Você possui um apartamento em Le Gosier, uma villa em Sainte-Anne ou um gîte em Deshaies, e o aluga mobilado aos veraneantes: quase certamente o estatuto LMNP em Guadalupe lhe diz respeito. É de longe o regime mais utilizado pelos senhorios de curta duração do arquipélago, porque é flexível, pouco oneroso e muito vantajoso do ponto de vista fiscal, sobretudo quando se conhecem as poucas particularidades próprias dos departamentos ultramarinos (DOM). Instalados em Guadalupe e acompanhando proprietários tanto de Grande-Terre como de Basse-Terre, vemos todos os anos as mesmas hesitações: micro-BIC ou regime real? É preciso classificar o alojamento? A amortização, como funciona na prática? Este guia responde a tudo, com números locais de 2026 como apoio.
O estatuto LMNP em Guadalupe: o que significa de verdade
O estatuto LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel, senhorio de mobilado não profissional) aplica-se assim que você aluga um alojamento mobilado (cama, cozinha equipada, louça, roupa de cama a sério: a lista de equipamentos obrigatórios é fixada por decreto) e não transita para o estatuto profissional. Sendo Guadalupe um departamento francês de pleno direito, este estatuto LMNP ultramarino funciona exatamente como na França metropolitana: não existe um «LMNP guadalupense» à parte, apenas o LMNP nacional, mais alguns bónus DOM.
Você continua não profissional enquanto cumprir uma destas duas condições:
- as receitas de aluguer mobilado do seu agregado fiscal são inferiores a 23 000 € por ano, ou
- mantêm-se abaixo dos outros rendimentos de atividade do agregado (salários, pensões, outros BIC).
Para além disso, você torna-se Senhorio de Mobilado Profissional (LMP), com regras sociais e fiscais diferentes. Na prática, a grande maioria dos proprietários que gerimos em Guadalupe são e continuam LMNP. Os seus alugueres são então tributados na categoria dos Lucros Industriais e Comerciais (BIC), e não como rendimentos prediais: é precisamente esta diferença que abre a porta à amortização.
Primeira diligência, incontornável: declarar a sua atividade no balcão único do INPI para obter um número SIRET. Sem ele, é impossível declarar corretamente as suas receitas. É gratuito e demora alguns dias.
Micro-BIC ou regime real: a escolha que muda o seu imposto
Toda a questão da fiscalidade do mobilado em Guadalupe resume-se a esta escolha. Coexistem dois regimes.
O micro-BIC: a simplicidade, com uma armadilha de limite
O micro-BIC DOM aplica um abatimento fixo às suas receitas brutas, sem qualquer contabilidade a manter. Você declara o total recebido, a administração subtrai o abatimento e é tributado sobre o restante. Os tetos e taxas de 2026:
- Alojamento turístico classificado (alojamento que obteve estrelas): abatimento de 50 %, até 77 700 € de receitas anuais.
- Alojamento turístico não classificado: abatimento de 30 %, com o limite de 15 000 € de receitas.
A diferença é enorme. Imaginemos um T3 em Le Gosier que arrecada 22 000 € de alugueres no ano. Não classificado, ultrapassa o teto de 15 000 € e passa obrigatoriamente ao regime real. Classificado, mantém-se no micro-BIC e só é tributado sobre 11 000 € (22 000 € − 50 %). A classificação de alojamento turístico custa de 150 a 250 € (visita de um organismo acreditado), continua válida 5 anos e rentabiliza-se logo na primeira época. Para uma villa de Sainte-Anne ou um gîte de Deshaies que funciona bem, não estar classificado equivale quase a pagar uma multa fiscal voluntária.
O regime real: deduzir e amortizar
No regime real, você esquece o abatimento fixo e deduz as suas despesas reais: juros do empréstimo, seguro PNO, despesas de conciergerie, imposto predial, manutenção da piscina, eletricidade das partes comuns, contabilista e, sobretudo, a amortização do imóvel e do mobiliário. É mais papelada, mas muitas vezes radicalmente mais vantajoso assim que as receitas sobem.
Regra simples que damos aos nossos proprietários: abaixo de 15 000 € de receitas, o micro-BIC classificado é imbatível em simplicidade; acima de 30 000 €, o regime real ganha quase sempre. Entre os dois, calcula-se, e um contabilista especializado (conte com 900 a 1500 €/ano em Guadalupe) decide com uma simulação.
A amortização do mobilado em Guadalupe: a arma fiscal do regime real
É a verdadeira alavanca, e aquela que tanto os viajantes como os proprietários principiantes compreendem mal. A amortização do mobilado em Guadalupe consiste em deduzir todos os anos uma fração do valor do seu imóvel, como se ele se desgastasse contabilisticamente, quando muitas vezes ganha valor no mercado.
Em concreto, reparte-se:
- a construção (excluído o valor do terreno, não amortizável) ao longo de 25 a 40 anos, consoante os componentes;
- o mobiliário e os eletrodomésticos (camas, sofás, climatização, cozinha) ao longo de 5 a 10 anos;
- as grandes obras e os arranjos segundo a sua própria duração.
Tomemos um caso numérico local realista. Você compra um apartamento mobilado perto da praia em Sainte-Anne por 280 000 €, dos quais 230 000 € de construção após dedução do terreno, e equipa-o por 20 000 €. A amortização anual acumulada ronda os 9000 a 11 000 €. Se este imóvel gera 24 000 € de receitas e 6000 € de despesas dedutíveis, o resultado tributável após amortização pode cair a zero, ou mesmo a um défice transitável. Resultado: durante muitas vezes 8 a 12 anos, os seus alugueres não geram praticamente nenhum imposto. A amortização não se perde se exceder o lucro: a fração não utilizada transita sem limite de duração.
É por esta razão que muitos proprietários de uma villa de Saint-François ou de um apartamento de Le Gosier financiado a crédito escolhem o regime real: entre juros do empréstimo dedutíveis e amortização, a tributação fica neutralizada enquanto o crédito decorre.
As particularidades DOM que jogam a seu favor
Para além do LMNP nacional, Guadalupe acrescenta vantagens bem reais.
- A redução de imposto de 30 %: um contribuinte domiciliado em Guadalupe beneficia de uma redução de 30 % do seu imposto sobre o rendimento (limitada a 2450 €). Os seus alugueres mobilados, integrados no rendimento global, beneficiam portanto de um imposto aliviado na mesma proporção.
- O octroi de mer e o IVA reduzido: ao comprar o seu mobiliário e os seus eletrodomésticos, você paga o octroi de mer mas um IVA muitas vezes reduzido (8,5 % em vez de 20 %); no regime real, o conjunto destes custos de equipamento alimenta a sua base amortizável.
- Os dispositivos de investimento ultramarino: para um alojamento novo destinado ao aluguer, certos mecanismos de desagravamento DOM podem combinar-se com o projeto, sob condições estritas. A estudar com um consultor, nunca a improvisar.
Um ponto de atenção muitas vezes esquecido: a CFE (Cotização Predial das Empresas). O LMNP está em princípio sujeito a ela a partir do segundo ano de atividade, com uma base mínima votada pelo município (muitas vezes 200 a 600 €/ano consoante as receitas). Orce-a, ela surpreende os novos senhorios.
Declarar, classificar, otimizar: a ordem certa das coisas
Antes da primeira reserva, o percurso típico de um senhorio de mobilado em Guadalupe assemelha-se a isto:
- Declarar o mobilado na câmara municipal do município (formulário Cerfa n.º 14004, ou número de registo de 13 caracteres nos municípios que ativaram o teleserviço).
- Obter o SIRET no balcão do INPI.
- Classificar o alojamento se as receitas visadas ultrapassarem os 15 000 €.
- Escolher o regime fiscal (micro-BIC ou real) simulando ambos.
- Cobrar e entregar a taxa de estadia à comunidade de aglomeração.
Esta logística fiscal e administrativa é exatamente o que gerimos no dia a dia. Descubra todo o destino no nosso guia completo de Guadalupe, veja como os nossos imóveis são comercializados diretamente no nosso catálogo de alugueres em Guadalupe, e se você aluga ou deseja alugar o seu imóvel, a nossa página de proprietários detalha o nosso acompanhamento.
Para o viajante, é este rigor que se sente: na Hostel Toucan, os alojamentos reservam-se diretamente, sem taxas de plataforma, com cancelamento gratuito até 7 dias antes da chegada e uma assistência WhatsApp 7 dias por semana, mesmo quando já está no local. Para o proprietário, você delega o acolhimento, a limpeza, a taxa de estadia e o calendário, e recebe um resumo pronto para o seu contabilista ou para a sua declaração micro-BIC.
O melhor período de aluguer continua a ser a estação seca, de dezembro a abril, quando o arquipélago em forma de borboleta exibe lotação esgotada entre as praias turquesa de Grande-Terre e a floresta tropical de Basse-Terre. É também a época em que uma fiscalidade bem afinada faz a diferença no seu rendimento líquido. Fale-nos do seu imóvel: dar-lhe-emos uma estimativa honesta, baseada em alojamentos comparáveis no seu município.
Perguntas frequentes
O estatuto LMNP é mesmo idêntico em Guadalupe e na metrópole?
Sim. Guadalupe é um DROM francês: o LMNP, o micro-BIC e o regime real aplicam-se aí de forma idêntica, com os mesmos limites (23 000 € para o caráter não profissional, 15 000 € e 77 700 € para o micro-BIC). A isto somam-se bónus DOM: a redução de imposto de 30 % para os residentes e um IVA reduzido sobre o equipamento, que jogam a seu favor.
Micro-BIC ou regime real: qual escolher para o meu mobilado em Guadalupe?
Abaixo de 15 000 € de receitas anuais com um alojamento classificado, o micro-BIC (abatimento de 50 %) é o mais simples e muitas vezes suficiente. Assim que as suas receitas ultrapassam os 30 000 € ou o seu imóvel está financiado a crédito, o regime real torna-se quase sempre mais vantajoso graças à amortização e à dedução dos juros. Entre os dois, uma simulação contabilística decide em poucos minutos.
Como funciona a amortização de um mobilado em regime real?
Todos os anos você deduz uma fração do valor da construção (excluído o terreno), do mobiliário e dos eletrodomésticos, segundo durações próprias de cada componente. Num apartamento de 280 000 € equipado por 20 000 €, isto representa muitas vezes de 9000 a 11 000 € por ano. Esta amortização reduz, ou mesmo anula, o seu lucro tributável, e a parte não utilizada transita sem limite de duração. Resultado: pouco ou nenhum imposto sobre os seus alugueres durante vários anos.
É preciso classificar o alojamento como alojamento turístico em Guadalupe?
É fortemente recomendado assim que as suas receitas se aproximam ou ultrapassam os 15 000 €. A classificação duplica o abatimento do micro-BIC (de 30 para 50 %), eleva o teto para 77 700 €, alivia muitas vezes a taxa de estadia fixa e melhora a sua visibilidade. Custa de 150 a 250 €, vale 5 anos e rentabiliza-se logo na primeira época de aluguer.
