Vous tapez « Perle Noire » dans l’annuaire du registre national des copropriétés : aucun résultat. Votre lot y figure pourtant, sous un nom de bâtiment absent de toute plaque de rue — Acacias, Amaranthe, Moutouchi ou Rubané — et l’une des cinq fiches est saisie « RESIDEENCE PERLE NOIRE », avec deux E. Vous avez acheté sur plan au milieu des années 2010, et la réduction d’impôt a disparu de votre avis.
Ce que dit le registre, en quatre lignes
La Perle Noire, route des Plages à Rémire-Montjoly, n’est pas une copropriété mais quatre syndicats de 26 lots, tous d’habitation, aux règlements de 2016 ; le registre ne permet pas d’en tirer un total fiable, une cinquième immatriculation redoublant probablement l’un d’eux. Premier bail dans l’année suivant la livraison, six ans seraient éteints depuis 2024, neuf ans viendraient à terme vers 2027 — estimations, sous réserve de vérification de votre acte.
Le programme en bref
Cinq fiches, quatre noms de bâtiment, trois parcelles
| Nom porté au registre | Immatriculation | Règlement de copropriété | Parcelle |
|---|---|---|---|
| Perle Noire, bâtiment Acacias | AH9949215 | 30 mars 2016 | 97309000AL0587 |
| Perle Noire, bâtiment Amaranthe | AI3356201 | 20 mars 2016 | 97309000AI0589 |
| Perle Noire, bâtiment Amaranthe | AD8210098 | 1er avril 2016 | 97309000AI0515 |
| Perle Noire, bâtiment Rubané | AD8216376 | 13 juillet 2016 | 97309000AI0515 |
| Perle Noire, bâtiment Moutouchi | AD8201261 | 28 décembre 2016 | 97309000AI0515 |
Fiches du registre des copropriétés consultées le 21 août 2026. Amaranthe revient sous deux numéros et deux parcelles : cette cinquième immatriculation redouble probablement l’un des quatre syndicats, et ces volumes ne s’additionnent pas — le registre ne livre aucun total fiable pour l’ensemble. La période de construction déclarée, « à compter de 2011 », ne date pas la livraison. Les lots sont tous d’habitation, sans lot de commerce ni de stationnement. Le numéro d’immatriculation, lui, change selon le bâtiment.
Une adresse, deux voies, un bâtiment à deux kilomètres
L’adresse est donnée tantôt 6 rue Sainte-Thérèse, tantôt 6 avenue Sainte-Rita, route des Plages. Les coordonnées du registre expliquent pourquoi : Amaranthe, Rubané et Moutouchi partagent la parcelle AI 0515, la seconde fiche Amaranthe est sur AI 0589 à un kilomètre au nord, Acacias sur AL 0587, à 2,3 kilomètres et dans une autre section cadastrale.
Même millésime autour : Amourette, 24 lots, 6 avenue Sainte-Rita, parcelle AI 0590 mitoyenne de AI 0589 ; Wapa Wacapou, 16 lots, rue Sainte-Thérèse. Règlements de 2016 également, donc échéances simultanées : des comparables de revente, et des concurrents au même moment.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Une inférence assumée, pas une donnée de votre acte
Le régime fiscal d’un lot n’apparaît dans aucune base ouverte. Nous rattachons ce programme au Pinel outre-mer parce que sa commercialisation tombe dans la fenêtre du dispositif, rien de plus. Certitude en revanche : pour des règlements de 2016, le Girardin intermédiaire est exclu, fermé aux investissements engagés après le 31 décembre 2010. S’il est resté de votre entretien de vente, il ne dit rien de votre échéance.
Le calcul, à refaire vous-même
Règlement de 2016, livraison approchée en 2017, mise en location dans les douze mois : départ vers 2018. Six ans s’éteindraient vers 2024, neuf ans vers 2027 — repères à confirmer sur votre acte et sur l’imprimé 2044-EB déposé, la durée courant de date à date depuis la prise d’effet du bail. Un détail compte : les quatre règlements s’échelonnent de mars à décembre 2016, rien ne garantit une livraison au même trimestre. Méthode dans la date exacte à laquelle votre bien redevient libre ; contexte dans le guide de la fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Le plafond, puis le prix du marché
Sur un T3 de 65 m² de surface utile, le plafond Pinel outre-mer 2026 — 12,21 € le mètre carré, corrigé du coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2 — ressort à environ 787 € par mois hors charges. La surface utile n’est pas celle de votre acte : votre chiffre sera différent. L’engagement éteint, le plafond tombe, et la carte des loyers de l’ANIL situe un logement de cette taille dans la commune autour de 1 070 € charges comprises, soit environ 1 000 € hors charges. Deux cent dix euros par mois d’écart, 2 500 € par an, sans meubles ni changement de régime.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
| Sur douze mois, T3 de 65 m² | Nu au plafond | Nu au marché | Meublé, 46 % | Meublé, 62 % |
|---|---|---|---|---|
| Volume loué | 12 mois | 12 mois | 168 nuits | 226 nuits |
| Recettes | 9 444 € | 12 000 € | 17 136 € | 23 052 € |
| Commission de gestion | −756 € | −960 € | −3 427 € | −4 610 € |
| Exploitation : ménage non refacturé, linge, consommables, climatisation, internet | 0 € | 0 € | −3 900 € | −4 600 € |
| Copropriété, taxe foncière, assurance, entretien | −2 700 € | −2 700 € | −4 300 € | −4 300 € |
| Reste avant impôt | 5 988 € | 8 340 € | 5 509 € | 9 542 € |
Hypothèses. Les deux colonnes de gauche ignorent la vacance, donc les flattent ; le loyer de marché vient de la carte des loyers de l’ANIL pour la commune. La colonne à 46 % reprend l’occupation moyenne des meublés guyanais mesurée par l’Insee sur 2024 ; celle à 62 %, notre deuxième année d’exploitation, jamais la première. Nuitée encaissée à 102 € pour un T3 climatisé, remises déduites, d’après nos grilles, faute de prix publié officiellement en Guyane. Gestion facturée 8 % en nu, 20 % en conciergerie. Les charges de copropriété, partiellement récupérables au bail nu, restent à votre charge en meublé.
Le seuil, et ce qui le fait franchir ici
Chaque nuit laisse environ 70 € commission et exploitation payées, contre une base fixe d’environ 6 200 €. D’où deux seuils : environ 175 nuits, soit 48 % d’occupation, pour égaler le nu resté au plafond ; environ 209 nuits, soit 57 %, pour dépasser le nu reloué au marché. Un lot dans la moyenne guyanaise passe sous les deux. Ce qui fait franchir la barre ici, ce sont les missions de trois à six semaines : remplaçants hospitaliers, chantiers du littoral, agents en mutation. Prix à payer : une trentaine d’arrivées par an au lieu d’une.
