Comprar una villa a diez minutos a pie de La Caravelle o de Grande Anse, alquilarla a los veraneantes y cubrir buena parte del crédito: sobre el papel, el proyecto seduce. Pero entre el estatus LMNP, la declaración en el ayuntamiento y el impuesto de estancia a cobrar, el alquiler de una villa junto a la playa en Guadalupe tiene una fiscalidad y unas obligaciones muy concretas, con algunas particularidades propias de los departamentos de ultramar. Instalados aquí, acompañamos a propietarios en Sainte-Anne, Saint-François o Deshaies: esto es lo esencial antes de alquilar, con cifras reales.
Por qué una villa cerca de la playa se alquila (muy) bien en Guadalupe
Guadalupe atrae viajeros todo el año, con un pico claro en la estación seca, de diciembre a abril. El archipiélago con forma de mariposa ofrece dos mercados distintos: Grande-Terre (Sainte-Anne, Saint-François, Le Gosier), con sus playas de laguna turquesa a 30-40 minutos del aeropuerto Pôle Caraïbes, es la zona más demandada para las villas con piscina; Basse-Terre (Deshaies, Bouillante), entre Soufrière, las cascadas del Carbet y la Reserva Cousteau en Malendure, atrae una clientela amante de la naturaleza con estancias más largas.
Algunos órdenes de magnitud observados sobre el terreno en 2026:
- Precio de compra de una villa de 3 habitaciones con piscina en Sainte-Anne o Saint-François: 450 000 a 750 000 € según la distancia a la playa y las vistas al mar.
- Tarifa por noche en temporada alta: 250 a 400 € la noche para una villa de 6 personas con piscina, frente a 150 a 220 € en temporada baja (junio a noviembre).
- Tasa de ocupación anual de una villa bien gestionada y bien fotografiada: 65 a 75 %, es decir, 240 a 270 noches vendidas.
Una villa a menos de 800 m de una playa reconocida se alquila de media un 20 a 30 % más cara que un bien equivalente a 10 minutos en coche: la proximidad a la playa es el primer filtro de búsqueda de los viajeros, como muestra nuestra guía completa de Guadalupe.
El estatus LMNP en Guadalupe: cómo se gravan tus alquileres
Buena noticia: Guadalupe es un departamento francés. El estatus de Arrendador de Vivienda Amueblada No Profesional (LMNP) se aplica allí exactamente igual que en la Francia metropolitana, con algunas ventajas específicas de los departamentos de ultramar. Eres LMNP siempre que tus ingresos por alquiler amueblado se mantengan por debajo de 23 000 € al año o por debajo de los demás ingresos de actividad de tu hogar fiscal.
Micro-BIC: la sencillez, con un verdadero bonus si clasificas tu villa
El régimen micro-BIC aplica una reducción a tanto alzado sobre tus ingresos, sin ninguna contabilidad:
- Vivienda turística amueblada sin clasificar: reducción del 30 %, hasta un límite de 15 000 € de ingresos anuales.
- Vivienda turística amueblada clasificada (las famosas estrellas): reducción del 50 %, hasta 77 700 € de ingresos.
Para una villa cerca de la playa que ingresa 45 000 € al año, la diferencia es enorme: la no clasificada pasa obligatoriamente al régimen real (umbral superado), mientras que la clasificada se mantiene en el micro-BIC y solo tributa sobre 22 500 €. La clasificación cuesta unos 150 a 250 € (visita de un organismo acreditado), es válida 5 años y se rentabiliza desde el primer año.
A esto se suma la ventaja de ultramar: los contribuyentes domiciliados en Guadalupe se benefician de la reducción del impuesto sobre la renta del 30 % (limitada a 2 450 €), que aligera en esa medida la tributación final de tus alquileres.
Régimen real: la amortización que borra el impuesto
En el régimen real, deduces todos tus gastos (intereses del préstamo, seguro, conserjería, mantenimiento de la piscina, impuesto de bienes inmuebles) y amortizas el inmueble y el mobiliario. Sobre una villa de 600 000 € sin contar el terreno, la amortización anual alcanza a menudo 18 000 a 22 000 €: el ingreso por alquiler es con frecuencia fiscalmente neutro durante 10 a 15 años. El régimen real exige un asesor fiscal (1 000 a 1 500 €/año en Guadalupe); por encima de 30 000 € de ingresos anuales, es casi siempre la opción correcta.
En ambos casos, registra tu actividad en la ventanilla única del INPI para obtener un número SIRET, indispensable para declarar tus ingresos.
Declarar tu vivienda turística amueblada en el ayuntamiento: el paso que demasiados propietarios se saltan
Antes de la primera reserva, la ley obliga a declarar la villa en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra. En Guadalupe, el funcionamiento varía según los municipios:
- Declaración simple (Cerfa n.º 14004) en la mayoría de los municipios: Deshaies, Bouillante y Le Moule, en particular.
- Declaración con registro en los municipios que han activado el teleservicio: obtienes entonces un número de registro de 13 caracteres, obligatorio en todos tus anuncios (Airbnb, Booking, web propia). Es el caso en varios municipios turísticos de Grande-Terre, y la generalización del número está prevista por la ley del 19 de noviembre de 2024 para todos los municipios antes de finales de 2026.
Puntos de atención específicos:
- Si la villa es tu residencia principal, el alquiler está limitado a 120 días al año (90 días si el municipio ha deliberado para rebajar el umbral).
- Si está en propiedad horizontal (frecuente en las residencias de Le Gosier o de la marina de Saint-François), comprueba que el reglamento no prohíba el alquiler de corta duración.
- La ausencia de declaración expone a una multa que puede alcanzar los 5 000 €, y 10 000 € en caso de falta del número de registro allí donde se exige.
Detallamos el procedimiento municipio por municipio en nuestro acompañamiento a propietarios, expediente de declaración incluido.
El impuesto de estancia en Guadalupe: quién lo cobra, cuánto, y cómo devolverlo
El impuesto de estancia lo deben tus viajeros, no tú: tu papel es cobrarlo y luego devolverlo a la colectividad. En Guadalupe, lo gestionan las comunidades de aglomeración (la Riviera du Levant para Sainte-Anne, Saint-François, Le Gosier y La Désirade, por ejemplo), cada una fijando sus tarifas por deliberación.
Órdenes de magnitud practicados en el archipiélago en 2026:
- Vivienda clasificada de 3 estrellas: alrededor de 0,90 a 1,50 € por noche y por adulto.
- Vivienda clasificada de 4-5 estrellas: 1,50 a 2,30 € por noche y por adulto.
- Vivienda sin clasificar: tributación proporcional del 1 al 5 % del precio de la noche por persona, limitada a la tarifa más alta de la colectividad. Para una villa a 300 € la noche, esto pesa rápidamente más que una tarifa clasificada — un argumento más a favor de la clasificación.
Los menores están exentos. En la práctica, las plataformas (Airbnb, Booking) cobran y devuelven automáticamente; en las reservas directas, te corresponde a ti facturar el impuesto, llevar un registro de las noches y devolverlo según el calendario de tu aglomeración (dos a cuatro plazos al año). En Hostel Toucan, esta recaudación forma parte de la gestión estándar: nuestros propietarios reciben un resumen por cada plazo, listo para declarar.
Nuestra experiencia sobre el terreno: lo que realmente hace rentable una villa de playa
Tras varias temporadas gestionando villas entre Sainte-Anne y Deshaies, vuelven tres constataciones:
- La clasificación lo cambia todo: reducción del micro-BIC duplicada, impuesto de estancia a tanto alzado más suave, mejor visibilidad.
- El mantenimiento tropical es una partida en sí misma: sal, humedad, jardín, piscina. Presupuesta 4 000 a 6 000 €/año, íntegramente deducibles en el régimen real.
- La reserva directa aumenta el margen: 15 a 18 % de comisiones de plataforma ahorradas, a repartir entre el precio del viajero y el ingreso neto.
Es el modelo que proponemos: los viajeros reservan nuestras villas directamente en nuestro catálogo de alquileres en Guadalupe, sin gastos de plataforma, con cancelación gratuita hasta 7 días antes de la llegada y asistencia por WhatsApp los 7 días de la semana. Del lado del propietario, delegas la recepción, la limpieza, el mantenimiento, el impuesto de estancia y el calendario. Cuéntanos tu proyecto a través de nuestra página de propietarios: te daremos una estimación de ingresos honesta, basada en villas comparables de tu municipio.
Preguntas frecuentes
¿El estatus LMNP funciona de la misma manera en Guadalupe que en la metrópoli?
Sí. Guadalupe es un departamento de ultramar: LMNP, micro-BIC y régimen real se aplican de forma idéntica. Dos ventajas adicionales: la reducción del impuesto del 30 % para los residentes de ultramar y ciertos dispositivos de inversión de ultramar para obra nueva.
¿Hace falta un número de registro para alquilar mi villa en Sainte-Anne o Saint-François?
Depende de la deliberación municipal: algunos municipios turísticos de Grande-Terre ya exigen el número de 13 caracteres, otros se conforman con el Cerfa 14004. La ley del 19 de noviembre de 2024 generaliza el registro a todos los municipios antes de finales de 2026, así que anticípate: la declaración es gratuita y se hace en unos días.
¿Quién paga el impuesto de estancia, el propietario o el viajero?
El viajero. El propietario (o su conserjería) lo cobra y luego lo devuelve a la comunidad de aglomeración. En Airbnb y Booking, la recaudación es automática; en las reservas directas, te corresponde a ti facturarlo y declararlo — Hostel Toucan se encarga de ello para los bienes en gestión.
¿Qué ingreso neto cabe esperar de una villa de 3 habitaciones cerca de la playa?
Para una villa con piscina cerca de una playa de Grande-Terre, alquilada a 250 a 400 € la noche en temporada alta con un 65 a 75 % de ocupación, los ingresos brutos alcanzan a menudo 40 000 a 60 000 € al año. Tras gastos y mantenimiento tropical, y gracias a la amortización del régimen real, el ingreso neto de impuestos sigue siendo muy atractivo.
