Le Clos de Baduel à Cayenne : où en sont les propriétaires bailleurs en 2026 ?

Si vous voulez vendre : comment louer pendant la mise en vente

Quatre lots au même prix : c’est le délai qui coûte

Sur la parcelle, les demandes de valeurs foncières recensent treize mutations d’appartement entre 2014 et 2025, dont sept en VEFA : la vague de 2019 à 3 150 €/m² sur trois ventes, les reventes postérieures à 2 821 €/m² sur cinq. Cinq ventes ne font pas une statistique. Mais quand plusieurs lots comparables s’affichent au même prix dans le même immeuble, un acquéreur n’a aucune raison de se presser. Le prix ne se pilote pas ; le délai, si.

Le créneau de visite se pose dans le planning

Un logement fermé toute une saison des pluies ne se rattrape pas la veille de la visite : l’odeur des siphons asséchés coûte plus cher qu’une cuisine datée. Les jours de départ, la plage entre départ du matin et arrivée de l’après-midi est bloquée d’avance pour l’agence ; le contrat se résilie en trente jours. Le process est décrit dans la location courte durée pendant la mise en vente.

Les limites propres à ce programme

Sept places pour cinquante-cinq logements

Le registre déclare 7 lots de stationnement pour 55 lots d’habitation. Cela ne veut pas dire que 48 logements sont sans voiture : le stationnement peut exister en parties communes à jouissance privative, qui ne sont pas des lots. Cela se tranche sur l’état descriptif de division. Un voyageur en mission prend une voiture de location dès son arrivée ; au fond d’une impasse, un logement sans place sort de sa liste.

Deux immatriculations pour un même nom

Le registre porte deux fiches sur la même parcelle et sous le même nom : AJ4345971, règlement du 29 décembre 2016, et AH8647851, règlement du 11 septembre 2018. Les volumes de lots ne s’additionnent jamais : 62 est le maximum observé. Le règlement qui vous oblige dépend de celui des deux syndicats dont relève votre lot.

350 logements récents à quelques centaines de mètres

Sur la rue de l’Union et la route de Baduel, quatre programmes voisins totalisent 350 lots d’habitation au registre : Les Terrasses de Baduel (106), Tourmaline (79), Topaze (75), Danaïdes (90). Topaze et Tourmaline ont été vendus sur plan en 2019 comme le Clos de Baduel : les sorties d’engagement tomberont par paquets. Voir la fiche des Terrasses de Baduel et le point sur les programmes défisc de Cayenne-Montabo.

Zonage, inondation, et les cas où nous déclinons

Le Mont Baduel est un quartier prioritaire de la politique de la ville au découpage 2024-2030, référencé QN97334M, 6 734 habitants (SIG de la politique de la ville, 22 août 2026) : un tel périmètre se lit adresse par adresse. Le quartier universitaire voisin a été primé par l’État en 2015 au titre du « mieux construire en terrains inondables », et le plan de prévention des risques d’inondation de l’île de Cayenne, modifié par arrêté du 22 décembre 2015, s’y applique.

Trois cas où nous déclinerons. Engagement en cours : attendez le terme, une rupture entraîne la reprise de la réduction d’impôt. Clause d’habitation bourgeoise exclusive, ou interdiction des meublés déjà votée : sujet clos. Vente voulue sous soixante jours : meubler n’a aucun sens.

Ce qu’il faut vérifier dans votre cas

• Le syndicat dont dépend votre lot : AJ4345971 (2016) ou AH8647851 (2018).
• Le règlement correspondant et les trois derniers procès-verbaux, sur la destination des lots et les meublés.
• La date de prise d’effet de votre premier bail : c’est elle, pas l’acte, qui fait courir les six ou neuf ans.
• La surface utile de votre plafond de loyer, qui commande le coefficient 0,7 + 19/S.
• L’état des risques de l’adresse, l’état descriptif de division, la charge annuelle de la piscine.

En résumé

• 62 lots, dont 55 d’habitation et 7 de stationnement, sur deux immatriculations qui ne s’additionnent pas.
• Ventes sur plan en 2019 : sortie estimée vers 2027 à six ans, 2030 à neuf ans, sous réserve de votre acte.
• Quatre lots à 165 000 € : selon que le T3 fait 58 ou 68 m², c’est le prix du marché local ou 14 % en dessous.
• Sortir du plafond de loyer vaut environ 2 700 € par an.
• Le meublé ne dépasse le nu qu’au-dessus de 97 € la nuit à 52 % d’occupation.

FAQ

Quand se termine l’engagement Pinel des propriétaires du Clos de Baduel à Cayenne ?

Les ventes en l’état futur d’achèvement sur la parcelle culminent en 2019. En comptant un an jusqu’à la livraison puis un an jusqu’au premier bail, six ans s’achèveraient vers 2027 et neuf ans vers 2030. Dates estimées : la vôtre se lit sur votre engagement de location initial.

Combien de logements compte la résidence Le Clos de Baduel ?

Le registre national d’immatriculation des copropriétés, consulté le 21 août 2026, recense 62 lots, dont 55 à usage d’habitation et 7 de stationnement. Deux fiches portent le même nom sur la même parcelle et leurs volumes ne s’additionnent pas. Lisez 55 logements, pas 62 appartements.

Quel est le prix d’un T3 au Clos de Baduel, impasse Saramaka ?

Quatre lots étaient affichés à 165 000 € en août 2026, sans surface indiquée. Sur la même parcelle, les cinq reventes postérieures à 2019 ressortent à 2 821 €/m² de médiane dans les demandes de valeurs foncières. À ce prix au mètre, 165 000 € correspondent à environ 58 m² : au-delà, le lot est sous la médiane du terrain.

Peut-on louer en meublé de tourisme au Clos de Baduel pendant la mise en vente ?

Deux conditions. La première tient au règlement du syndicat dont relève votre lot, celui de 2016 ou celui de 2018, et à ce qu’ont voté ses assemblées : aucune source publique ne tranche à votre place. La seconde est arithmétique : sous 97 € la nuit à 52 % d’occupation, le meublé net rapporte moins qu’un nu libre à 1 000 €.

Nous gérons des logements à Cayenne et à Rémire-Montjoly. Si vous détenez un lot ici, dites-nous votre immatriculation de syndicat, la surface utile de votre engagement et la date de votre premier bail : nous répondrons par un chiffrage.