Durante años vi a propietarios construir su estrategia en Martinica sobre una certeza tranquilizadora: amortizar su vivienda amueblada bajo el régimen real para borrar el impuesto sobre los alquileres y luego revender sin que esas amortizaciones pesaran sobre la plusvalía. La ley de presupuestos de 2025 cerró ese paréntesis. A partir de ahora, la reventa LMNP en Martinica y su plusvalía ya no se tratan a la ligera: las amortizaciones deducidas durante la explotación inflan la plusvalía imponible el día de la venta.
Residente en la isla y gestor de viviendas amuebladas desde Sainte-Anne hasta Les Trois-Îlets, veo cómo esta reforma cambia los equilibrios. Así funciona, actualizada para 2026, con una simulación con cifras sobre un caso real martiniqués. Esta guía es pedagógica: solo un notario o un experto contable validará su cálculo personal.
Lo que la reforma de 2025 cambia realmente para la reventa de un LMNP en Martinica
Antes de 2025, el mecanismo era tremendamente eficaz. Bajo el régimen real, usted deducía cada año una amortización contable (edificio, mobiliario, equipos) que reducía con fuerza, o incluso anulaba, el impuesto sobre sus alquileres. En la reventa, la plusvalía se calculaba sobre el precio de compra original, sin reintegrar esas amortizaciones: poco impuesto durante la tenencia y una plusvalía suavizada a la salida.
La ley de presupuestos de 2025 puso fin a esta asimetría para las ventas realizadas a partir del 1 de enero de 2025. El principio de la reintegración de las amortizaciones LMNP es sencillo: las amortizaciones practicadas reducen el precio de adquisición considerado para el cálculo de la plusvalía. La diferencia entre el precio de venta y el precio de compra «corregido» se amplía, por lo que la plusvalía imponible aumenta.
Algunos puntos estructurales que conviene tener presentes:
- la reforma apunta al LMNP bajo el régimen real; un inmueble que permaneció en micro-BIC nunca amortizó, por lo que no le afecta la reintegración;
- la plusvalía inmobiliaria DOM se calcula según las mismas reglas que en la Francia metropolitana: 19 % de impuesto sobre la renta y 17,2 % de cargas sociales, es decir 36,2 % antes de reducciones;
- ciertas amortizaciones quedan fuera de la reintegración (las que corresponden a gastos que podrían haberse imputado como cargas), de ahí la importancia de una contabilidad bien llevada;
- las reducciones por duración de tenencia siguen aplicándose y son su mejor aliado a la salida.
En Martinica, la reforma tiene un relieve particular. Los elevados gastos de explotación de los DOM (climatización, tratamiento antitermitas, recuperación tras la temporada ciclónica, mobiliario encarecido por el octroi de mer) inflaban la amortización anual y hacían el régimen real muy atractivo. Esta ventaja de tenencia se convierte, en la reventa, en una base de reintegración más pesada, sin volver la ecuación perdedora, siempre que se anticipe.
Reducciones por duración de tenencia: la palanca que salva la salida
Es el punto que repito a cada propietario: la plusvalía bruta no es la plusvalía imponible. El sistema de reducciones progresivas borra el impuesto con el tiempo:
- exoneración total del impuesto sobre la renta (19 %) a los 22 años de tenencia;
- exoneración total de las cargas sociales (17,2 %) a los 30 años.
Una vivienda amueblada del Sur conservada desde hace tiempo ve, por tanto, su plusvalía ampliamente, o incluso totalmente, exonerada, haya o no reintegración. La reforma penaliza sobre todo las reventas rápidas (de cinco a diez años) de inmuebles muy amortizados.
Simulación con cifras: revender una vivienda amueblada del sur de Martinica
Nada habla mejor que un caso concreto, en el mercado que mejor conozco: la costa sur caribeña.
Las hipótesis:
- compra de un apartamento de dos ambientes amueblado en Le Diamant, con vistas al Peñón, en 2017 por 200 000 € (gastos y obras incluidos);
- explotado en LMNP bajo el régimen real, alquilado en Cuaresma y en temporada alta, con cerca de 6 000 € de amortización al año;
- 8 años amortizados en el momento de la venta, es decir 48 000 € de amortizaciones acumuladas;
- reventa en 2025 por 280 000 €.
Antes de la reforma, la plusvalía bruta habría sido de 280 000 − 200 000 = 80 000 €.
Tras la reforma de 2025, el precio de adquisición se minora con las amortizaciones reintegradas: 200 000 − 48 000 = 152 000 €. La plusvalía bruta pasa a ser 280 000 − 152 000 = 128 000 €, es decir 48 000 € de base adicional.
Sobre esta base, al 36,2 % antes de reducciones, la reintegración representa teóricamente del orden de 17 000 € de impuesto adicional. Pero la duración de tenencia lo reequilibra todo: a los 8 años, las reducciones ya empiezan a morder y la diferencia de impuesto realmente pagado es sensiblemente inferior. A los 22 años desaparece la parte «impuesto sobre la renta», a los 30 años también las cargas sociales, y la reintegración se vuelve indolora.
Tres enseñanzas concretas para un inmueble en Martinica:
- la reforma encarece las reventas rápidas de viviendas amuebladas muy amortizadas: si contaba con salir a los 5 o 7 años, integre este sobrecoste desde la compra;
- no cuestiona el interés del régimen real durante la tenencia: en 8 años, el ahorro de impuesto sobre los alquileres gracias a la amortización supera con creces el sobrecoste de plusvalía, sobre todo con los elevados gastos DOM;
- valoriza la tenencia larga: una vivienda amueblada del Sur, mercado tensionado y demanda sostenida de diciembre a abril, se presta a una estrategia patrimonial de 15 a 22 años.
Micro-BIC o régimen real: ¿la reforma reparte de nuevo las cartas?
No tanto como se cree. El micro-BIC (reducción del 50 % para una vivienda turística clasificada, 30 % en los demás casos) escapa a la reintegración puesto que no amortiza, atractivo para una reventa a corto plazo. Pero para un inmueble conservado de forma duradera y que genera alquileres importantes en Cuaresma, el régimen real sigue siendo a menudo el ganador: la amortización neutraliza el impuesto durante 10 a 15 años, y las reducciones por duración de tenencia absorben la reintegración. La elección depende de su horizonte y del importe de sus alquileres: un punto que resolver con su contable antes de firmar ante el notario.
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Anticipar la fiscalidad de una reventa a 7 000 km, con 5 a 6 horas de diferencia horaria (prefijo +596, −5 h en invierno y −6 h en verano respecto a París), supone tener unas cuentas impecables el día en que se firma la escritura. Ahí es donde cobra sentido nuestro papel de conserjería instalada en los DROM. En Hostel Toucan ayudamos a los propietarios a mantener un inmueble rentable y bien documentado a lo largo de toda su tenencia:
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Preguntas frecuentes
¿La reintegración de las amortizaciones se aplica a todos los LMNP en Martinica?
No. Solo afecta a los inmuebles explotados bajo el régimen real, que practican una amortización contable. Una vivienda amueblada que permaneció en micro-BIC nunca amortizó: por tanto no le afecta la reforma de 2025 y su plusvalía se calcula sobre el precio de compra original, como antes. Es uno de los parámetros que debe sopesar con su contable según su horizonte de reventa.
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria de una vivienda amueblada revendida en Martinica?
La plusvalía inmobiliaria DOM sigue las reglas metropolitanas: 19 % de impuesto sobre la renta y 17,2 % de cargas sociales, es decir 36,2 % antes de reducciones. Desde 2025, el precio de adquisición se minora con las amortizaciones practicadas bajo el régimen real, lo que amplía la base. Las reducciones por duración de tenencia reducen luego el impuesto hasta la exoneración total a los 22 años (renta) y a los 30 años (cargas sociales).
¿Hay que renunciar al régimen real para revender sin sobrecoste en Martinica?
No necesariamente. En una tenencia larga, el ahorro de impuesto gracias a la amortización durante la explotación supera con creces el sobrecoste de plusvalía en la reventa, máxime cuando los elevados gastos DOM inflan la amortización deducible. El régimen real sigue siendo a menudo el ganador para una vivienda amueblada conservada de 10 a 22 años; el micro-BIC puede resultar atractivo para una reventa rápida.
¿Cuánto tiempo conviene conservar su inmueble LMNP en Martinica para limitar el impuesto en la reventa?
Cuanto más larga es la tenencia, más se neutraliza la reintegración de las amortizaciones con las reducciones: el impuesto sobre la renta (19 %) desaparece a los 22 años, las cargas sociales (17,2 %) a los 30 años. Una reventa rápida (de 5 a 10 años) de un inmueble muy amortizado es la más penalizada; para una estrategia patrimonial, el mercado tensionado del sur de Martinica se presta bien a la tenencia larga.
