Un appartement acheté sur plan en 2018, jamais visité. Vous en connaissez le numéro de lot, l’appel de charges et le nom du programme. En 2026, la dernière ligne de réduction d’impôt quitte votre avis et l’agence évoque une estimation « à revoir ». Regardez d’abord les fichiers publics : sur la Résidence Butterfly, personne n’a encore revendu.
Le point en quatre lignes
Le registre national des copropriétés décrit la Résidence Butterfly comme 132 lots, dont 48 d’habitation et 84 de stationnement, rue des Flamboyants à Rémire-Montjoly, sous le numéro AC0142588. Les premières ventes sur plan remontent à 2018 : six ans d’engagement s’achèveraient vers 2026, neuf ans vers 2029. Deux ordres de grandeur, à confronter à votre acte.
Le programme en bref
132 lots, 48 logements, 84 places
Les 132 lots se répartissent en 48 lots d’habitation et 84 lots de stationnement : ils ne s’additionnent pas, et le seul chiffre utile à un bailleur est 48. Le ratio, lui, compte : 1,75 place par logement, quand plusieurs copropriétés voisines de la même génération n’ont déclaré aucun lot séparé. Le règlement de copropriété date de 2017 ; la période de construction déclarée, « de 2013 à 2021 », est une tranche large et ne date pas la livraison. Réserve : le fichier des valeurs foncières ne recense que 24 appartements vendus ici depuis 2014, et nos sources divergent sur les volumes de lots, de 16 à 132 ; nous retenons le registre sans expliquer l’écart. Source : registre national d’immatriculation des copropriétés, consulté le 21 août 2026.
Adossé au campus scolaire des Âmes Claires
Le registre place la copropriété sur la parcelle 97309000BL0001, à 4,911 de latitude et −52,282 de longitude. Ce point tombe allée Esperanza, quand l’adresse déclarée est la rue des Flamboyants, dont l’axe passe deux cents mètres plus au nord : identifiez votre lot par son numéro, pas par sa rue. À moins de trois cents mètres : le lycée polyvalent Edmard-Lama–Sergine-Prévot, l’école élémentaire Jacques Lony, deux crèches, un bassin et le hall sportif Gabriel Llari. Quatre supérettes entre 390 et 560 mètres, la galerie Montjoly Plaza à 845. La mer se mérite : 1,8 kilomètre jusqu’à la plage Sainte-Rita, 13,7 jusqu’à l’aéroport. Relevés sur OpenStreetMap et la Base Adresse Nationale le 22 août 2026.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Pourquoi nous écrivons « probablement du Pinel »
Aucun fichier public n’indique le régime fiscal d’un lot : ni le registre, ni le cadastre, ni les valeurs foncières. L’opération est portée par CAGEPA Guyane et a circulé dans des catalogues de distributeurs métropolitains sous l’étiquette Pinel outre-mer : inférence tirée de la période de vente, pas donnée de votre acte. Un point reste certain : pour un achat de 2018, le Girardin intermédiaire est exclu, fermé aux investissements engagés après le 31 décembre 2010.
La méthode, à refaire sur votre acte
Le fichier des valeurs foncières recense ici 24 ventes d’appartements entre 2014 et 2025, toutes sur plan : seize en 2018, sept en 2019, une en 2020. Or une vente sur plan est une signature, pas une remise de clés — comptez un an jusqu’à la livraison, puis douze mois au plus pour la mise en location. Six ans s’achèveraient alors vers 2026, neuf ans vers 2029 : estimations, sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement initial, seule comptant la prise d’effet de votre premier bail. Selon que vos clés sont arrivées en 2018 ou en 2020, la fenêtre réelle va de 2025 à 2027 sur six ans. Refaites le calcul acte en main : notre méthode.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Le rendement que donne le prix de 2018
La vague de 2018 s’est négociée autour de 2 786 €/m² en médiane, sur seize ventes. C’est bas pour du neuf défiscalisé, avec deux précautions : seize mutations font une petite série, et la surface retenue par le fichier n’est pas toujours la surface habitable. Le décrochage à la revente sera donc moins mécanique ici que sur les programmes vendus 4 500 €/m².
Sur cette base, un appartement de 52 m² — surface moyenne retenue pour la commune par la carte des loyers 2025 de l’ANIL — représente environ 145 000 €. La même source y situe le loyer d’annonce à 914 € charges comprises, soit près de 800 € hors charges : de l’ordre de 6,5 % brut, avant taxe foncière, charges et impôt. Tant que l’engagement court, le plafond Pinel outre-mer 2026 — 12,21 €/m² hors charges affecté du coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2 — limite ce loyer à 676 €. Cent vingt euros d’écart mensuel, récupérables à l’échéance. Cadre complet dans notre guide de sortie de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
| Sur 18 mois, 52 m² | Bail nu | Meublé, 46 % | Meublé, 62 % |
|---|---|---|---|
| Volume loué | 18 mois | 252 nuits | 340 nuits |
| Recettes | 16 452 € | 22 680 € | 30 600 € |
| Gestion, 8 % ou 20 % | −1 316 € | −4 536 € | −6 120 € |
| Énergie, internet, linge | 0 € | −4 450 € | −5 450 € |
| Assurance | −300 € | −525 € | −525 € |
| Reste avant copropriété, taxe foncière et impôt | 14 836 € | 13 169 € | 18 505 € |
Hypothèses. 548 nuits commercialisables sur dix-huit mois, délai courant pour une vente au bon prix ici. Bail nu : 914 € charges comprises, valeur ANIL 2025, provisions incluses, ce qui avantage cette colonne. Meublé : 90 € encaissés la nuit sur un logement climatisé de cette taille, remises de durée déduites, d’après nos grilles de la commune — aucune source institutionnelle ne publie de prix de nuitée en Guyane. Taux bas de 46 %, moyenne guyanaise relevée par l’Insee pour 2024 ; taux haut de 62 %, notre constat en deuxième année. Ménage refacturé au voyageur ; copropriété, taxe foncière et impôt non déduits, à confirmer avec votre conseil.
Le seuil, en nuits
À la moyenne guyanaise, le meublé passe derrière le bail nu : l’équilibre se situe vers 280 nuits sur dix-huit mois, soit environ 51 % d’occupation. Ce qui porte au-dessus n’est pas la plage : remplaçants hospitaliers, formateurs, agents en mutation. Ils arrivent en voiture de location, et sur nos annonces de la commune la place privative décide régulièrement une demande de trois semaines. C’est là que les 84 lots comptent.
