Vous avez signé sur plan en 2014 ou 2015, à une adresse qui n’existait pas encore : une allée sans numéro dans une zone d’aménagement à l’est de Cayenne. Elle s’appelle aujourd’hui allée de l’Université Princeton, et la résidence, Cœur de Ville. Onze ans plus tard, le loyer n’a pas bougé de son plafond et vous ignorez si vous êtes encore engagé.
Le registre national des copropriétés date le règlement du 26 décembre 2014, les ventes sur plan se concentrent sur 2015. Un an jusqu’à la livraison, un an jusqu’au premier bail : six ans d’engagement seraient clos depuis 2023, neuf ans échoiraient vers 2026. Reconstitutions sur sources publiques — la date qui vous engage est dans votre acte.
Le programme en bref
Quarante-huit lots, quarante-huit logements
Immatriculée AE9643388 en mars 2019, la copropriété déclare 48 lots au total, dont 48 à usage d’habitation : ni commerce, ni bureau, et aucun lot de stationnement. Les places sur le terrain n’ont donc pas été vendues comme lots séparés : elles relèvent des parties communes, à jouissance privative ou non, et votre état descriptif de division le dit. Deux décomptes circulent : les valeurs foncières n’identifient que 44 appartements dans la vague de 2015. Nous retenons celui du registre, et les deux ne s’additionnent jamais. Dernière mention, la plus lourde : la copropriété est déclarée résidence-service.
Une allée d’université dans la ZAC Hibiscus
Adresse : 1 allée de l’Université Princeton, parcelle BK 974. Comme ses voisines Yale, Oxford et Cambridge, l’allée porte un nom d’université : le quartier est dessiné autour du campus de Troubiran, à moins de 600 mètres. La ZAC Hibiscus, ce sont 25 hectares à 2 km du centre historique. Sa fiche ÉcoQuartier, livraison au 15 septembre 2017, annonce 1 387 logements dont 674 chambres d’étudiants et de jeunes travailleurs, 5 700 m² de commerces en pied d’immeuble et plus de 600 logements aidés — 60 % du parc du quartier. Retenez ce chiffre : votre concurrence est conventionnée, donc moins chère, et c’est elle qui plafonne le loyer nu de fait, longtemps après le plafond fiscal.
Registre national des copropriétés, fiche ÉcoQuartier Hibiscus et valeurs foncières, consultés le 22 août 2026.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Duflot ou Pinel : une résidence à cheval sur la bascule
Les sources de commercialisation rattachent Cœur de Ville au Duflot outre-mer. Le règlement est pourtant signé le 26 décembre 2014 et les ventes se concentrent sur 2015, après le remplacement du Duflot par le Pinel au 1er septembre 2014. Une opération vendue de part et d’autre de cette bascule peut abriter les deux régimes, lot par lot, et l’écart n’est pas mince : neuf ans fermes et non prorogeables d’un côté, six ou neuf ans prorogeables jusqu’à douze de l’autre. Aucun fichier public ne publiant le régime fiscal d’un lot, ce rattachement reste une inférence : à confirmer avec votre conseil.
Refaites le calcul, acte en main
Le point de départ est la prise d’effet du bail initial, ni la signature ni la livraison. Vente sur plan en 2015, un an jusqu’à la livraison, un an jusqu’à la mise en location : six ans donnent 2023, neuf ans 2026. Deux estimations, sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement initial. La méthode est détaillée dans notre calcul de la fin d’engagement Pinel, acte en main, les options à l’échéance dans le guide de la fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Deux prix mesurés sur la même parcelle
| Lot de référence, 52 m² | Vague 2015 | Reventes depuis 2022 |
|---|---|---|
| Prix au m² sur la parcelle | 3 508 €/m² | 3 266 €/m² |
| Valeur du lot | 182 400 € | 169 800 € |
| Loyer de marché, charges comprises | 863 €/mois | 863 €/mois |
| Plafond outre-mer 2026, hors charges | 676 €/mois | 676 €/mois |
| Rendement brut au loyer de marché | 5,7 % | 6,1 % |
| Rendement brut au loyer plafonné | 4,4 % | 4,8 % |
Hypothèses. Prix : valeurs foncières, parcelle 97302000BK0974 — médiane de la vague 2015 à 3 508 €/m² (42 ventes), reventes à 3 266 €/m² (8 ventes), sur 54 mutations de 2014 à 2025. Loyer : carte des loyers de l’ANIL du 11 décembre 2025, logement de référence de 52 m² à Cayenne, charges comprises quand le plafond est hors charges, ce qui flatte la ligne de marché. Plafond : barème BOFiP 2026, 12,21 €/m², coefficient 0,7 + 19/S. Rendements bruts.
Au prix de 2015 et au loyer plafonné, un lot travaillait à 4,4 % brut : c’était le montage, la réduction d’impôt tenant lieu de rendement. Pour situer ce niveau, voyez la rentabilité locative quartier par quartier à Cayenne.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
Le seuil d’abord, la fourchette ensuite
La statistique publique ne descend pas au prix de la nuit en Guyane. Commençons par ce qui se calcule : à 46 % d’occupation, moyenne guyanaise mesurée par l’INSEE en 2024, l’année vaut 168 nuits vendues. Il faut alors 62 € la nuit pour égaler le loyer nu en brut, 123 € pour le doubler.
| Lot de 52 m² meublé | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|
| Prix moyen à la nuit | 70 € | 105 € |
| Occupation retenue | 40 %, soit 146 nuits | 60 %, soit 219 nuits |
| Recette brute annuelle | 10 200 € | 23 000 € |
| Net de commissions, ménage, linge | 6 600 € | 14 900 € |
| Pour mémoire, loyer nu net de gestion | 8 800 € | 8 800 € |
Hypothèses. Prix à la nuit : fourchette observée sur nos T2 et T3 climatisés de Cayenne, jamais relevée ici. Les taux de 40 % et 60 % encadrent la moyenne INSEE. Exploitation à 35 % du brut. Loyer nu net : 863 € charges comprises, moins 60 € de provisions récupérables, moins 9 % de gestion.
La fourchette basse rapporte moins que le nu : ici, le meublé se gagne au remplissage, pas au prix de la nuit. Et le remplissage, à 600 mètres d’un campus, vient des séjours de mission — vacataires universitaires, praticiens remplaçants, familles en attente de mutation.
