Trois mille et un, route de Montabo : le numéro le plus élevé que nous relevions sur cette voie de Cayenne. Vous y avez acheté sur plan — en 2016, en 2017 ou en 2018 selon votre acte, le fichier des ventes comptant trois millésimes sur cette parcelle. Votre voisin et vous ne sortez donc pas d’engagement la même année. Six logements ont été revendus depuis, entre avril 2024 et novembre 2025 ; vous, vous encaissez un loyer resté au plafond.
Athelia réunit 38 logements — 24 appartements et 14 maisons de ville en duplex — sous un règlement de 2016, vendus comme produit défiscalisant dans la fenêtre du Pinel outre-mer. Six ans d’engagement se clôturent en 2024, neuf ans en 2027. Estimations : seul votre acte donne votre date.
Le programme en bref
Deux produits dans une seule copropriété
Le registre national d’immatriculation des copropriétés porte ATHELIA sous l’immatriculation AG6004113, au 3001 route de Montabo : 85 lots dont 38 à usage d’habitation et 47 de stationnement (consulté le 21 août 2026). Ni commerce, ni bureau : l’addition tombe juste. Une fiche de commercialisation encore en ligne en donne la composition — un petit bâtiment de 24 appartements du T1 au T3, et 14 maisons individuelles T3 ou T4 en duplex, avec jardin et accès privatifs.
Un duplex avec jardin et un T2 d’étage n’ont ni la même clientèle, ni le même coût d’entretien, ni le même prix au mètre carré. Ils relèvent pourtant du même règlement.
47 places pour 38 logements
Une place par lot, neuf lots qui en comptent deux. Seul l’état descriptif de division dit lequel est le vôtre. Un locataire de trois mois arrive de l’aéroport en voiture de location : la seconde place se négocie.
Le bout de la route
La voie est numérotée en distance : le 3001 se situe 1,6 km au-delà du 1400, adresse de la résidence Viventura, et le centre IRD est au 275. Les fiches du secteur mettent la plage en avant ; le premier accès à la mer est à un peu moins d’un kilomètre.
Une précision utile si vous cherchez votre lot dans vos papiers : ce 3001 est l’adresse déclarée au registre, et elle n’est pas confirmée par les autres bases publiques. La base adresse nationale ne connaît aucun numéro 3001 sur cette voie — à cet endroit, elle numérote de 3119 à 3215 — et le fichier des ventes enregistre les mutations de la parcelle sous une autre voie, au 1607 rue Harriet Tubman, sur laquelle débouche l’allée d’accès. Les trois sources désignent bien le même bâti : c’est la référence cadastrale 97302000BL0495, elle, qui est constante. Selon la base consultée, votre acte, votre appel de fonds et votre taxe foncière peuvent donc ne pas porter la même rue.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Trois millésimes de vente, trois horloges
Aucun fichier public n’indique le régime fiscal d’un lot : le rattachement au Pinel outre-mer est une inférence sur le produit vendu, pas une lecture de votre acte.
Sur la parcelle 97302000BL0495, le fichier des demandes de valeurs foncières enregistre 33 mutations entre 2014 et 2025, dont 27 en vente sur plan : quinze en 2016, huit en 2017, quatre en 2018 (consulté le 21 août 2026). Le registre déclare une construction étalée « de 2013 à 2021 », une fiche d’opérateur une livraison en 2018.
La méthode ne change pas : livraison, prise d’effet du premier bail, six ou neuf ans de date à date. Ce qui change d’un lot à l’autre, c’est le point de départ. Depuis la vague de 2016 — un an de livraison, un an de mise en location — six ans se clôturent en 2024 et neuf ans en 2027 ; avec la livraison 2018, tout glisse d’un an.
Ce qui tranche est chez vous
Ces estimations, votre engagement de location initial les corrige : notre méthode de calcul de la date de fin d’engagement Pinel donne la marche à suivre, le guide de la fin de défiscalisation outre-mer ce qui s’ouvre au terme. Indice sans valeur de preuve : les six reventes tombent en 2024 et 2025, aucune avant.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Le plafond, le prix, le rendement
| 42 m² | 54 m² | 70 m² | 90 m² | |
|---|---|---|---|---|
| Plafond Pinel outre-mer 2026, hors charges | 591 € | 694 € | 830 € | 1 001 € |
| Revente enregistrée 2024-2025 | 135 000 et 141 594 € | 156 000 € | 180 000 € | 210 000 et 215 000 € |
| Prix au mètre carré | 3 214 à 3 371 € | 2 889 € | 2 571 € | 2 333 à 2 389 € |
| Rendement brut au loyer plafonné | 5,0 à 5,3 % | 5,3 % | 5,5 % | 5,6 à 5,7 % |
Hypothèses. Plafonds mensuels au barème BOFiP 2026 : 12,21 €/m² hors charges outre-mer, coefficient 0,7 + 19/S, limité à 1,2 sur les petites surfaces. Ce coefficient porte sur la surface utile, annexes pondérées comprises : une varangue relève votre plafond. Prix et surfaces : mutations sur la parcelle, avril 2024-novembre 2025. Rendements bruts, avant charges et impôt.
La décote n’est pas répartie également
Les quinze ventes sur plan de 2016 ressortent à 3 286 €/m² de médiane, les six reventes de 2024-2025 à 2 730 €/m² : dix-sept pour cent d’écart en dix ans. La moyenne masque l’essentiel — un 42 m² se revend au prix au mètre carré de 2016, un 90 m² 27 à 29 % en dessous. Or 70 et 90 m² ne peuvent guère être que des duplex : ici, la moins-value est portée par les maisons de ville.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
| T3 de 54 m² meublé | Basse | Médiane | Haute |
|---|---|---|---|
| Prix moyen de la nuit | 70 € | 85 € | 105 € |
| Taux d’occupation | 40 % | 46 % | 55 % |
| Nuits vendues | 146 | 168 | 201 |
| Recette brute annuelle | 10 220 € | 14 280 € | 21 105 € |
| Après 35 % de frais d’exploitation | 6 640 € | 9 280 € | 13 720 € |
Hypothèses. Le 46 % du milieu est la moyenne guyanaise 2024 des meublés de tourisme selon l’INSEE, à défaut de mesure locale. Les prix de nuit viennent d’appartements comparables que nous exploitons ailleurs dans l’île de Cayenne. Les 35 % agrègent plateforme, gestion, ménage, linge, électricité et taxe de séjour. Avant impôt.
Le seuil bouge quand le plafond tombe
Sous plafond, un T3 de 54 m² rapporte 694 € hors charges, soit 8 328 € bruts. Gestion payée, 69 € la nuit sur 168 nuits suffisent à faire aussi bien en meublé.
L’engagement clos, le même T3 se reloue nu entre 800 et 950 € sur notre parc cayennais. La barre monte alors à 80-95 € la nuit, 88 € au milieu de fourchette : le scénario médian à 85 € ne passe plus. La sortie du plafond ne rend donc pas le meublé évident, elle le complique. Ce qui le sauve ici tient à la durée des séjours — recherche, santé, missions d’État, trois semaines à trois mois.
