Une adresse, route de Montabo, et rien d’autre. Le plan de financement montré au salon en 2016 était propre : neuf, éligible, loué, une ligne de réduction d’impôt par an. Dix ans plus tard, la dernière est tombée sur l’avis 2025, le loyer reste plafonné, la commission de gestion court, les appels de fonds montent — et personne ne sait vous dire ce que vaut le lot. Le moteur de recherche, interrogé sur « Montabo Cayenne investissement locatif », ne renvoie que des plaquettes de commercialisation.
Montabo en quatre chiffres
Montabo est un secteur résidentiel de bord de mer, à l’est de Cayenne : dix-neuf copropriétés y sont nommées et datées par les sources publiques, entre 2011 et 2025. Aux prix de la revente cayennaise et aux loyers d’annonce du troisième trimestre 2025, un appartement y dégage un rendement brut de 6,7 % à 8,6 % selon la typologie, avant charges, taxe foncière, gestion, vacance et impôt. Au loyer plafonné Pinel outre-mer 2026, ces rendements tombent entre 5,3 % et 6,6 %. Le meublé peut faire mieux, au-dessus d’un seuil chiffré plus bas.
Où commence Montabo, et pourquoi l’adresse pèse sur le rendement
Un ruban littoral à l’est de la ville
Montabo occupe la façade nord-est de l’île de Cayenne, sur une pointe rocheuse avancée dans l’Atlantique : une plage, un sentier littoral, des villas et de petites copropriétés récentes. Nous comptons une dizaine de minutes de voiture jusqu’au centre historique aux heures creuses, le triple aux heures de pointe : c’est l’entrée de ville qui sature, pas le quartier.
La route de Montabo est numérotée en distance, comme beaucoup de voies guyanaises : au registre national des copropriétés, les adresses vont du 4 au 3001. Ce n’est pas une faute de saisie, c’est une position sur un axe de plusieurs kilomètres, et l’écart sépare un lot à pied du littoral d’un lot qu’on n’atteint qu’en voiture.
Second repère : le centre guyanais de l’Institut de recherche pour le développement est installé au 275 route de Montabo, sur 16 000 m² de terrain et 3 200 m² de laboratoires et de bureaux d’après l’IRD. D’où un flux de chercheurs en séjour de quelques semaines à quelques mois.
Un lot n’est pas un appartement
Le registre national d’immatriculation des copropriétés, tenu par l’Anah et publié en données ouvertes, recensait 197 copropriétés à Cayenne et 4 546 lots d’habitation au 21 août 2026. C’est la source la plus fiable pour dater une résidence — à condition de lire la bonne colonne.
La résidence Le Montabo, route de Montabo, compte 59 lots au registre, dont 10 seulement à usage d’habitation : dix appartements au dernier étage, trois niveaux de commerces et de bureaux en dessous d’après la plaquette archivée de l’opérateur. Une plaquette qui annonce 85 lots ne vend pas 85 logements. À l’autre bout de l’échelle, le secteur compte des micro-copropriétés : Tika, à Montabo ouest, six lots, règlement de 2017.
Deux précautions encore. Le registre publie la date du règlement de copropriété, pas celle de la livraison : c’est un indice de période, pas une preuve, et votre date de fin d’engagement se lit dans votre acte, selon la méthode détaillée dans le guide de la fin de défiscalisation outre-mer. Et des fiches de commercialisation défisc encore en ligne se trompent de commune : nous en avons relevé une situant à Cayenne une résidence immatriculée dans une commune voisine.
Les résidences défisc du secteur, adresse par adresse
Dix adresses datées par les sources publiques
« Montabo » n’est pas une limite administrative : aucun découpage officiel ne dit où le quartier commence. Nous avons donc retenu ce que les sources rattachent explicitement à la route de Montabo, à la route de Bourda, à l’anse de Chaton et au bord de mer proche du centre-ville — rien d’autre.
| Résidence | Adresse | Année de référence | Logements | Sortie estimée à 6 / 9 ans |
|---|---|---|---|---|
| Anse de Montabo | 2 rue Canne à Sucre | ventes en VEFA 2011 | 62 sur 166 lots | 2019 / 2022 |
| Le Clos de Montabo | 2692 route de Montabo | ventes en VEFA 2012 | 48 lots | 2020 / 2023 |
| Citronnelle | 1675 route de Montabo | ventes en VEFA 2014 | 21 sur 57 lots | 2022 / 2025 |
| Coriandre | 4 route de Montabo | règlement de copropriété 2014 | 16 sur 48 lots | 2022 / 2025 |
| Coconut Plage | 6 rue Canne à Sucre, bord de mer | ventes en VEFA 2015 | 36 sur 99 lots | 2023 / 2026 |
| Clos d’Alpinias | 494 route de Montabo | livraison annoncée 2016 | 88 logements | 2023 / 2026 |
| Viventura | 1400 route de Montabo | ventes en VEFA 2016 | 48 sur 144 lots | 2024 / 2027 |
| Bourda | 184 route de Bourda | règlement de copropriété 2016 | 8 lots | 2024 / 2027 |
| La Villa Bourda | 400 route de Bourda | règlement de copropriété 2019 | 15 sur 45 lots | 2027 / 2030 |
| Amaryllis | route de Montabo, 1 rue Harriet Tubman | ventes en VEFA 2020 | 19 sur 38 lots | 2028 / 2031 |
Sources et méthode. Registre national d’immatriculation des copropriétés (extraction du troisième trimestre 2025), demandes de valeurs foncières, plaquettes d’opérateurs archivées, consultés le 21 août 2026. Une vente en l’état futur d’achèvement comme un règlement de copropriété précèdent la livraison d’environ un an. Les sorties ajoutent à cette base un an de mise en location, puis six ou neuf ans. Ce sont des estimations établies à partir des sources publiques, et non des dates certifiées : seul le propriétaire connaît la date exacte de son engagement, sous réserve de vérification de son acte et de son engagement initial.
Ce que ces dates disent, et ce qu’elles ne disent pas
Prenez Coconut Plage, 36 logements sur 99 lots au bord de mer, du T1 au T4 en R+3, à partir de 150 000 € d’après la plaquette de l’opérateur, présentée à l’époque comme éligible au Pinel outre-mer. Si le premier bail a été signé dans l’année qui a suivi la livraison, un engagement de neuf ans arriverait à son terme autour de 2026 — une estimation établie à partir des sources publiques, et non une date certifiée : seul le propriétaire connaît la date exacte de son engagement.
Trois cohortes se lisent dans ce tableau. Celle d’avant 2015 — les 62 logements de l’Anse de Montabo sur 11 000 m² de terrain, les 48 appartements du Clos de Montabo en trois bâtiments R+3, Citronnelle, Coriandre — a été présentée à l’époque comme relevant du Scellier puis du Duflot outre-mer : neuf ans d’engagement y seraient arrivés à échéance entre 2022 et 2025. Ces propriétaires sont probablement libres, et beaucoup l’ignorent. La cohorte 2015-2016, la plus fournie, est celle que les plaquettes présentaient comme éligible au Pinel outre-mer : ses neuf ans tomberaient en 2026 et 2027. Celle de 2019-2020, souvent souscrite sur six ans, sortirait vers 2027-2028. Ces échéances restent estimées, sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement initial.
Deux réserves. Le dispositif reste une inférence : ces résidences ont été présentées comme éligibles par leurs plaquettes, ce qui ne dit rien de ce que chaque acquéreur a souscrit. Et le point de départ réel, c’est la date de mise en location de votre logement : elle ne figure dans aucune source publique.
Qui loge à Montabo
D’abord des résidents à l’année
Montabo n’est pas un quartier de vacanciers. La demande de fond, c’est le cadre en mutation, le fonctionnaire d’État, le personnel de santé. D’après le dossier complet de l’INSEE sur Cayenne, la commune comptait 24 436 ménages au recensement 2023, pour 2,52 personnes par ménage contre 2,76 en 2012. Ce desserrement tire la demande de petites surfaces.
Ensuite des séjours de mission
En 2025, selon l’INSEE, 64 % des nuitées hôtelières guyanaises relevaient du tourisme d’affaires, sur 417 800 nuitées : la Guyane loge du déplacement professionnel, pas du tourisme balnéaire. La même source recense à Cayenne 9 hôtels et 586 chambres au 1er janvier 2026, et 331 meublés de tourisme, gîtes et chambres d’hôtes en 2024.
Les séjours que nous voyons passer ici ne durent pas deux nuits : trois nuits à six semaines, pour des chercheurs, des praticiens remplaçants, des agents en mission au rectorat ou à la préfecture, des familles en attente de logement à la mutation. Ils arrivent à Matoury, prennent une voiture de location le jour même, et regardent le stationnement, la machine à laver et la climatisation avant le prix.
Montabo Cayenne investissement locatif : ce qu’un lot rapporte en location nue
Aucune médiane n’est publiable à l’échelle du quartier : les ventes d’appartements y sont trop peu nombreuses pour être significatives. Ce qui suit est donc calculé à l’échelle communale.
| Typologie de référence | 1-2 pièces, 37 m² | Appartement moyen, 52 m² | 3 pièces et plus, 72 m² |
|---|---|---|---|
| Valeur au prix médian de la revente cayennaise (2 679 €/m²) | 99 100 € | 139 300 € | 192 900 € |
| Loyer d’annonce de marché, charges comprises | 714 €/mois | 863 €/mois | 1 084 €/mois |
| Plafond de loyer Pinel outre-mer 2026, hors charges | 542 €/mois | 679 €/mois | 844 €/mois |
| Rendement brut au loyer de marché | 8,6 % | 7,4 % | 6,7 % |
| Rendement brut au loyer plafonné | 6,6 % | 5,8 % | 5,3 % |
Hypothèses. Prix : médiane des ventes d’appartements anciens à Cayenne sur 2023-2025 (2 679 €/m², 593 ventes dans les demandes de valeurs foncières). Loyers : « carte des loyers » de l’ANIL du 11 décembre 2025, loyers d’annonce charges comprises, prédits au troisième trimestre 2025, sur des biens de référence de 37, 52 et 72 m². Plafonds : barème BOFiP 2026, 12,21 €/m² hors charges outre-mer, corrigé du coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Rendements bruts : avant charges, taxe foncière, gestion, vacance, travaux et impôt.
Ne soustrayez pas les deux lignes de loyer : l’une est charges comprises, l’autre non.
La dispersion compte plus que la médiane
À Cayenne, la moitié centrale des ventes s’étale de 2 340 à 3 243 €/m² : près de 39 % d’écart dans la même commune. L’étage, l’exposition aux alizés, le parking couvert et l’état de la copropriété font cet écart. Les autres secteurs sont traités dans le comparatif de rentabilité quartier par quartier à Cayenne.
Dans le secteur lui-même, cinq adresses donnent cinq niveaux de prix. Sur la parcelle d’Athelia, 3001 route de Montabo, 38 logements sur 85 lots, les demandes de valeurs foncières enregistrent quinze ventes en l’état futur d’achèvement en 2016 à 3 286 €/m² de médiane, puis six reventes postérieures à 2 730 €/m² : 17 % d’écart, sur six ventes seulement. Un ordre de grandeur, pas une statistique — mais le seul du secteur qui compare le prix payé au neuf et le prix obtenu à la revente dans le même immeuble.
Quatre autres adresses donnent le niveau de la revente sans permettre de calculer d’écart, leur vague initiale étant trop mince. Aux Estudoms, route de Montabo, 172 lots tous à usage d’habitation, quatre-vingt-seize reventes depuis 2014 ressortent à 2 639 €/m² de médiane — quand deux lots y étaient affichés en août 2026 à 124 000 € pour un studio rénové de 26 m² et 116 000 € pour un T2 : l’écart entre prix demandé et prix signé se lit là. Aux Tatous, au Clos des Embruns, onze reventes ressortent à 3 164 €/m². À la Rose d’Or, 32 lots tous d’habitation, les ventes de 2025 ressortent à 2 409 €/m². Et la Résidence Chaton, parc plus ancien sans vente en l’état futur d’achèvement identifiée, ressort à 1 886 €/m² sur seize ventes. Le secteur n’a pas un prix : il en a cinq, dans un rapport de un à un virgule sept.
Le neuf, lui, continue de se vendre en défisc à côté de vous : la Résidence Saimiri, rue des Noix de Coco, à cent mètres du croisement Montabo-Baduel, dix-sept logements du T1 au T4, était encore commercialisée en août 2026, T1 annoncé à partir de 149 900 €. C’est votre concurrence à la revente, et elle est neuve. Aucune donnée publique ne mesure la moins-value moyenne d’un bien défiscalisé en Guyane : ce qui est mesurable, ce sont ces niveaux de prix et l’écart relevé plus haut.
