Durante anos, vi proprietários construírem sua estratégia na Martinica sobre uma certeza tranquilizadora: amortizar seu imóvel mobiliado no regime real para zerar o imposto sobre os aluguéis e, depois, revender sem que essas amortizações pesassem sobre a mais-valia. A lei orçamentária de 2025 fechou esse parêntese. A partir de agora, a revenda LMNP na Martinica e sua mais-valia não são mais tratadas com leveza: as amortizações deduzidas durante a exploração inflam a mais-valia tributável no dia da venda.
Residente na ilha e gestor de imóveis mobiliados de Sainte-Anne a Les Trois-Îlets, vejo essa reforma mudar os arbítrios. Veja como funciona, atualizada para 2026, com uma simulação numérica baseada em um caso real martinicano. Este guia continua didático: somente um tabelião ou um contador validará o seu cálculo pessoal.
O que a reforma de 2025 muda de fato para a revenda de um LMNP na Martinica
Antes de 2025, o mecanismo era tremendamente eficaz. No regime real, você deduzia a cada ano uma amortização contábil (edificação, mobiliário, equipamentos) que reduzia fortemente, ou até anulava, o imposto sobre seus aluguéis. Na revenda, a mais-valia era calculada sobre o preço de compra original, sem reintegrar essas amortizações: pouco imposto durante a posse e uma mais-valia amenizada na saída.
A lei orçamentária de 2025 pôs fim a essa assimetria para as vendas realizadas a partir de 1º de janeiro de 2025. O princípio da reintegração das amortizações LMNP é simples: as amortizações praticadas passam a reduzir o preço de aquisição considerado para o cálculo da mais-valia. A diferença entre o preço de venda e o preço de compra «corrigido» aumenta, de modo que a mais-valia tributável sobe.
Alguns pontos estruturantes a manter em mente:
- a reforma visa o LMNP no regime real; um imóvel que permaneceu no micro-BIC nunca amortizou, portanto não é afetado pela reintegração;
- a mais-valia imobiliária DOM é calculada segundo as mesmas regras da França metropolitana: 19% de imposto de renda e 17,2% de contribuições sociais, ou seja 36,2% antes dos abatimentos;
- certas amortizações ficam fora da reintegração (as correspondentes a despesas que poderiam ter sido lançadas como encargos), daí a importância de uma contabilidade bem mantida;
- os abatimentos por tempo de posse continuam a se aplicar e permanecem seu melhor aliado na saída.
Na Martinica, a reforma tem um relevo particular. Os elevados custos de exploração dos DOM (climatização, tratamento anticupim, recuperação após a temporada ciclônica, mobiliário encarecido pelo octroi de mer) inflavam a amortização anual e tornavam o regime real muito atraente. Essa vantagem de posse torna-se, na revenda, uma base de reintegração mais pesada, sem tornar a equação perdedora, desde que se antecipe.
Abatimentos por tempo de posse: a alavanca que salva a saída
É o ponto que repito a cada proprietário: a mais-valia bruta não é a mais-valia tributável. O sistema de abatimentos progressivos apaga o imposto com o tempo:
- isenção total do imposto de renda (19%) ao fim de 22 anos de posse;
- isenção total das contribuições sociais (17,2%) ao fim de 30 anos.
Um imóvel mobiliado do Sul mantido há muito tempo vê, assim, sua mais-valia amplamente, ou até totalmente, desonerada, com ou sem reintegração. A reforma penaliza sobretudo as revendas rápidas (de cinco a dez anos) de imóveis fortemente amortizados.
Simulação com números: revender um imóvel mobiliado do sul da Martinica
Nada fala melhor do que um caso concreto, no mercado que melhor conheço: a costa sul caribenha.
As premissas:
- compra de um apartamento de dois ambientes mobiliado em Le Diamant, com vista para o Rochedo, em 2017 por 200 000 € (despesas e obras incluídas);
- explorado em LMNP no regime real, alugado na Quaresma e na alta temporada, com cerca de 6 000 € de amortização por ano;
- 8 anos amortizados no momento da venda, ou seja 48 000 € de amortizações acumuladas;
- revenda em 2025 por 280 000 €.
Antes da reforma, a mais-valia bruta teria sido de 280 000 − 200 000 = 80 000 €.
Após a reforma de 2025, o preço de aquisição é reduzido pelas amortizações reintegradas: 200 000 − 48 000 = 152 000 €. A mais-valia bruta torna-se 280 000 − 152 000 = 128 000 €, ou seja 48 000 € de base adicional.
Sobre essa base, a 36,2% antes dos abatimentos, a reintegração representa teoricamente da ordem de 17 000 € de imposto a mais. Mas o tempo de posse reequilibra tudo: aos 8 anos, os abatimentos já começam a morder e a diferença de imposto efetivamente pago é sensivelmente menor. Aos 22 anos a parcela «imposto de renda» desaparece, aos 30 anos as contribuições sociais também, e a reintegração torna-se indolor.
Três lições concretas para um imóvel na Martinica:
- a reforma encarece as revendas rápidas de imóveis mobiliados fortemente amortizados: se você contava sair aos 5 ou 7 anos, integre esse custo extra já na compra;
- ela não coloca em xeque o interesse do regime real durante a posse: em 8 anos, a economia de imposto sobre os aluguéis graças à amortização supera amplamente o custo extra de mais-valia, sobretudo com os elevados encargos DOM;
- ela valoriza a posse longa: um imóvel mobiliado do Sul, mercado pressionado e demanda sustentada de dezembro a abril, presta-se a uma estratégia patrimonial de 15 a 22 anos.
Micro-BIC ou regime real: a reforma embaralha as cartas?
Não tanto quanto se pensa. O micro-BIC (abatimento de 50% para um imóvel turístico classificado, 30% nos demais casos) escapa à reintegração, pois não amortiza, atraente para uma revenda de curto prazo. Mas para um imóvel mantido de forma duradoura e gerando aluguéis significativos na Quaresma, o regime real continua sendo, muitas vezes, o vencedor: a amortização neutraliza o imposto por 10 a 15 anos, e os abatimentos por tempo de posse absorvem a reintegração. A escolha depende do seu horizonte e do valor dos seus aluguéis: um ponto a definir com seu contador antes de assinar no tabelião.
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Antecipar a fiscalidade de uma revenda a 7 000 km, com 5 a 6 horas de diferença de fuso (código +596, −5 h no inverno e −6 h no verão em relação a Paris), pressupõe contas impecáveis no dia em que a escritura é assinada. É aí que faz sentido o nosso papel de concierge instalada nos DROM. Na Hostel Toucan, ajudamos os proprietários a manter um imóvel rentável e bem documentado ao longo de toda a sua posse:
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Perguntas frequentes
A reintegração das amortizações se aplica a todos os LMNP na Martinica?
Não. Ela só diz respeito aos imóveis explorados no regime real, que praticam uma amortização contábil. Um imóvel mobiliado que permaneceu no micro-BIC nunca amortizou: portanto não é afetado pela reforma de 2025 e sua mais-valia é calculada sobre o preço de compra original, como antes. É um dos parâmetros a ponderar com seu contador conforme seu horizonte de revenda.
Como se calcula a mais-valia imobiliária de um imóvel mobiliado revendido na Martinica?
A mais-valia imobiliária DOM segue as regras metropolitanas: 19% de imposto de renda e 17,2% de contribuições sociais, ou seja 36,2% antes dos abatimentos. Desde 2025, o preço de aquisição é reduzido pelas amortizações praticadas no regime real, o que amplia a base. Os abatimentos por tempo de posse reduzem em seguida o imposto até a isenção total aos 22 anos (renda) e aos 30 anos (contribuições sociais).
É preciso renunciar ao regime real para revender sem custo extra na Martinica?
Não necessariamente. Em uma posse longa, a economia de imposto graças à amortização durante a exploração supera amplamente o custo extra de mais-valia na revenda, ainda mais que os elevados encargos DOM inflam a amortização dedutível. O regime real continua sendo, muitas vezes, o vencedor para um imóvel mobiliado mantido de 10 a 22 anos; o micro-BIC pode ser atraente para uma revenda rápida.
Por quanto tempo manter seu imóvel LMNP na Martinica para limitar o imposto na revenda?
Quanto mais longa é a posse, mais a reintegração das amortizações é neutralizada pelos abatimentos: o imposto de renda (19%) desaparece aos 22 anos, as contribuições sociais (17,2%) aos 30 anos. Uma revenda rápida (de 5 a 10 anos) de um imóvel fortemente amortizado é a mais penalizada; para uma estratégia patrimonial, o mercado pressionado do sul da Martinica presta-se bem à posse longa.
