«Entre o LMNP e o Girardin, o que desonera mais na Martinica?» É a pergunta que mais me fazem quando um proprietário está prestes a comprar um T1 em Le Diamant ou uma vivenda em Les Trois-Îlets. E é uma armadilha: comparam-se duas ferramentas que não jogam na mesma categoria. O benefício fiscal no ultramar na Martinica não consiste em escolher «o melhor dos dois», mas em compreender que um trabalha o seu rendimento de aluguer ao longo do tempo, e o outro o seu imposto sobre o rendimento global durante um único exercício.
Residente na ilha e gestor de alojamentos turísticos mobilados, vejo demasiados investidores a quem se vende o Girardin a pensar que «otimizam o seu Airbnb». Este guia compara os dois dispositivos com números realistas e casos concretos de proprietários, atualizado para 2026. É pedagógico e não substitui o parecer de um contabilista certificado, o único habilitado a validar a sua montagem.
Duas lógicas opostas que se confundem sempre
Antes de comparar, façamos uma distinção que muitos vendedores mantêm deliberadamente vaga.
- O LMNP (senhorio em mobilado não profissional) atua sobre o imposto gerado pelo seu aluguer: reduz, ou até anula, a base tributável das suas rendas, ano após ano, enquanto explorar o imóvel.
- A lei Girardin atua sobre o seu imposto sobre o rendimento global: é uma redução de imposto pontual («one-shot») obtida em contrapartida de um investimento no ultramar, sem ligação mecânica à exploração do seu mobilado.
Por outras palavras, o LMNP é um regime de exploração duradouro; o Girardin, uma aplicação fiscal pontual. Um proprietário avisado pode até combiná-los: LMNP no regime real sobre o aluguer e Girardin industrial à parte, se o seu imposto na metrópole o justificar.
LMNP no regime real: a alavanca que apaga o imposto das suas rendas
Alugar um mobilado de curta duração em Sainte-Anne, Les Trois-Îlets ou Le François enquadra-se por defeito no LMNP: as suas rendas são lucros industriais e comerciais (BIC), não rendimentos prediais. Existem dois regimes: o micro-BIC (dedução de 30 % não classificado, 50 % classificado) e o regime real, de longe o mais potente para desonerar.
O mecanismo da amortização
No regime real, deduz os seus encargos reais (juros do empréstimo, imposto predial, conciergerie, seguro, energia) e amortiza o imóvel e o mobiliário. A amortização é um encargo contabilístico que não sai da sua tesouraria mas apaga o lucro tributável, muitas vezes durante dez a quinze anos. Ora, os encargos são mais pesados no ultramar: mobiliário e eletrodomésticos encarecidos pelo octroi de mer (imposto aduaneiro ultramarino), equipamentos tropicais a renovar depressa (ar condicionado, mobiliário de exterior corroído pelo sal), reparações após a época dos ciclones — outras tantas rubricas que engrossam a base amortizável.
Caso concreto n.º 1 — O estúdio classificado de Sainte-Anne
A Claire compra um estúdio por 180 000 € a 400 metros de Pointe Marin, financiado a crédito. Alugado de 90 a 110 € por noite durante a estação seca (o Carême, de dezembro a abril), gera 16 000 € de rendas por ano.
- Amortização do edificado (sem o terreno, ~30 anos): ~5000 €/ano.
- Amortização de mobiliário e equipamentos (5 a 7 anos): ~3000 €/ano.
- Juros do empréstimo, imposto predial, conciergerie, seguro, encargos: ~8500 €/ano.
Total das deduções: ~16 500 €, ou seja, mais do que as próprias rendas. Resultado tributável: 0 €, e o excedente reporta-se aos exercícios seguintes. A Claire não paga imposto nem as 17,2 % de contribuições sociais sobre este rendimento, durante vários anos. O micro-BIC classificado tê-la-ia tributado sobre 8000 €: num imóvel financiado a crédito com mobiliário importado, o regime real vence quase sempre o micro-BIC na Martinica.
Lei Girardin: uma redução de imposto «one-shot», não uma ferramenta de aluguer
É aqui que mais vezes reponho a verdade. A lei Girardin existe no ultramar, mas em duas famílias, nenhuma das quais feita para «desonerar o seu mobilado».
Girardin habitação: quase nunca para o alojamento turístico
O Girardin habitação visa a habitação social e intermédia alugada sem mobília ao ano, sob tetos estritos de renda e de rendimentos. Um aluguer sazonal turístico não é, portanto, elegível. A promessa «lei Girardin alojamento turístico mobilado» que floresce em certos anúncios é enganosa: para apontar ao Carême e ao carnaval (fevereiro-março), a ferramenta certa continua a ser um LMNP bem construído.
Girardin industrial: a aplicação fiscal desligada do seu aluguer
A outra família, o Girardin industrial, financia material produtivo novo explorado nos departamentos do ultramar. Através de um gabinete de montagem acreditado, aporta fundos num ano e obtém no ano seguinte uma redução de imposto superior à sua entrada: a diferença é a rentabilidade. Três pontos cardeais:
- não recupera a sua entrada: a redução deve ultrapassá-la ligeiramente, é todo o princípio;
- a operação está desligada do seu mobilado: reduz o seu imposto global, não a exploração da vivenda;
- existe um risco de recuperação se o explorador falhar: passe apenas por gabinetes acreditados e segurados.
Caso concreto n.º 2 — O quadro com imposto elevado
O Marc, quadro na França continental, paga 9000 € de imposto por ano. Aporta 8000 € numa operação de Girardin industrial e obtém no ano seguinte uma redução de cerca de 9000 €: o seu imposto cai a zero e «ganhou» a diferença de cerca de 1000 € (10 a 12 % num ano). Mas isto não tem nada que ver com o seu estúdio alugado em Le Marin: o Girardin reduziu o seu imposto de quadro, não o do seu aluguer, já neutralizado pelo regime real.
