Compró un estudio en Le Gosier o una villa en Saint-François, la alquiló durante algunos años como amueblado turístico, y se acerca el momento de revender. La gran pregunta que surge en todas nuestras conversaciones con los propietarios del archipiélago: ¿cuánto se llevará el Estado de la ganancia? La plusvalía inmobiliaria en Guadalupe se rige por las mismas reglas que en la Francia continental (un departamento de ultramar sigue siendo un departamento francés), pero el estatus LMNP, la amortización y la nueva regla de reintegración que entró en vigor en 2025 cambian el panorama. Instalados sobre el terreno y acompañando a propietarios entre Sainte-Anne, Deshaies y Le Gosier, desentrañamos aquí el cálculo real, con cifras en mano, para que sepa exactamente cuánto le queda realmente.
Plusvalía inmobiliaria en Guadalupe: el principio básico
La plusvalía es la diferencia entre su precio de venta y su precio de compra corregido. Mientras el bien no sea su residencia principal (el caso de un amueblado turístico, por definición alquilado a vacacionistas), esta plusvalía es imponible según el régimen de los particulares, calculada y retenida por el notario el día de la firma de la escritura. Usted no adelanta nada: todo se retiene del producto de la venta.
El impuesto se compone de dos niveles, idénticos en Guadalupe y en la Francia continental:
- Impuesto sobre la renta al tipo fijo del 19 % sobre la plusvalía neta.
- Cargas sociales al tipo del 17,2 %.
Es decir, un total teórico del 36,2 % antes de cualquier reducción. En este punto no hay especificidad de ultramar: a diferencia de la rebaja fiscal del 30 % que aligera sus rentas de alquiler, la plusvalía inmobiliaria de los residentes de Guadalupe se grava según el baremo nacional pleno. La buena noticia viene de las reducciones ligadas a la duración de tenencia, que pueden reducir la factura a cero.
Calcular el precio de compra «aumentado»
El fisco no compara brutalmente sus dos precios. El precio de adquisición se aumenta con varias partidas que mecánicamente reducen la plusvalía gravable:
- Los gastos de adquisición (notario, derechos de transmisión): tarifa fija del 7,5 % del precio de compra, sin justificante.
- Las obras de mejora, construcción o ampliación: con factura, o tarifa fija del 15 % del precio de compra si posee el bien desde hace más de 5 años. En zona tropical, donde la sal y la humedad imponen renovaciones regulares, esta partida rara vez es insignificante.
Un ejemplo concreto para una villa de Grande-Terre comprada por 380 000 € en 2014, revendida por 520 000 € en 2026:
- Precio de adquisición aumentado: 380 000 € + 7,5 % (28 500 €) + 15 % de obras a tanto alzado (57 000 €) = 465 500 €.
- Plusvalía bruta: 520 000 − 465 500 = 54 500 €, y no 140 000 € como dejaría creer un cálculo ingenuo.
Las reducciones por duración de tenencia: la clave de la factura final
Es el mecanismo más potente, y el que recompensa la paciencia. Cuanto más tiempo conserve el bien, más se reduce la plusvalía imponible, hasta la exención total. Atención: los baremos difieren entre el impuesto sobre la renta y las cargas sociales.
Para el impuesto sobre la renta (19 %):
- 0 % de reducción antes de 6 años de tenencia.
- 6 % por año del 6.º al 21.º año.
- 4 % el 22.º año.
- Exención total de impuesto sobre la renta a los 22 años cumplidos.
Para las cargas sociales (17,2 %), el ritmo es más lento:
- 0 % antes de 6 años.
- 1,65 % por año del 6.º al 21.º año.
- 1,60 % el 22.º año.
- 9 % por año del 23.º al 30.º año.
- Exención total de cargas sociales a los 30 años.
Retomemos nuestra villa poseída 12 años (comprada en 2014, vendida en 2026), con 54 500 € de plusvalía bruta:
- Reducción de impuesto sobre la renta: 7 años plenos más allá del 5.º × 6 % = 42 %. Base imponible de la renta = 31 610 €, impuesto al 19 % = 6 006 €.
- Reducción de cargas sociales: 7 × 1,65 % = 11,55 %. Base = 48 205 €, al 17,2 % = 8 291 €.
- Total a pagar: aproximadamente 14 300 €, es decir, un tipo efectivo del 26 % sobre la plusvalía bruta, lejos del 36,2 % bruto.
A tener en cuenta: una sobretasa se aplica a las plusvalías netas (tras reducciones) superiores a 50 000 €, por tramos del 2 % al 6 %. La mayoría de las reventas de amueblados guadalupeños quedan por debajo de este umbral, pero una gran villa frente al mar puede verse afectada.
LMNP, amortización y reventa: la gran novedad de 2025 que debe conocer
Aquí es donde la fiscalidad del amueblado turístico se distingue de la de un bien alquilado vacío, y donde muchos propietarios se llevan una sorpresa. Hasta finales de 2024, el arrendador en amueblado no profesional (LMNP) bajo el régimen real acumulaba dos ventajas: amortizaba su bien cada año (borrando a menudo todo impuesto sobre las rentas), y esta amortización no tenía ningún impacto en la reventa. La plusvalía se calculaba sobre el precio de compra de origen, ignorando las amortizaciones.
La Ley de Finanzas de 2025 puso fin a este doble favor. A partir de ahora, para las cesiones realizadas desde el 1 de enero de 2025, las amortizaciones deducidas durante el periodo de alquiler en LMNP real deben reintegrarse en el cálculo: vienen a reducir el precio de adquisición, lo que aumenta la plusvalía imponible.
Lo que cambia concretamente
Retomemos la villa comprada por 380 000 € (de los cuales 300 000 € son la edificación sin el terreno), alquilada 12 años bajo el régimen real con una amortización anual de 8 000 €:
- Amortizaciones acumuladas reintegradas: 8 000 € × 12 = 96 000 €.
- Precio de adquisición neto tras la reintegración: 465 500 € (aumentado) − 96 000 € = 369 500 €.
- Plusvalía bruta recalculada: 520 000 − 369 500 = 150 500 €, frente a 54 500 € bajo el antiguo régimen.
La diferencia es considerable. Afortunadamente, dos salvaguardas limitan el daño:
- Las reducciones por duración de tenencia siguen aplicándose a esta plusvalía aumentada, por lo que cuanto más tiempo posea, más se neutraliza el excedente.
- Ciertas amortizaciones quedan excluidas de la reintegración: las que recaen sobre los gastos de construcción, reconstrucción, ampliación y obras de mejora, así como los bienes clasificados como amueblados turísticos en ciertos casos. Solo la amortización «corriente» de la edificación de origen está afectada.
La lección sobre el terreno: si ha practicado el régimen real LMNP, haga establecer el cálculo por su asesor contable antes de firmar el contrato preliminar. El arbitraje entre vender ahora o conservar tres años más para ganar 18 puntos de reducción puede representar varios miles de euros. Es exactamente el tipo de simulación que orientamos hacia los interlocutores adecuados en nuestro acompañamiento a propietarios.
Los casos de exención que pueden cambiarlo todo
No toda reventa está gravada. Varias situaciones borran pura y simplemente la plusvalía, y algunas conciernen directamente a los propietarios del archipiélago:
- Tenencia larga: exención de impuesto sobre la renta a los 22 años, total (renta + cargas sociales) a los 30 años. Un amueblado heredado o poseído desde hace mucho tiempo se revende libre de impuesto.
- Primera cesión de una vivienda distinta de la residencia principal, con la condición de reinvertir el precio en la compra o construcción de su residencia principal en un plazo de 24 meses, si no ha sido propietario de su residencia principal en los 4 años anteriores.
- Precio de venta inferior a 15 000 €: raro para un bien edificado, pero posible para una cuota parte o un terreno.
- Personas mayores o con discapacidad de condición modesta, sujetas a condiciones de renta fiscal de referencia.
Un punto a menudo olvidado por los arrendadores: el régimen LMNP real que utilizaba para sus rentas no le impide beneficiarse de estas exenciones en la reventa, ya que la plusvalía se sigue calculando según el régimen de los particulares (y no de los profesionales), mientras no haya pasado a LMP (arrendador profesional).
¿Vender o seguir alquilando? Nuestra mirada de gestor local
Antes de firmar ante el notario, muchos propietarios nos plantean la verdadera pregunta: ¿justifica la plusvalía vender ahora? Algunas referencias surgidas de nuestra actividad en el archipiélago:
- El mercado guadalupeño sigue siendo favorable: en la costa sur de Grande-Terre, los bienes cercanos a la playa en Sainte-Anne, Saint-François o Le Gosier se han apreciado en torno al 3 a 5 % anual estos últimos años, sostenidos por una demanda turística sólida en la estación seca (de diciembre a abril).
- Un amueblado bien gestionado renta antes de la reventa: una villa de 3 habitaciones con piscina se alquila por 250 a 400 € la noche en temporada alta, con un 65 a 75 % de ocupación. Sobre tres años de tenencia adicionales, las rentas netas pueden superar el sobrecoste fiscal ligado a la espera.
- La amortización reintegrada no es razón para precipitar la venta: aplazada algunos años, la cesión se beneficia de reducciones más elevadas que compensan en parte la reintegración.
Si su proyecto es seguir alquilando para optimizar el momento de la reventa, todavía hace falta que el bien funcione sin agotarle a 6 700 km. Es nuestro oficio: comercializamos los alojamientos del archipiélago en reserva directa, sin comisiones de plataforma, con cancelación gratuita hasta 7 días antes de la llegada y asistencia WhatsApp los 7 días de la semana. Los viajeros reservan en nuestro catálogo de alquileres en Guadalupe; del lado del propietario, usted delega la recepción, la limpieza, el mantenimiento y la fiscalidad corriente. Y el día en que decida vender, llega con cuentas limpias y un historial de ingresos que revaloriza el bien. Hablemos de su proyecto en nuestra página de propietarios, o explore primero el destino a través de nuestra guía completa de Guadalupe.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria al revender un amueblado en Guadalupe?
Se parte de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra aumentado con los gastos de adquisición (tarifa fija del 7,5 %) y las obras (con factura o tarifa fija del 15 % tras 5 años de tenencia). Esta plusvalía bruta se reduce luego mediante las reducciones por duración de tenencia, y después se grava al 19 % de impuesto sobre la renta y al 17,2 % de cargas sociales. Guadalupe aplica el baremo nacional, sin rebaja de ultramar en este punto.
¿La amortización LMNP se reintegra en la plusvalía desde 2025?
Sí. Para toda reventa realizada desde el 1 de enero de 2025, las amortizaciones deducidas bajo el régimen real LMNP reducen el precio de adquisición, lo que aumenta la plusvalía imponible. Las amortizaciones ligadas a obras de construcción, ampliación o mejora quedan, no obstante, excluidas. Haga calcular su situación por un asesor contable antes de firmar.
¿Al cabo de cuántos años quedo exento de plusvalía en Guadalupe?
La exención de impuesto sobre la renta (19 %) se adquiere tras 22 años de tenencia. La exención de cargas sociales (17,2 %) llega más tarde, a los 30 años. Entre ambas, sigue siendo deudor únicamente de las cargas sociales, a su vez reducidas por la reducción progresiva. Un bien poseído más de 30 años se revende totalmente libre de impuesto sobre la plusvalía.
¿Es mejor vender ahora o seguir alquilando mi bien guadalupeño?
Depende de su duración de tenencia y de sus amortizaciones. Conservar el bien algunos años más aumenta las reducciones (6 % de impuesto sobre la renta por año más allá del 5.º año) y genera rentas, lo que a menudo compensa la reintegración de las amortizaciones. A la inversa, si el mercado local ha progresado mucho y se acerca a un umbral de reducción, una simulación con cifras lo decidirá. Una gestión delegada permite seguir alquilando con tranquilidad mientras espera el momento adecuado.
