Posees un apartamento en Le Gosier, una villa en Sainte-Anne o un gîte en Deshaies, y lo alquilas amueblado a los veraneantes: casi con toda seguridad te concierne el estatuto LMNP en Guadalupe. Es con diferencia el régimen más utilizado por los arrendadores de corta duración del archipiélago, porque es flexible, económico y muy ventajoso fiscalmente, sobre todo cuando se conocen las pocas particularidades propias de los departamentos de ultramar (DOM). Instalados en Guadalupe y acompañando a propietarios tanto de Grande-Terre como de Basse-Terre, vemos cada año las mismas dudas: ¿micro-BIC o régimen real? ¿Hay que clasificar la vivienda? La amortización, ¿cómo funciona en concreto? Esta guía responde a todo, con cifras locales de 2026 como respaldo.
El estatuto LMNP en Guadalupe: lo que significa realmente
El estatuto LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel, arrendador de amueblado no profesional) se aplica en cuanto alquilas una vivienda amueblada (cama, cocina equipada, vajilla, ropa de cama de verdad: la lista de equipamientos obligatorios la fija un decreto) y no pasas al estatuto profesional. Como Guadalupe es un departamento francés de pleno derecho, este estatuto LMNP de ultramar funciona exactamente igual que en la Francia metropolitana: no existe un «LMNP guadalupeño» aparte, solo el LMNP nacional, más algunos extras DOM.
Sigues siendo no profesional mientras cumplas una de estas dos condiciones:
- los ingresos por alquiler amueblado de tu unidad fiscal son inferiores a 23 000 € al año, o
- se mantienen por debajo de los demás ingresos de actividad del hogar (salarios, pensiones, otros BIC).
Más allá, te conviertes en Arrendador de Amueblado Profesional (LMP), con reglas sociales y fiscales distintas. En la práctica, la gran mayoría de los propietarios que gestionamos en Guadalupe son y siguen siendo LMNP. Tus alquileres se gravan entonces en la categoría de Beneficios Industriales y Comerciales (BIC), y no como rentas inmobiliarias: es precisamente esta diferencia la que abre la puerta a la amortización.
Primer trámite, ineludible: declarar tu actividad en la ventanilla única del INPI para obtener un número SIRET. Sin él, es imposible declarar correctamente tus ingresos. Es gratuito y lleva unos pocos días.
Micro-BIC o régimen real: la elección que cambia tu impuesto
Toda la cuestión de la fiscalidad del amueblado en Guadalupe se reduce a esta elección. Coexisten dos regímenes.
El micro-BIC: la sencillez, con una trampa de umbral
El micro-BIC DOM aplica una reducción a tanto alzado sobre tus ingresos brutos, sin contabilidad alguna que llevar. Declaras el total cobrado, la administración resta la reducción y tributas sobre el resto. Los topes y tasas de 2026:
- Alojamiento turístico clasificado (vivienda que ha obtenido estrellas): reducción del 50 %, hasta 77 700 € de ingresos anuales.
- Alojamiento turístico no clasificado: reducción del 30 %, con un límite de 15 000 € de ingresos.
La diferencia es enorme. Imaginemos un piso de dos dormitorios en Le Gosier que cobra 22 000 € de alquileres al año. No clasificado, supera el tope de 15 000 € y pasa obligatoriamente al régimen real. Clasificado, se queda en el micro-BIC y solo tributa sobre 11 000 € (22 000 € − 50 %). La clasificación de alojamiento turístico cuesta de 150 a 250 € (visita de un organismo acreditado), sigue siendo válida 5 años y se rentabiliza ya desde la primera temporada. Para una villa de Sainte-Anne o un gîte de Deshaies que rinde bien, no estar clasificado equivale casi a pagar una multa fiscal voluntaria.
El régimen real: deducir y amortizar
En el régimen real, olvidas la reducción a tanto alzado y deduces tus gastos reales: intereses del préstamo, seguro PNO, gastos de conserjería, impuesto sobre bienes inmuebles, mantenimiento de la piscina, electricidad de las zonas comunes, contable y, sobre todo, la amortización del bien y del mobiliario. Es más papeleo, pero a menudo radicalmente más ventajoso en cuanto los ingresos suben.
Regla sencilla que damos a nuestros propietarios: por debajo de 15 000 € de ingresos, el micro-BIC clasificado es imbatible en sencillez; por encima de 30 000 €, el régimen real gana casi siempre. Entre ambos, se calcula, y un asesor fiscal especializado (cuenta con 900 a 1500 €/año en Guadalupe) lo resuelve con una simulación.
La amortización del amueblado en Guadalupe: el arma fiscal del régimen real
Es la verdadera palanca, y la que tanto los viajeros como los propietarios principiantes entienden mal. La amortización del amueblado en Guadalupe consiste en deducir cada año una fracción del valor de tu bien, como si se desgastara contablemente, cuando a menudo gana valor en el mercado.
En concreto, se reparte:
- la construcción (excluido el valor del terreno, no amortizable) a lo largo de 25 a 40 años según los componentes;
- el mobiliario y los electrodomésticos (camas, sofás, climatización, cocina) a lo largo de 5 a 10 años;
- las grandes obras y el acondicionamiento según su propia duración.
Tomemos un caso cifrado local realista. Compras un apartamento amueblado cerca de la playa en Sainte-Anne por 280 000 €, de los cuales 230 000 € de construcción tras deducir el terreno, y lo equipas por 20 000 €. La amortización anual acumulada ronda los 9000 a 11 000 €. Si este bien genera 24 000 € de ingresos y 6000 € de gastos deducibles, el resultado imponible tras la amortización puede caer a cero, o incluso a un déficit prorrogable. Resultado: durante a menudo 8 a 12 años, tus alquileres no generan prácticamente ningún impuesto. La amortización no se pierde si supera el beneficio: la fracción no utilizada se prorroga sin límite de duración.
Por eso muchos propietarios de una villa de Saint-François o de un apartamento de Le Gosier financiado a crédito eligen el régimen real: entre intereses del préstamo deducibles y amortización, la tributación queda neutralizada mientras dura el crédito.
Las particularidades DOM que juegan a tu favor
Más allá del LMNP nacional, Guadalupe añade ventajas muy reales.
- La rebaja de impuesto del 30 %: un contribuyente domiciliado en Guadalupe se beneficia de una reducción del 30 % de su impuesto sobre la renta (con un tope de 2450 €). Tus alquileres amueblados, integrados en la renta global, disfrutan por tanto de un impuesto aliviado en esa misma proporción.
- El octroi de mer y el IVA reducido: al comprar tu mobiliario y tus electrodomésticos, pagas el octroi de mer pero un IVA a menudo reducido (8,5 % en lugar de 20 %); en el régimen real, el conjunto de estos costes de amueblamiento nutre tu base amortizable.
- Los dispositivos de inversión de ultramar: para una vivienda nueva destinada al alquiler, ciertos mecanismos de desgravación DOM pueden combinarse con el proyecto, bajo condiciones estrictas. A estudiar con un asesor, nunca a improvisar.
Un punto de atención a menudo olvidado: la CFE (Cotización Inmobiliaria de las Empresas). El LMNP está en principio sujeto a ella desde el segundo año de actividad, con una base mínima votada por el municipio (a menudo 200 a 600 €/año según los ingresos). Presupuéstala, sorprende a los nuevos arrendadores.
Declarar, clasificar, optimizar: el orden correcto de las cosas
Antes de la primera reserva, el recorrido típico de un arrendador de amueblado en Guadalupe se parece a esto:
- Declarar el amueblado en el ayuntamiento del municipio (formulario Cerfa n.º 14004, o número de registro de 13 caracteres en los municipios que han activado el teleservicio).
- Obtener el SIRET en la ventanilla del INPI.
- Clasificar la vivienda si los ingresos previstos superan los 15 000 €.
- Elegir el régimen fiscal (micro-BIC o real) simulando ambos.
- Recaudar e ingresar la tasa de estancia a la comunidad de aglomeración.
Esta logística fiscal y administrativa es exactamente lo que gestionamos a diario. Descubre el conjunto del destino en nuestra guía completa de Guadalupe, ve cómo se comercializan nuestros bienes en directo en nuestro catálogo de alquileres en Guadalupe, y si alquilas o deseas alquilar tu bien, nuestra página de propietarios detalla nuestro acompañamiento.
Para el viajero, es esta seriedad la que se nota: en Hostel Toucan, los alojamientos se reservan en directo, sin gastos de plataforma, con cancelación gratuita hasta 7 días antes de la llegada y una asistencia WhatsApp 7 días a la semana, incluso una vez en el destino. Para el propietario, delegas la acogida, la limpieza, la tasa de estancia y el calendario, y recibes un resumen listo para tu contable o tu declaración micro-BIC.
El mejor periodo de alquiler sigue siendo la estación seca, de diciembre a abril, cuando el archipiélago con forma de mariposa cuelga el cartel de completo entre las playas turquesa de la Grande-Terre y la selva tropical de la Basse-Terre. Es también la temporada en que una fiscalidad bien ajustada marca la diferencia en tu renta neta. Háblanos de tu bien: te daremos una estimación honesta, basada en viviendas comparables de tu municipio.
Preguntas frecuentes
¿El estatuto LMNP es realmente idéntico en Guadalupe y en la metrópoli?
Sí. Guadalupe es un DROM francés: el LMNP, el micro-BIC y el régimen real se aplican allí de forma idéntica, con los mismos umbrales (23 000 € para el carácter no profesional, 15 000 € y 77 700 € para el micro-BIC). A ello se añaden extras DOM: la rebaja de impuesto del 30 % para los residentes y un IVA reducido sobre el amueblamiento, que juegan a tu favor.
Micro-BIC o régimen real: ¿cuál elegir para mi amueblado en Guadalupe?
Por debajo de 15 000 € de ingresos anuales con una vivienda clasificada, el micro-BIC (reducción del 50 %) es el más sencillo y a menudo suficiente. En cuanto tus ingresos superan los 30 000 € o tu bien está financiado a crédito, el régimen real se vuelve casi siempre más ventajoso gracias a la amortización y a la deducción de los intereses. Entre ambos, una simulación contable lo resuelve en unos minutos.
¿Cómo funciona la amortización de un amueblado en régimen real?
Cada año deduces una fracción del valor de la construcción (excluido el terreno), del mobiliario y de los electrodomésticos, según duraciones propias de cada componente. En un apartamento de 280 000 € equipado por 20 000 €, esto representa a menudo de 9000 a 11 000 € al año. Esta amortización reduce, o incluso anula, tu beneficio imponible, y la parte no utilizada se prorroga sin límite de duración. Resultado: poco o ningún impuesto sobre tus alquileres durante varios años.
¿Hay que clasificar la vivienda como alojamiento turístico en Guadalupe?
Es muy recomendable en cuanto tus ingresos se acercan o superan los 15 000 €. La clasificación duplica la reducción del micro-BIC (del 30 al 50 %), eleva el tope a 77 700 €, a menudo aligera la tasa de estancia a tanto alzado y mejora tu visibilidad. Cuesta de 150 a 250 €, vale 5 años y se rentabiliza ya desde la primera temporada de alquiler.
