Quando um futuro investidor me contacta a partir da França metropolitana, mesmo antes de assinar um estúdio em Sainte-Anne ou uma villa em Les Trois-Îlets, surge sempre a mesma frase: «Falam-me do LMNP, mas, em concreto, o que é que isso quer dizer na Martinica?». Residente na ilha e gestor de imóveis mobilados, vejo muitos proprietários confundirem o estatuto em si com a sua vertente fiscal. Compreender o LMNP na Martinica na sua lógica de fundo — o que é, quem pode beneficiar dele, como se obtém e o que muda nos trópicos — vai poupar-lhe muitos erros antes mesmo de falar de impostos.
Este guia é pedagógico e está atualizado para 2026. Não substitui o parecer de um contabilista certificado, o único habilitado a validar a sua montagem pessoal.
O que é exatamente o LMNP?
O estatuto de locador de imóvel mobilado não profissional (LMNP) designa qualquer particular que aluga uma habitação mobilada sem fazer dela a sua atividade principal. Não é uma sociedade nem um regime ao qual se «adira»: é uma qualificação automática a partir do momento em que cumpre duas condições — a habitação está mobilada e mantém-se abaixo dos limiares do não profissional.
O ponto estruturante, idêntico na Martinica e na metrópole: as suas rendas não são rendimentos prediais como num arrendamento sem mobília, mas sim lucros industriais e comerciais (BIC). Esta natureza comercial muda tudo: regimes de tributação, amortização, declaração. No mercado balnear da ilha, onde quase toda a oferta é mobilada de curta duração (Sainte-Anne, Les Trois-Îlets, Le Diamant, Le François, Tartane), enquadra-se, portanto, quase sempre no LMNP.
Mobilado ou sem mobília: por que a distinção é decisiva nas Antilhas
Uma habitação só é «mobilada» no sentido legal se incluir o mobiliário que permite ao inquilino viver nela normalmente. A lista regulamentar conta com uma dezena de elementos, a adaptar ao clima tropical:
- roupa de cama com edredão e almofadas, e redes mosquiteiras verdadeiramente úteis aqui;
- portadas ou cortinas opacas nos quartos;
- placas de fogão, forno ou micro-ondas, frigorífico e congelador;
- loiça, utensílios e material de limpeza;
- mesa, assentos, prateleiras de arrumação, iluminação;
- na prática, na ilha, acrescentam-se ar condicionado ou ventoinhas e mobiliário de exterior resistente ao sal, esperados pela clientela.
Do lado das Caraíbas, onde o arrendamento sem mobília dificilmente rivaliza com a procura turística do Carême (estação seca), o mobilado impõe-se naturalmente — e, com ele, o LMNP em vez do regime predial.
Condições e limiares: LMNP, LMP e o caso ultramarino
O «não profissional» do estatuto de locador de imóvel mobilado não profissional ultramarino assenta em dois limiares, a apreciar ao nível do agregado fiscal. Mantém-se em LMNP enquanto:
- as suas receitas de arrendamento anuais não ultrapassarem os 23 000 €, ou
- se mantiverem inferiores aos outros rendimentos de atividade do agregado (salários, pensões, BIC ou BNC profissionais).
Se ultrapassar ambos os limiares em simultâneo, passa a locador de imóvel mobilado profissional (LMP), com regras diferentes (contribuições sociais, défices, mais-valias). Na Martinica, a sazonalidade influencia diretamente: um Carême excecional em Sainte-Anne pode aproximá-lo do teto, ao passo que a época baixa ciclónica (de junho a novembro) reduz as suas receitas. Vigie este indicador todos os anos.
Bom saber: não existe um estatuto «LMNP ultramarino» distinto. As condições são nacionais. O que difere nos departamentos ultramarinos são os parâmetros à volta — IVA local, encargos de exploração, dispositivos de desagravamento fiscal — abordados mais abaixo.
Os passos para começar no LMNP
Tornar-se LMNP pressupõe algumas formalidades simples, realizáveis à distância a partir da metrópole:
- declarar o início de atividade no balcão único das formalidades das empresas, o que lhe atribui um número SIRET;
- escolher o seu regime de tributação (micro-BIC ou real, ver abaixo);
- efetuar a declaração na câmara municipal do alojamento turístico mobilado, com, consoante o município, um número de registo a exibir nos seus anúncios;
- pagar, no momento devido, a CFE (contribuição predial das empresas), muitas vezes isenta no primeiro ano.
Micro-BIC ou regime real: os dois regimes do LMNP
Uma vez LMNP, declara as suas rendas segundo um dos dois regimes BIC. A escolha condiciona a sua tributação durante vários anos.
O micro-BIC: a simplicidade com dedução
Abaixo do teto de receitas, o micro-BIC aplica-se automaticamente. Declara o seu volume de negócios bruto e o fisco aplica uma dedução fixa que cobre os seus encargos, sem comprovativo:
- alojamento turístico mobilado classificado: dedução de 50 %, teto de receitas de 77 700 €;
- mobilado não classificado: dedução de 30 %, teto de 15 000 €.
A diferença está longe de ser anedótica. Sobre 20 000 € de rendas, um mobilado classificado só é tributado sobre 10 000 €, contra 14 000 € para um não classificado. Classificar o bem (organismo acreditado, 150 a 250 € por cinco anos) é um dos gestos mais rentáveis do percurso LMNP.
O regime real e a amortização LMNP ultramarina
No regime real, deduz os seus encargos reais (juros do empréstimo, seguro, imposto predial, despesas de conciergerie, água, eletricidade) e pratica a amortização do bem e do mobiliário. É o mecanismo mais poderoso do estatuto: um encargo contabilístico que não sai da sua tesouraria mas reduz o lucro tributável, muitas vezes durante dez a quinze anos.
A amortização LMNP ultramarina ganha todo o seu sentido na Martinica, onde os custos engordam a base amortizável:
- mobiliário e eletrodomésticos encarecidos pelo octroi de mer (transporte e importação);
- equipamentos tropicais a renovar mais depressa (aparelhos de ar condicionado, mobiliário de exterior atacado pelo sal e pelo sol);
- obras de reparação após a época ciclónica e tratamento antitérmitas.
Para um bem comprado por 200 000 € que gera 18 000 € de rendas, não é raro que um LMNP no regime real pague zero impostos durante vários anos. A contrapartida: uma contabilidade gerida por um contabilista certificado (200 a 600 € por ano, dedutíveis). As contribuições sociais de 17,2 % e a tabela do imposto continuam a ser as da metrópole.
