En cuanto se habla de la fiscalidad del alquiler amueblado en Guadalupe, una particularidad desconcierta a viajeros y propietarios llegados de la Francia continental: el tipo de IVA no es del 20 %, sino del 8,5 %. Este tipo reducido, propio de los departamentos y regiones de ultramar, es una de las pocas ventajas fiscales concretas del archipiélago, pero obedece a reglas precisas. ¿Cuándo se aplica de verdad? ¿Afecta a un simple alquiler vacacional, o solo al parahotelero y a la conserjería? Como residente en la “isla de las mariposas” e implicado a diario en la gestión de alquileres, te explico sin tecnicismos qué cambia ese 8,5 %, tanto si reservas un amueblado para tus vacaciones como si alquilas tu propiedad.
Por qué el IVA es del 8,5 % y no del 20 % en Guadalupe
Guadalupe es un departamento y región francés de ultramar (DROM): se paga en euros, se aplica el derecho fiscal continental, pero con adaptaciones ultramarinas. El IVA es una de ellas. Donde la Francia continental tiene un tipo general del 20 %, Guadalupe, Martinica y Reunión disfrutan de un tipo general reducido al 8,5 %. Es este tipo de IVA de ultramar del 8,5 % el que grava la mayoría de los servicios facturados localmente, entre ellos el alojamiento parahotelero y la conserjería. Algunas referencias:
- El tipo general en Guadalupe es del 8,5 % (frente al 20 % en la Francia continental).
- Existe un tipo superreducido del 2,1 % para ciertos productos de primera necesidad.
- La Guayana Francesa y Mayotte están fuera del ámbito del IVA: nunca apliques su régimen al de Guadalupe.
Esta diferencia de más de 11 puntos no es anecdótica: sobre un servicio de 1.000 €, supone 115 € menos de IVA.
Alquiler sin servicios: sin IVA, pero ojo al umbral parahotelero
Primer reflejo que corregir: el alquiler amueblado “en seco” no está, en principio, sujeto al IVA, ni al 8,5 % ni a ningún otro tipo. Si alquilas una villa amueblada sin prestar servicios particulares, realizas una operación exenta de IVA: es el caso de la inmensa mayoría de los alquileres vacacionales entre particulares. El viajero que reserva un gîte llave en mano, sin servicios hoteleros, no ve ninguna línea de IVA sumada a su alquiler.
Todo cambia en un umbral preciso. La administración tributaria considera que un alquiler amueblado se convierte en una prestación parahotelera —y por tanto sujeta al IVA del 8,5 %— en cuanto el anfitrión presta, además del alojamiento, al menos tres de los cuatro servicios siguientes, en condiciones próximas a las de un hotel:
- el desayuno;
- la limpieza regular de los locales durante la estancia;
- el suministro de ropa de casa (sábanas, toallas);
- la recepción de la clientela, aunque no sea permanente (acogida, entrega de llaves, asistencia).
Con tres de estos cuatro servicios, tu actividad se asemeja a la hotelería: entra en el ámbito del IVA, al tipo de ultramar del 8,5 % sobre el conjunto del alojamiento. Por debajo de tres servicios, sigues como alquiler amueblado exento.
Un ejemplo con cifras
Una villa en Saint-François alquilada a 1.800 € la semana en plena temporada seca alta:
- Alquiler sin servicios (llaves y limpieza de fin de estancia): 0 € de IVA. El viajero paga 1.800 €.
- Oferta parahotelera (recepción en el lugar, ropa suministrada, limpieza durante la estancia, café de bienvenida): prestación gravable. Sobre 1.800 €, el IVA del 8,5 % representa unos 141 €, por lo general ya integrados en el precio.
El mismo cambio habría costado 300 € de IVA al 20 % en la Francia continental. El 8,5 % hace el parahotelero mucho más accesible que en París o Lyon.
La conserjería: un servicio sujeto al 8,5 %
Segundo caso, el que concierne directamente a los propietarios: la conserjería. Cuando gestiona tu propiedad —acogida, limpieza, lavandería, mantenimiento, anuncios, relación con el cliente—, factura honorarios de gestión, una prestación de servicios sujeta al IVA del 8,5 % (si el prestador supera los umbrales de la franquicia). Para un propietario:
- Sobre una comisión del 20 % de un alquiler de 1.800 €, es decir 360 € sin impuestos, el IVA del amueblado turístico de ultramar añade unos 30,60 € (8,5 %). En la Francia continental serían 72 €.
- Si tu propia actividad está a su vez sujeta al IVA (caso del parahotelero), este IVA sobre la conserjería puede, bajo ciertas condiciones, ser recuperado. A igual prestación, la gestión de alquileres en ultramar resulta fiscalmente más ligera que en la Francia continental.
La franquicia de base: cuando no facturas ningún IVA
Buena noticia para los pequeños arrendadores: el régimen de la franquicia de base de IVA. Por debajo de ciertos umbrales de facturación anual (varias decenas de miles de euros para los servicios), estás dispensado de facturar y de ingresar el IVA, incluso en parahotelero. En concreto:
- No facturas IVA a tus viajeros: nada de 8,5 % sobre tus alquileres.
- A cambio, no recuperas el IVA de tus gastos (obras, mobiliario, octroi de mer sobre los equipos).
- Tus facturas llevan la mención “IVA no aplicable, art. 293 B del CGI”.
Es el régimen de la mayoría de los propietarios que alquilan uno o dos bienes. La fiscalidad del alquiler en Guadalupe solo es pesada en IVA para las estructuras que superan los umbrales, o que optan por la sujeción para recuperar el impuesto sobre grandes inversiones. Ante la menor duda, un asesor fiscal local sigue siendo imprescindible: este artículo aclara el mecanismo, no tu caso personal.
Lo que el viajero debe recordar
Si preparas unas vacaciones y no una inversión, lo esencial es sencillo: un alquiler vacacional clásico no soporta ningún IVA (no confundir con la tasa turística, que se paga por adulto y por noche); para una oferta con servicios hoteleros, el IVA del 8,5 % casi siempre está ya incluido en la tarifa.
Reservar directamente, pagar el precio justo
La fiscalidad de ultramar, bien entendida, juega a tu favor: IVA reducido, parahotelero accesible, gestión local más ligera. Eso sí, hay que reservar con un actor que viva aquí y aplique las reglas al céntimo. En Hostel Toucan, conserjería y alquiler vacacional 100 % guadalupeño, la lógica es transparente: reserva directa sin comisiones de plataforma, tarifas claras que integran lo debido y nada más, cancelación gratuita hasta 7 días antes de la llegada y una asistencia por WhatsApp los 7 días de la semana, pese a la diferencia horaria de 5 h en invierno y 6 h en verano con París.
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FAQ
¿Hay que pagar el IVA en un alquiler vacacional amueblado en Guadalupe?
En principio, no. El alquiler amueblado “en seco”, sin servicios hoteleros, está exento de IVA, como en toda Francia: el viajero paga el alquiler (y la tasa turística) sin ninguna línea de IVA. El tipo del 8,5 % solo aparece si el alojamiento pasa a parahotelero, es decir, con al menos tres de los cuatro servicios hoteleros: desayuno, limpieza durante la estancia, suministro de ropa y recepción de la clientela.
¿Por qué el IVA es del 8,5 % y no del 20 % en Guadalupe?
Porque Guadalupe es un departamento y región de ultramar que disfruta de un tipo general de IVA reducido al 8,5 % en lugar del 20 % continental. Este régimen también rige en Martinica y Reunión; la Guayana Francesa y Mayotte, en cambio, están fuera del ámbito del IVA. Sobre prestaciones como la conserjería o el parahotelero, es por tanto el 8,5 % el que se aplica.
¿Los honorarios de una conserjería en Guadalupe están sujetos al IVA?
Sí, cuando la conserjería supera los umbrales de la franquicia de base. Los honorarios de gestión son una prestación de servicios gravable al tipo de ultramar del 8,5 %. Sobre una comisión de 360 € sin impuestos, eso supone unos 30,60 € de IVA, frente a 72 € en la Francia continental. Si el propietario está él mismo sujeto, este impuesto puede, bajo ciertas condiciones, recuperarse.
Como pequeño arrendador, ¿debo facturar el IVA a mis viajeros?
Lo más frecuente es que no. Por debajo de los umbrales de facturación, te acoges a la franquicia de base: no facturas ningún IVA ni lo ingresas, pero tampoco recuperas el impuesto de tus gastos. Tus facturas llevan la mención “IVA no aplicable, artículo 293 B del CGI”. Por encima de los umbrales, o por opción para recuperar el IVA sobre grandes inversiones, pasas a estar sujeto. Un asesor fiscal local te orientará.
