Trente-sept ventes en l’état futur d’achèvement ont été enregistrées sur la parcelle d’Eden Roc pour la seule année 2017, à 3 811 € le mètre carré en médiane. Neuf ont suivi en 2018, une en 2019. Si vous êtes l’un de ces acquéreurs, vous avez signé sur plan, vous n’avez sans doute jamais vu le bâtiment, et ce prix est la seule donnée nette que les fichiers publics livrent sur votre lot : ni la revente, ni l’étiquette énergie, ni même le nombre de logements n’en sortent proprement.
Eden Roc est chemin de Suzini, à Rémire-Montjoly, sur le flanc du Mont Saint-Martin ; l’opérateur est le Groupe Océanic. Le permis de l’opération est déclaré achevé le 28 janvier 2020. Avec une mise en location dans les douze mois, un engagement de six ans se terminerait vers 2027, un engagement de neuf ans vers 2030 — estimations, sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement initial.
Le programme en bref
Trois volumes, trois périmètres
Les sources publiques ne comptent pas à la même maille. La documentation de commercialisation annonce 54 lots en T2 bis et T3 bis, de 53 à 79 m², à partir de 186 000 €. Le fichier des ventes ne documente que 40 lots d’habitation dans la vague de 2017. Le permis n° 9733091510076, autorisé le 4 juillet 2016 et déclaré achevé le 28 janvier 2020, porte quant à lui 189 logements pour 9 803 m² de surface habitable créée sur la parcelle AT 117 : c’est un volume de parcelle, celui d’une opération d’ensemble, et il n’est pas attribuable à la seule résidence.
Nous retenons donc les 54 lots de l’opérateur, tous d’habitation. Ces chiffres ne s’additionnent jamais : ils ne comptent pas le même périmètre. Le permis classe d’ailleurs l’opération en « logements en résidence », catégorie qui ne recouvre pas exactement une copropriété vendue lot par lot. Aucun lot de stationnement n’y figure : non qu’il n’y ait pas de places, mais aucune n’a été constituée en lot distinct.
Chemin de Suzini : ni le bord de mer, ni le centre-ville
Le point de géolocalisation du registre, 4,9204 de latitude et −52,2929 de longitude, tombe à mi-pente, dans un secteur qui ne dessert que des résidences : Eden Vert, Les Feuilles d’Or, les Coteaux du Mont Saint-Martin sont à quelques centaines de mètres. À vol d’oiseau, moins de 2 km du campus de Troubiran, moins de 3 km de la plage de Montjoly comme du centre hospitalier de Cayenne, une quinzaine de kilomètres de l’aéroport. Le lot ne se loue donc pas à qui a réservé « Montjoly » en pensant à la plage, mais à un remplaçant hospitalier, à un formateur, à un encadrant de chantier : trois à six semaines, climatisation et stationnement d’abord.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Le Pinel outre-mer est une inférence, pas une ligne de votre acte
Aucune base ouverte n’indique le régime fiscal d’un lot. Nous rattachons Eden Roc au Pinel outre-mer parce que la vague de commercialisation tombe dans la fenêtre du dispositif, et parce que la plaquette de l’époque met en avant le Pinel et le Girardin ouvert aux sociétés à l’IS. Rien de plus. Une certitude en revanche : pour une opération engagée en 2016, le Girardin intermédiaire des particuliers est hors jeu, fermé aux investissements engagés après le 31 décembre 2010. Vérifiez donc d’abord si vous avez acheté en nom propre ou via une société.
Deux immatriculations pour une même parcelle
Le registre national des copropriétés porte deux fiches Eden Roc rattachées à la parcelle AT 117 : AF5483540, règlement du 1er décembre 2016, et AC2733830, règlement du 28 juillet 2017. Double déclaration probable d’un même ensemble, à confirmer avant toute opération. Le numéro étant exigé à la vente d’un lot, une agence qui se trompe de fiche fait perdre une semaine au compromis.
La méthode, à appliquer sur votre acte
Le compteur ne part ni de la signature sur plan, ni du règlement de copropriété : il part de la prise d’effet du bail initial, le logement devant être loué dans les douze mois de l’achèvement, puis court six ou neuf ans de date à date. Achèvement déclaré début 2020 : six ans s’éteindraient vers 2027, neuf ans vers 2030. L’opérateur annonce de son côté une livraison en 2018, qui avancerait l’échéance de deux ans — raison de plus de ne croire ni lui ni nous : votre imprimé 2044-EB dit seul la durée souscrite. Méthode dans notre article sur la date exacte à laquelle votre bien redevient libre, cadre général dans le guide du propriétaire en fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
Le plafond maintenant, le marché après l’échéance
Le loyer reste plafonné jusqu’au terme. Le barème 2026 fixe le Pinel outre-mer à 12,21 € le mètre carré hors charges, corrigé du coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2 : environ 702 € par mois sur une surface utile de 55 m², 873 € sur 75 m² — surface utile qui n’est pas la surface habitable de votre acte.
Le terme passé, le plafond tombe : la carte des loyers 2025 de l’ANIL situe ces deux tailles autour de 950 € et 1 190 € charges comprises, soit 860 € et 1 070 € hors charges. L’écart se prend sans toucher au logement, par avenant. C’est le premier arbitrage, chiffré à trois ans dans notre comparatif proroger, sortir, vendre ou passer en meublé.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
Deux typologies, quatre scénarios sur douze mois
| Sur douze mois, reste avant impôt | T2 bis, 55 m² | T3 bis, 75 m² |
|---|---|---|
| Loyer plafonné, engagement en cours | 5 810 € | 7 068 € |
| Bail nu au prix du marché, engagement éteint | 7 554 € | 9 243 € |
| Meublé, 168 nuits louées (46 %) | 5 577 € | 7 234 € |
| Meublé, 226 nuits louées (62 %) | 9 110 € | 11 688 € |
Hypothèses. Surfaces utiles de 55 et 75 m², prises dans la fourchette de 53 à 79 m² annoncée à la commercialisation ; ce ne sont pas les vôtres. Nu sans vacance ni impayé, ce qui flatte les deux premières lignes. Gestion à 8 % en nu, conciergerie à 20 % en meublé. Nuitée encaissée à 88 € et 110 €, remises de séjour long déduites, d’après nos grilles du secteur, faute de prix de nuitée publié en Guyane. Le taux de 46 % est l’occupation moyenne des meublés guyanais mesurée par l’Insee sur 2024 ; celui de 62 %, notre deuxième année d’exploitation. Exploitation en meublé, de 3 150 à 4 250 € : linge, consommables, climatisation, internet, ménage non refacturé. Charges du propriétaire : 1 940 et 2 570 € en nu, 3 100 et 3 950 € en meublé, celles de copropriété restant alors intégralement à votre charge. Impôt non déduit : à confirmer avec votre conseil.
Le seuil, en nuits
Sur le T2 bis, chaque nuit vendue laisse environ 61 € une fois la commission et les frais variables payés, contre une base fixe d’environ 4 650 € à couvrir. D’où deux repères : 172 nuits, soit 47 %, pour égaler le loyer resté au plafond ; 200 nuits, soit 55 %, pour dépasser un bail nu reloué au prix du marché. Le T3 bis bascule deux points plus bas. Un lot exploité dans la moyenne guyanaise ne passe ni l’un ni l’autre : ici, le meublé est un outil de transition, pas un rendement de croisière.
