Sur votre acte, c’est une résidence. Sur le terrain, ce sont des maisons mitoyennes avec jardin, route de Montabo. La nuance commande tout : le plafond de loyer, la clientèle qui accepte le bien, et ce qui se dégrade quand plus personne n’entre. Vous avez signé sur plan pour une livraison annoncée en 2016 ; la réduction d’impôt est derrière vous, ou presque ; le loyer n’a pas bougé de son plafond. Et la personne chargée de la toiture, c’est vous.
Le permis de 2014 porte sur 88 logements individuels groupés, aucun collectif, pour 7 349 m² habitables — 83 m² en moyenne. Le registre des copropriétés en compte 82, tous d’habitation : nous retenons le maximum des deux, jamais leur somme. Comptez 2023 pour six ans d’engagement, 2026 pour neuf : dates estimées, à confirmer sur votre acte et votre engagement de location initial.
Le programme en bref
88 maisons, zéro appartement
Le permis n° 9733021410022, autorisé le 17 septembre 2014, porte sur 88 logements individuels groupés et zéro logement collectif, pour 7 349 m² de surface habitable créée (Sitadel, consulté le 21 août 2026). Pas d’ascenseur, pas de hall : toiture, gouttières, menuiseries et jardin sont à votre charge, pas à celle du syndicat. Aucune typologie n’est publiée — nous raisonnons sur la moyenne du permis, vous sur la surface inscrite à votre engagement.
Ce que dit le registre, ce que dit le cadastre
Au registre national d’immatriculation des copropriétés, consulté le 21 août 2026, CLOS D’ALPINIAS — immatriculation AG6680466, 494 route de Montabo — compte 82 lots, tous à usage d’habitation, règlement de 2015, syndic professionnel, construction déclarée de 2013 à 2021. Pas un seul lot de stationnement au tableau. L’écart avec les 88 du permis ne se tranche pas : deux périmètres, deux dates.
La copropriété tient à la parcelle 97302000AP0609, 15 724 m² au cadastre (API Carto IGN, consultée le 22 août 2026), quand le permis visait AP 237, qui n’existe plus telle quelle. Faites l’arithmétique : 88 logements sur AP 609, ce serait 179 m² de terrain chacun, voirie comprise. Serré — et cohérent avec la commercialisation de 2016, qui annonçait une tranche livrée et une autre en cours.
Deux équipements font le marché de ce bout d’axe
Le centre IRD de Cayenne, au 275 route de Montabo, à quelques centaines de mètres, occupe 16 000 m² dont 3 200 m² de laboratoires et de bureaux, et héberge aussi le CNRS, l’Ifremer et le Muséum national d’histoire naturelle : chercheurs et doctorants y viennent pour trois semaines à trois mois. C’est la demande la plus régulière du secteur, et elle n’a rien de touristique. Sur la même route, à moins d’un kilomètre, le lycée Melkior et Garré scolarise 1 031 élèves en voie générale et technologique et 447 en voie professionnelle. Dix minutes du centre historique aux heures creuses, le double quand l’entrée de ville sature.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Pinel outre-mer : un indice, pas une preuve
Rien dans les fichiers ouverts ne dit sous quel régime un lot a été acheté. Le seul indice est commercial : l’opération a été poussée à la vente comme produit défiscalisant, dans la fenêtre du Pinel outre-mer. Votre acte le dit ; nous, non.
L’achèvement n’a pas été déclaré : le raccourci ne marche pas
D’ordinaire nous datons à partir de la déclaration d’achèvement. Elle n’existe pas dans Sitadel pour ce permis. Reste la livraison annoncée en 2016, plus un an de mise en location : l’horloge démarre à la prise d’effet du premier bail, court six ou neuf ans de date à date, puis se prolonge de trois ans par prorogation souscrite. Six ans donnent 2023, neuf ans 2026.
Second obstacle, plus gênant : la construction est déclarée étalée de 2013 à 2021. Deux maisons mitoyennes peuvent porter des dates séparées de plusieurs années — celle de votre voisin ne vaut pas pour vous. Le calcul document par document est dans notre méthode pour dater la fin d’un engagement Pinel à partir de l’acte ; ce qui s’ouvre à l’échéance, dans le guide de la fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
941 € de plafond sur la moyenne du permis
| Maison de 83 m², moyenne du permis | Montant |
|---|---|
| Plafond fiscal 2026, hors charges | 941 €/mois |
| Loyer libre, fourchette relevée sur notre parc | 1 000 à 1 250 €/mois |
| Écart annuel une fois le plafond levé | +708 à +3 708 € |
Hypothèses. Le plafond sort du barème BOFiP 2026 : 12,21 €/m² hors charges en outre-mer, corrigé du coefficient 0,7 + 19/S. Piège de surface — ce coefficient mord sur la surface utile, annexes pondérées comprises, pas sur l’habitable ; sur une maison à varangue, l’écart remonte le plafond en votre faveur. Faute de surfaces publiées, nous appliquons les 83 m² du permis. Les loyers libres sont ceux que nous constatons en août 2026 sur les maisons avec jardin de notre parc, ailleurs dans l’île de Cayenne. Aucun rendement ici : sans médiane de revente exploitable, ce serait un pourcentage adossé à un prix inventé.
L’engagement clos, ramener le loyer au marché rapporte 700 à 3 700 € par an : un avenant, ni travaux ni meubles.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
Trois scénarios, hypothèses ouvertes
Le prix de la nuit en Guyane n’est mesuré par personne. Nous posons donc nos propres bornes, et nous le disons.
| Maison de 83 m² entière | Basse | Médiane | Haute |
|---|---|---|---|
| Prix moyen de la nuit | 95 € | 115 € | 140 € |
| Taux d’occupation | 40 % | 46 % | 55 % |
| Nuits vendues | 146 | 168 | 201 |
| Recette brute annuelle | 13 870 € | 19 320 € | 28 140 € |
| Après 35 % de frais d’exploitation | 9 000 € | 12 600 € | 18 300 € |
Hypothèses. Les 46 % du milieu sont la moyenne guyanaise 2024 des meublés de tourisme selon l’INSEE, appliquée faute de mieux : personne n’a mesuré ce bout de route. Les prix viennent des maisons entières que nous exploitons. Les 35 % de frais portent un poste que l’appartement ignore : entretenir 83 m² sur deux niveaux et un jardin, tondeuse et débroussailleuse comprises. Avant impôt.
Le seuil honnête n’est pas 79 €
À 168 nuits, 79 € la nuit suffisent à égaler la recette brute d’un loyer nu de 1 100 €. La comparaison est truquée : le bail nu se gère à 8 ou 9 % de frais, le meublé à 35 %. Pour qu’il reste 13 200 € une fois l’exploitation payée, il faut tenir 121 € la nuit toute l’année — le haut de notre fourchette. Le scénario bas passe sous le bail nu. Tout dépend donc de la durée des séjours : missions de trois semaines à trois mois, praticiens remplaçants, familles en attente de logement à la mutation. Une maison de 83 m² avec jardin vise l’équipe ou la famille, pas le couple de passage.
