística se aplica a las pernoctaciones turísticas: calcula del orden de 0,70 a 1,50 € por noche y por adulto según la categoría de la vivienda. Las plataformas la recaudan en principio automáticamente; en reserva directa, te corresponde a ti (o a tu gestor) facturarla y abonarla.
Cambio de uso en Cayena: ¿en qué punto estamos realmente?
Es la pregunta más frecuente de los propietarios a los que acompañamos. Respuesta clara: en 2026, no se exige ninguna autorización de cambio de uso en Cayena ni en ningún otro municipio de Guayana Francesa para transformar una vivienda en alojamiento turístico amueblado.
Pero conviene vigilar dos señales débiles:
- La tensión sobre la vivienda es real en la aglomeración de Cayena, con una demografía entre las más dinámicas de Francia y un déficit crónico de construcciones: el contexto típico que empuja a las mancomunidades a regular.
- La ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024 permite ahora a cualquier municipio, sea cual sea su tamaño, instaurar el cambio de uso por simple resolución, e incluso definir cupos de viviendas turísticas amuebladas o zonas reservadas a la residencia principal en su plan urbanístico (PLU).
En concreto, si la CACL adoptara mañana una resolución, el propietario de un piso de tres habitaciones en Rémire-Montjoly podría tener que solicitar una autorización antes de alquilar a corto plazo. Las viviendas amuebladas ya declaradas se beneficiarían por lo general de un régimen transitorio, de ahí el interés de regularizar tu situación desde ahora: la antigüedad es tu mejor protección.
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El número de registro nacional generalizado
De aquí a finales de 2026, todas las viviendas turísticas amuebladas deberán disponer de un número de registro expedido a través de un servicio en línea nacional, también en Guayana Francesa, bajo pena de ser retiradas de las plataformas. Si ya has presentado tu Cerfa en el ayuntamiento, la transición será sencilla.
Una fiscalidad micro-BIC claramente más estricta
Desde los ingresos de 2025, el régimen micro-BIC ha cambiado:
- Vivienda amueblada sin clasificar: reducción rebajada al 30 %, con un tope de ingresos de 15 000 € al año.
- Vivienda turística amueblada clasificada (de 1 a 5 estrellas): reducción del 50 %, tope de 77 700 €.
Para una vivienda amueblada guayanesa que genera de 20 000 a 30 000 € de ingresos anuales —habitual en una villa bien gestionada en Rémire-Montjoly o Kourou—, no estar clasificada se vuelve penalizador. Dos soluciones: hacer clasificar tu vivienda (visita de un organismo acreditado, alrededor de 150 a 250 €, válida 5 años) o pasar al régimen real con amortización, a menudo más ventajoso por encima de los 15 000 € de ingresos.
El DPE: una exención de ultramar temporal
La ley condiciona progresivamente el alquiler turístico a un nivel mínimo de eficiencia energética en la Francia metropolitana. Buena noticia relativa: el DPE aún no es aplicable en Guayana Francesa, ya que el diagnóstico adaptado a los climas de ultramar sigue en proceso de despliegue. Dispones por tanto de varios años de visibilidad, aunque un aire acondicionado eficiente sigue siendo un argumento comercial decisivo en nuestras latitudes.
Nuestros consejos de gestor local para llevar la delantera
Tras varios años gestionando viviendas amuebladas entre Cayena, Matoury y Kourou, estas son nuestras recomendaciones sistemáticas:
- Declara de inmediato tu vivienda amueblada en el ayuntamiento: la antigüedad contará el día en que lleguen los cupos.
- Apunta a la clasificación por estrellas: reducción fiscal del 50 % y mayor credibilidad ante la clientela profesional del sector espacial.
- Estructura tus ingresos en directo: cuanto menos dependas de las plataformas, menos perturbarán tu actividad las futuras retiradas de anuncios.
- Lleva una contabilidad clara desde el primer año: el paso al régimen real se prepara, no se improvisa en diciembre.
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Preguntas frecuentes
¿Hace falta una autorización de cambio de uso para alquilar a corto plazo en Cayena?
No. En 2026, ningún municipio de Guayana Francesa ha instaurado el procedimiento de cambio de uso; solo es obligatoria la declaración en el ayuntamiento (Cerfa 14004). No obstante, la ley Le Meur permite a los municipios instaurarlo en cualquier momento mediante resolución.
¿Se aplica la ley Le Meur en Guayana Francesa?
Sí, Guayana Francesa es un departamento y región de ultramar (DROM) y la ley del 19 de noviembre de 2024 se aplica allí: reducción micro-BIC rebajada al 30 % para las viviendas sin clasificar, registro nacional generalizado de aquí a finales de 2026 y posibilidad de que los municipios voten cupos y zonificaciones. Solo el apartado del DPE queda sin efecto, ya que el diagnóstico aún no se ha desplegado en ultramar.
¿Cuánto cuesta poner en conformidad una vivienda turística amueblada en Guayana Francesa?
La declaración en el ayuntamiento y el registro SIRET son gratuitos. Prevé alrededor de 150 a 250 € para una visita de clasificación (válida 5 años), de 150 a 400 € de CFE anual según el municipio, y la recaudación de la tasa turística (de 0,70 a 1,50 € por noche y por adulto), de la que tu gestor puede encargarse.
¿Puedo alquilar mi residencia principal en temporada en Guayana Francesa?
Sí, hasta un límite de 120 días al año, tras una simple declaración en el ayuntamiento. La ley Le Meur autoriza a los municipios a rebajar este tope a 90 días, pero ningún municipio guayanés lo ha hecho. Más allá, la vivienda debe declararse como alojamiento turístico amueblado clásico.
