Cada otoño, el mismo mensaje llega al buzón de los propietarios a los que acompaño en Sainte-Anne, en Les Trois-Îlets o en Le François: un aviso de cotización por el valor locativo de las empresas (CFE). Y cada otoño, la misma sorpresa. «Alquilo un estudio unas semanas al año, ¿por qué recibo un impuesto de empresa?» La CFE en el alquiler amueblado en Martinica no tiene nada de exótico: es una tasa local normal, pero que sorprende porque no se la espera. Residente en la isla y gestor de alojamientos turísticos amueblados, veo pasar estos avisos cada año y hago aquí un balance, al día para 2026, sobre quién debe pagar la CFE, cómo se calcula, qué exenciones existen y cómo se articula con la tasa turística. Esta guía es divulgativa: solo un asesor fiscal puede validar tu situación.
La CFE en el alquiler amueblado en Martinica: ¿de qué hablamos?
La cotización por el valor locativo de las empresas es la heredera del antiguo «impuesto profesional». A ojos del fisco, alquilar una vivienda amueblada es una actividad comercial, aunque sea ocasional e incluso para un particular: tú no te sientes empresario, pero la administración te trata como un arrendador que ejerce una actividad.
Como Martinica es un departamento y región de ultramar francés (DROM), el marco es exactamente el mismo que en la Francia metropolitana: son los municipios y sus mancomunidades quienes perciben la CFE y fijan sus parámetros. No existe ningún régimen «tropical» de excepción. En cuanto pones en alquiler de corta duración un estudio en Sainte-Luce o una villa frente al Peñón del Diamante, de forma habitual y por encima del pequeño umbral que se detalla más abajo, la CFE te concierne, ya sea a través de Airbnb, de Booking o por reserva directa. Solo una vivienda alquilada vacía escapa a este régimen.
No confundas tres gravámenes distintos: el impuesto sobre bienes inmuebles que pagas como propietario del inmueble, la CFE que pagas como arrendador que ejerce una actividad (el objeto de este artículo) y la tasa turística, que no es tu impuesto sino el del viajero, que tú cobras y luego ingresas al municipio. En la práctica, la CFE es la que se descubre más tarde, por no haber declarado la actividad a tiempo.
Quién debe pagar la CFE y quién está exento
Estás obligado a pagarla desde el momento en que alquilas un amueblado de forma habitual y tus ingresos anuales superan los 5000 €. Por debajo, exención; por encima, recibirás un aviso cada otoño, pagadero en diciembre. Ese umbral se alcanza pronto: un piso de un dormitorio bien situado en Sainte-Anne, alquilado seis semanas en temporada alta a 110 € la noche, ya genera cerca de 4600 € solo en esas semanas. La mayoría de los alojamientos turísticos de la isla lo superan, por tanto.
Sin embargo, varias situaciones te eximen de la CFE, total o temporalmente:
- El año de creación: no se paga CFE el primer año natural de actividad. Si empiezas a alquilar tu villa de Tartane en 2026, tu primer aviso no llegará hasta el otoño de 2027.
- El segundo año: la base imponible se reduce un 50 % el primer año en que la cotización se vuelve realmente exigible, una ventaja que a menudo se olvida.
- Ingresos inferiores a 5000 €: exención total mientras te mantengas por debajo de ese umbral.
Cuidado con una idea equivocada muy arraigada: estar en micro-BIC o tener el estatus LMNP no te exime de la CFE. El régimen de tributación de tus ingresos y la CFE son independientes; puedes disfrutar de la reducción del micro-BIC y, aun así, recibir un aviso.
Cómo se calcula la CFE de un amueblado martiniqués
La CFE no se calcula como un porcentaje de tus alquileres. Para un alquiler amueblado, la administración aplica casi siempre una base mínima fijada por el municipio, que depende de tu volumen de negocio y de un baremo nacional, de ahí que dos arrendadores con ingresos idénticos paguen cotizaciones distintas según estén en Fort-de-France o en Le Marin.
Órdenes de magnitud realistas para 2026
Estas son horquillas creíbles de cotización anual (base mínima × tipo municipal), que debes verificar en tu aviso:
- Pequeño arrendador (ingresos de 5000 € a 10 000 €, un estudio de temporada): a menudo de 150 € a 350 € al año.
- Arrendador intermedio (ingresos de 10 000 € a 32 600 €, un piso de uno o dos dormitorios bien ocupado): por lo general de 300 € a 700 € al año.
- Arrendador consolidado (ingresos superiores, varios bienes o una gran villa): hasta 900 € a 1500 € o más.
Para un piso de un dormitorio en Sainte-Anne que genere 16 000 € de alquileres (una CFE de unos 400 a 550 €), eso representa cerca del 3 % del volumen de negocio: un coste real pero no prohibitivo, que conviene integrar en tu cálculo de rentabilidad desde el principio.
El papel del municipio en tu cotización
El territorio pesa directamente en la factura. Un mismo estudio tributará de forma distinta según se encuentre en Fort-de-France (capital, cerca de 360 000 habitantes a escala de la isla), en Les Trois-Îlets (Pointe du Bout, el pueblo de Josephine de Beauharnais), en Sainte-Anne (playa de Les Salines), en Le Diamant (frente al célebre peñón) o en Saint-Pierre (la Montaña Pelée, ruinas declaradas por la UNESCO). El buen reflejo: leer el detalle de tu aviso, o consultar el acuerdo municipal sobre la CFE en la web del ayuntamiento.
Tus trámites concretos como arrendador de amueblado
Para no descubrir el impuesto demasiado tarde, el orden de las operaciones cuenta:
- Declarar el inicio de actividad en la ventanilla única de formalidades de las empresas para obtener un número SIRET: es lo que activa tu identificación a efectos de la CFE.
- Cumplimentar la declaración inicial de CFE el año de creación: registra la exención del primer año y la reducción del segundo.
- Declarar el amueblado en el ayuntamiento, con, según el municipio, un número de registro que mostrar en tus anuncios.
- Activar un espacio profesional en la web de la Agencia Tributaria para pagar el aviso en línea, disponible en noviembre para un pago a mediados de diciembre.
Por qué delegar en una conserjería local
Gestionar la CFE, la tasa turística, la declaración en el ayuntamiento y el calendario de pagos se vuelve enseguida un consumo de tiempo. En Hostel Toucan, conserjería martiniquesa, asumimos estas obligaciones a la vez que optimizamos la ocupación del bien. Del lado del viajero, apostamos por la reserva directa sin comisiones de plataforma, una cancelación gratuita hasta 7 días antes de la llegada y una asistencia por WhatsApp los 7 días de la semana. ¿Propietario de un amueblado en la isla? Descubre nuestro enfoque en la página propietarios. ¿Buscas alojamiento? Explora nuestros alquileres en Martinica y prepara tu estancia con nuestra guía de Martinica.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar la CFE si solo alquilo unas pocas semanas al año en Martinica?
Sí, desde el momento en que tus ingresos anuales superan los 5000 €: lo que cuenta es el carácter habitual de la actividad, no su duración. Por debajo, estás exento; y el año de creación no se debe CFE sea cual sea tu volumen de negocio.
¿Cuál es el importe medio de la CFE para un alojamiento turístico en la isla?
Todo depende de tu municipio y de tus ingresos, ya que la base mínima se fija localmente. Para un solo estudio o piso de un dormitorio de temporada, cuenta por lo general con 300 € a 700 € al año en ritmo de crucero; los arrendadores más pequeños, en torno a 150-350 €, una gran villa o varios bienes por encima de 1000 €. El detalle figura en tu aviso.
La CFE y la tasa turística, ¿son lo mismo?
No. La CFE es un impuesto que tú pagas como arrendador, una vez al año. La tasa turística en Martinica la paga el viajero por noche; tú solo la cobras y la ingresas al municipio. Se le añade una tasa adicional departamental del 10 %, y las plataformas (Airbnb, Booking) la recaudan automáticamente para los municipios conveniados, es decir, en la práctica de 15 € a 35 € por una semana para dos personas. Una pesa sobre tu tesorería, la otra solo transita por tus cuentas.
¿Estar en micro-BIC o en LMNP me exime de la CFE?
No. El régimen de tributación de tus ingresos (micro-BIC, régimen real) y el estatus LMNP son independientes de la CFE: puedes beneficiarte de la reducción del micro-BIC y, aun así, recibir un aviso cada otoño. Para cuadrar el conjunto de tu montaje fiscal, lo ideal es un intercambio con un asesor fiscal, que nuestro equipo puede recomendarte en la isla.
