“Aconselham-me a criar uma SCI para comprar meu apartamento em Sainte-Anne e alugá-lo por temporada, é boa ideia?”. Essa frase eu ouço quase toda semana de futuros investidores que me procuram da França continental, e nove em cada dez vezes minha resposta os surpreende. A SCI de aluguel mobiliado na Martinica é um dos arranjos mais mal utilizados: a forma mais conhecida, a SCI sujeita ao imposto de renda, é na verdade incompatível com uma atividade de aluguel mobiliado exercida de forma habitual. Morador da ilha e gestor de aluguéis mobiliados turísticos, vejo proprietários demais montarem uma estrutura inadequada antes mesmo de terem entendido o que estavam comprando.
Este guia é pedagógico e está atualizado para 2026. Ele não substitui o parecer de um tabelião e de um contador, os únicos habilitados a validar o seu caso.
A armadilha da SCI no imposto de renda sobre um mobiliado martiniquense
Comecemos pela ideia preconcebida que custa mais caro. Uma sociedade civil imobiliária (SCI) é, por natureza, um veículo com objeto civil: sua vocação é deter e gerir um patrimônio alugado sem mobília. Ora, no mercado litorâneo da ilha —Sainte-Anne, Les Trois-Îlets, Le Diamant, Le François, Tartane— quase toda a oferta é de aluguel mobiliado de curta duração, uma atividade fiscalmente comercial (lucros industriais e comerciais, os famosos BIC).
É aí que o mecanismo se fecha: assim que uma SCI no imposto de renda aluga mobiliado de forma habitual, ela exerce uma atividade comercial que ultrapassa seu objeto civil. Consequência automática: ela é transferida para o imposto sobre as sociedades (IS), tenha ela querido ou não. Muitos descobrem isso numa fiscalização ou numa troca de contador, anos depois, com uma cobrança retroativa em anexo.
Guarde o princípio: SCI no imposto de renda e aluguel turístico mobiliado não combinam. Se seu projeto é Airbnb, a SCI clássica não é sua ferramenta padrão.
A tolerância “acessória” e seus limites
Há uma margem: a administração tolera que uma SCI no imposto de renda mantenha seu regime enquanto suas receitas de aluguel mobiliado permanecerem acessórias (na prática, abaixo de cerca de 10% do total). Uma SCI que aluga sem mobília e mobilia uma única pequena moradia à margem pode, portanto, se sustentar. Mas para um patrimônio dedicado ao aluguel por temporada, em que 100% dos aluguéis são mobiliados —a norma no lado caribenho durante a Quaresma (de dezembro a abril)—, essa tolerância não serve para nada.
Quais arranjos jurídicos para um Airbnb na Martinica?
Como a SCI no imposto de renda está descartada, quais são as verdadeiras opções de arranjo jurídico para um Airbnb na Martinica? Quatro, da mais simples à mais estruturada: o nome próprio em LMNP/LMP (padrão para 1 ou 2 bens, veja nosso estatuto LMNP na Martinica), a copropriedade indivisa (a evitar, ingerível porque tudo se decide por unanimidade), a SARL familiar e a SCI no IS. A escolha depende do horizonte, do número de bens e de sócios e da tributação.
A SARL familiar: alugar mobiliado no imposto de renda, legalmente
É a opção que mais frequentemente coloco sobre a mesa para um projeto familiar. A SARL familiar reúne apenas parentes em linha direta, irmãos ou cônjuges. Sua força: como sociedade comercial, ela pode alugar mobiliado sem contradição de objeto, optando ao mesmo tempo pelo imposto de renda. Ela acumula então várias vantagens:
- cada sócio declara sua cota-parte em BIC e se beneficia da amortização como um LMNP no regime real;
- a mais-valia na revenda segue o regime dos particulares, com abatimentos por duração de detenção (isenção de imposto após 22 anos, de contribuições sociais após 30 anos) —um trunfo importante frente à SCI no IS;
- o estatuto de locador mobiliado profissional (LMP) é apreciado por sócio, abrindo a imputação dos déficits sobre a renda global.
Para irmãos que herdam uma casa em Le François ou um casal que investe em Les Trois-Îlets, ela reúne a flexibilidade do mobiliado com um quadro para transmitir.
A SCI no IS: capitalizar no longo prazo
Quando o projeto visa um patrimônio de longo prazo —vários bens, sócios fora do quadro familiar, reinvestimento dos aluguéis—, a SCI no IS volta a ser pertinente. Ela amortiza o edifício (sem o terreno) e o mobiliário, esmagando o resultado tributável durante dez a quinze anos, e se beneficia da alíquota reduzida de 15% até 42 500 € de lucro (25% acima disso).
O reverso é a mais-valia na revenda: calculada sobre o valor contábil líquido, sem abatimento por duração de detenção, com as amortizações “recuperadas” e tributadas. Sobre um bem comprado por 200 000 € em Le Diamant, amortizado em 80 000 € e revendido por 280 000 €, a base tributável é de 160 000 €, não de 80 000 €. É um veículo de capitalização, não de revenda oportunista.
A regra cabe numa frase: para um mobiliado turístico nos departamentos ultramarinos (DOM), priorize o nome próprio para começar (1 ou 2 bens, estrutura mínima), a SARL familiar para um projeto familiar que queira amortizar e transmitir, e a SCI no IS para construir um patrimônio duradouro entre vários.
O que a Martinica muda na escolha do arranjo
O direito societário é nacional, mas parâmetros locais que nenhuma simulação “metropolitana” capta pesam sobre a decisão:
- Octroi de mer (imposto aduaneiro ultramarino): equipar um apartamento de um ou dois quartos para a curta duração custa de 8 000 a 15 000 € (ar-condicionado, fibra, roupa de cama, mobiliário externo tratado contra o sal). Essa base infla a amortização e, portanto, o interesse dos regimes que amortizam.
- Temporada ciclônica (de junho a novembro): reparos após a ressaca, antitérmitas e renovação mais rápida dos equipamentos tropicais pesam sobre a rentabilidade.
- IVA local de 8,5% (contra 20% na metrópole), devido apenas se você oferecer serviços para-hoteleiros (café da manhã, limpeza durante a estadia, roupa de cama).
- Contabilidade mais cara: de 1 200 a 2 000 € por ano pela declaração fiscal, já que os contadores são raros na ilha. Um apartamento de um quarto a 900 € de aluguel deixa ali entre 15 e 20% de suas receitas: a sociedade só é rentável a partir de certo volume.
As etapas concretas para estruturar seu investimento
- Delimitar o projeto: número de bens, horizonte, sócios? A resposta orienta o arranjo.
- Simular nome próprio, SARL familiar e SCI no IS em 15 anos, revenda incluída, com um contador que conheça os DOM.
- Redigir os estatutos num tabelião (objeto comercial para a SARL, opção IS explícita para a SCI), e depois registrar no cartório do tribunal misto de comércio de Fort-de-France.
- Financiar: entrada de 10 a 20% e fiança pessoal dos sócios, a taxas próximas às da metrópole.
- Declarar o mobiliado na prefeitura (Sainte-Anne, Les Trois-Îlets, Le Diamant…), obter o número de registro e organizar a taxa de turismo.
Delegar a operação: o que faz o arranjo se sustentar
Nenhuma estrutura é rentável se o bem não gira. É aí que entra a Hostel Toucan. Como serviço de concierge implantado nos territórios ultramarinos, operamos seu mobiliado em curta e média duração, com uma mecânica pensada para os investidores:
- reserva direta sem taxas de plataforma, ali onde as OTAs cobram de 15 a 17%;
- cancelamento gratuito até 7 dias antes da chegada, que tranquiliza os viajantes;
- assistência por WhatsApp 7 dias por semana, que absorve os imprevistos apesar do fuso horário;
- taxa de turismo recolhida e repassada sem erros de tabela, e um resumo mensal utilizável por seu contador, com faturas em nome de sua sociedade.
Para descobrir a ilha, percorra nossos aluguéis na Martinica; se você monta sua estrutura, veja nossa oferta de gestão locativa para proprietários.
Perguntas frequentes
É possível fazer aluguel mobiliado dentro de uma SCI na Martinica?
Sim, mas não com qualquer SCI. Uma SCI no imposto de renda que aluga mobiliado de forma habitual passa automaticamente para o imposto sobre as sociedades, porque o mobiliado é uma atividade comercial estranha ao seu objeto civil. É preciso, portanto, ou uma SCI que tenha optado pelo IS desde o início, ou uma SARL familiar, ou o nome próprio em LMNP.
SARL familiar ou SCI no IS para um mobiliado turístico nos DOM?
A SARL familiar convém a um projeto entre próximos: ela aluga mobiliado mantendo-se no imposto de renda, com amortização e mais-valia no regime vantajoso dos particulares. A SCI no IS se impõe mais para capitalizar no longo prazo, com vários sócios fora do quadro familiar —ao preço de uma mais-valia na revenda mais pesada, sobre o valor contábil líquido sem abatimento.
Qual é o arranjo jurídico mais simples para um Airbnb na Martinica?
Para um primeiro bem, o nome próprio em LMNP continua sendo o mais simples: nem sociedade nem contabilidade de estrutura, amortização no regime real e mais-valia de particulares na revenda. A sociedade (SARL familiar ou SCI no IS) só se torna pertinente com vários bens, vários sócios ou um objetivo patrimonial de quinze a vinte anos.
É preciso um contador para gerir uma sociedade de aluguel mobiliado na Martinica?
Sim, na prática. Assim que você passa por uma SARL familiar ou uma SCI no IS, a contabilidade comercial e a declaração fiscal justificam um contador (frequentemente de 1 200 a 2 000 € por ano na Martinica, onde são raros). Esse custo é dedutível e logo se paga, mas pesa sobre os pequenos patrimônios: é um dos critérios que fazem preferir o nome próprio enquanto você tiver apenas um ou dois bens.
