Cuando se compra o amuebla una propiedad en alquiler en las Antillas, uno descubre rapido una realidad que los simuladores de la Francia metropolitana ignoran: el octroi de mer en Guadalupe. Este impuesto, propio de los territorios franceses de ultramar, encarece el mobiliario, los electrodomesticos y los materiales importados, aunque el IVA aqui sea mas suave que en la metropoli (8,5 % en lugar de 20 %). El resultado: un presupuesto de equipamiento que no se parece a ningun otro. Tras varios anos equipando alojamientos turisticos entre Sainte-Anne, Le Gosier y Deshaies, aqui esta el analisis completo de la fiscalidad de compra en Guadalupe, con cifras reales.
El octroi de mer en Guadalupe: como funciona este impuesto unico
El octroi de mer es un impuesto que grava las mercancias importadas en los departamentos y regiones franceses de ultramar, asi como ciertas producciones locales. Heredado de la epoca colonial y mantenido con el acuerdo de la Union Europea, financia de forma masiva a los municipios de Guadalupe y a la colectividad regional.
Quien fija los tipos y cuanto se paga?
Es el consejo regional de Guadalupe el que vota los tipos, producto por producto, segun la nomenclatura aduanera. En concreto:
- Octroi de mer (OM): de un 0 % a un 30 % aproximadamente segun la categoria de producto;
- Octroi de mer regional (OMR): un recargo adicional que puede alcanzar el 2,5 %;
- Base de calculo: el valor CIF de la mercancia (coste + seguro + flete), por lo que el transporte maritimo tambien tributa.
Algunos ordenes de magnitud observados en los productos que interesan a un propietario de alquiler vacacional:
- Electrodomesticos (nevera, lavadora, aire acondicionado): a menudo del 15 al 25 % acumulado OM + OMR;
- Mobiliario (camas, sofas, mesas): por lo general del 10 al 20 %;
- Materiales de construccion y ferreteria: del 7 al 20 % segun las referencias;
- Productos de primera necesidad: tipos bajos o nulos, pero apenas afectan a su equipamiento.
Por que lo paga sin verlo nunca
Nunca recibira una factura titulada “octroi de mer”: el impuesto lo abona el importador al pasar por el puerto de Pointe-a-Pitre (o el aeropuerto Pole Caraibes para el flete aereo), y luego se repercute en el precio de venta. Esa es la razon principal por la que una lavadora anunciada a 449 EUR en una cadena metropolitana acaba a 570-620 EUR en las tiendas de la zona de Jarry, en Baie-Mahault, a unos quince minutos de Pointe-a-Pitre.
IVA de ultramar y alquiler: tipos reducidos que compensan en parte
Buena noticia entre los sobrecostes: Guadalupe disfruta de un regimen de IVA excepcional, muy favorable para el propietario.
El IVA sobre sus compras: 8,5 % en lugar de 20 %
El tipo normal de IVA en Guadalupe es del 8,5 % (frente al 20 % en la metropoli) y el tipo reducido del 2,1 % (frente al 5,5 %). Sobre una factura de un profesional de 10 000 EUR sin IVA para renovar una villa en Saint-Francois, paga por tanto 850 EUR de IVA en lugar de 2 000 EUR. En las obras grandes, esta diferencia absorbe parte del octroi de mer pagado antes sobre los materiales.
El IVA sobre sus alquileres: el caso de la parahosteleria
El alquiler amueblado clasico sigue exento de IVA, en Guadalupe como en cualquier otro sitio. Solo entra en el ambito del IVA si ofrece al menos tres servicios parahoteleros (desayuno, limpieza regular durante la estancia, suministro de ropa de cama, recepcion personalizada). En ese caso, el tipo aplicable al alojamiento en Guadalupe es el tipo reducido del 2,1 %, y la franquicia de base le exime de facturar el IVA por debajo de unos 85 000 EUR de facturacion anual. Es decir que la practica totalidad de los propietarios particulares del archipielago nunca lo facturan: el asunto del IVA de ultramar en el alquiler se juega sobre todo en la compra, no en el cobro.
Presupuesto concreto: amueblar un apartamento de un dormitorio frente al mar, metropoli vs Guadalupe
Aqui tiene una comparativa realista para equipar por completo un apartamento de un dormitorio destinado al alquiler vacacional en Sainte-Anne, basada en compras realizadas en 2025 en las cadenas locales:
- Equipo de cama completo (cama de 160, colchon, somier): 750-1 100 EUR (frente a 550-800 EUR en la metropoli);
- Nevera combi: 550-750 EUR (frente a 400-550 EUR);
- Lavadora de 8 kg: 570-650 EUR (frente a 430-500 EUR);
- Aire acondicionado split de 9 000 BTU instalado: 1 200-1 600 EUR por unidad, instalacion local incluida;
- Sofa cama de calidad para alquiler: 800-1 200 EUR;
- Vajilla, pequenos electrodomesticos, ropa para 4 personas: 900-1 300 EUR.
Total constatado: 12 000 a 16 000 EUR para un apartamento de un dormitorio llave en mano, es decir un 20 a 30 % mas que un equipamiento equivalente en la metropoli. La diferencia procede sobre todo del octroi de mer y del flete, compensada marginalmente por el IVA al 8,5 %.
Conviene enviar un contenedor desde la metropoli?
Es la pregunta que todo nuevo propietario se hace. Las cifras:
- Grupaje maritimo: cuente entre 150 y 250 EUR el m3 entre Le Havre y Pointe-a-Pitre, con un plazo de 4 a 6 semanas;
- Contenedor de 20 pies completo: 3 500 a 5 500 EUR todo incluido, sin impuestos de entrada;
- A la llegada: octroi de mer y OMR sobre el valor declarado de los bienes nuevos, mas gastos de despacho de aduana (200 a 400 EUR).
El calculo solo es rentable para un gran volumen de bienes nuevos comprados en oferta, o para bienes personales usados desde hace mas de seis meses (exentos en el marco de una mudanza). Para una sola vivienda, comprar sobre el terreno en Jarry o en Le Moule casi siempre es mas sencillo: servicio posventa local, entrega rapida y ninguna mala sorpresa en la aduana.
Los demas impuestos del propietario en Guadalupe
El octroi de mer es solo una pieza del rompecabezas de los impuestos del propietario en Guadalupe. Para gestionar su rentabilidad, integre tambien:
- La tasa de estancia: recaudada de sus viajeros y abonada al municipio o a la aglomeracion (Le Gosier, Sainte-Anne y Saint-Francois estan en la Riviera du Levant). Segun la clasificacion del alojamiento, cuente de 0,65 EUR a 1,50 EUR por noche y por adulto, o un porcentaje del precio de la noche para los no clasificados;
- La cotizacion territorial de las empresas (CFE): el alquiler turistico amueblado es una actividad profesional en el sentido de la CFE; la base minima representa por lo general de 250 a 700 EUR al ano segun el municipio;
- El impuesto sobre bienes inmuebles: en aumento constante en varios municipios turisticos de Grande-Terre;
- El impuesto sobre los alquileres: en regimen micro-BIC, la reduccion alcanza el 50 % para un alojamiento turistico clasificado (solo el 30 % para uno no clasificado), un argumento mas para clasificar su propiedad.
Un truco de optimizacion a menudo olvidado: si esta en regimen real (LMNP), el octroi de mer pagado indirectamente sobre sus equipos se integra en el precio de adquisicion y, por tanto, se amortiza fiscalmente. El sobrecoste antillano se convierte en un gasto deducible repartido a lo largo de 5 a 10 anos.
Tres reflejos locales para limitar la factura
- Compre en periodo de rebajas locales y de Black Friday antillano: las cadenas de Jarry alinean descuentos del 20 al 40 % que neutralizan el efecto del octroi de mer;
- Piense en la segunda mano y la artesania local: el mobiliario producido en Guadalupe escapa en parte al impuesto, y un cabecero de madera local seduce mas a los viajeros que un mueble estandarizado;
- Mutualice los pedidos: entre varios propietarios, un grupaje maritimo se vuelve pertinente; es tipicamente lo que organiza una conserjeria para sus clientes.
Delegar la gestion para rentabilizar cada euro invertido
Un equipamiento un 25 % mas caro que en la metropoli impone una exigencia: una tasa de ocupacion solida, sobre todo durante la temporada seca de diciembre a abril, cuando se concentra la demanda. Es exactamente el oficio de Hostel Toucan, conserjeria implantada en los territorios franceses de ultramar: creacion de anuncios, tarificacion dinamica, recepcion de viajeros y asistencia por WhatsApp 7 dias a la semana. Nuestros viajeros reservan directamente, sin comisiones de plataforma y con cancelacion gratuita hasta 7 dias antes de la llegada, lo que mejora mecanicamente su ingreso neto por noche.
Es propietario en Guadalupe o esta a punto de serlo? Descubra nuestro acompanamiento en la pagina de propietarios. Prefiere preparar una estancia para conocer el mercado? Explore nuestros alquileres en Guadalupe y nuestra guia completa de Guadalupe para elegir entre la animacion costera de Grande-Terre y la naturaleza exuberante de Basse-Terre.
Preguntas frecuentes
Que es exactamente el octroi de mer en Guadalupe?
Es un impuesto a la importacion propio de los territorios de ultramar, votado por el consejo regional y percibido en el puerto de Pointe-a-Pitre sobre el valor CIF de las mercancias. Sus tipos varian del 0 al 30 % aproximadamente segun los productos, mas un octroi de mer regional de hasta el 2,5 %. Es invisible para el consumidor porque va integrado en los precios de venta.
Cual es el tipo de IVA en Guadalupe para un propietario?
El tipo normal es del 8,5 % y el reducido del 2,1 %. Sus facturas de obras, de mobiliario o de servicios estan, por tanto, mucho menos gravadas que en la metropoli, lo que compensa en parte el sobrecoste vinculado al octroi de mer y al flete.
Esta el alquiler vacacional sujeto al IVA en Guadalupe?
No en la gran mayoria de los casos: el alquiler amueblado esta exento de IVA. Solo pasa a ser gravable (al 2,1 % en Guadalupe) si proporciona al menos tres servicios parahoteleros y supera la franquicia de base de unos 85 000 EUR de facturacion anual.
Es rentable enviar los muebles desde la metropoli?
Pocas veces para una sola vivienda: entre el grupaje (150 a 250 EUR/m3), el despacho de aduana y el octroi de mer sobre los bienes nuevos, el ahorro se desvanece rapido. El envio resulta interesante para bienes personales usados desde hace mas de seis meses (exentos) o para un gran volumen mutualizado entre varios propietarios.
