Vous avez signé en 2016, sur plan, un lot dans une résidence dont vous connaissez le nom, l’adresse et rien d’autre : 3 rue de l’Union, Cayenne. La dernière ligne de réduction d’impôt est passée, ou passe cette année. Le loyer n’a pas bougé, l’appel de charges est arrivé plus lourd que le précédent, et l’agence qui a estimé le lot au printemps annonce un prix inférieur à celui que vous avez payé.
Ce qu’il faut retenir
Le registre des copropriétés déclare 272 lots à cette adresse, dont 106 d’habitation : le plus gros ensemble récent identifié à Cayenne. Les ventes sur plan se concentrent sur 2016 ; une tranche « Maroni » annonçait sa livraison pour mars 2018. Neuf ans d’engagement s’achèveraient vers 2027 pour la première, 2028 pour la seconde, sous réserve de vérification de votre acte. Les reventes du secteur ressortent à 3 758 €/m².
Le programme en bref
Une adresse de services, pas de bord de mer
La rue de l’Union est une desserte greffée sur la route de Baduel, à l’est du centre-ville : place des Palmistes à 2,5 km, plage de Bourda à 3,2 km, aéroport Félix Éboué à 14 km à vol d’oiseau. Personne ne vient ici pour la vue.
Dans un rayon de 900 mètres, en revanche : le centre Les Coulicous — soins de suite pédiatriques et dialyse — à 560 m, deux cliniques privées à 645 et 673 m, un centre d’autodialyse à 720 m, une école, un collège, un supermarché. Le campus de Troubiran est à 1,2 km, le centre hospitalier de Guyane à 1,8 km. D’où une demande locative qui ne doit rien au tourisme : soignants remplaçants, vacataires universitaires, agents en mission, familles à la mutation. Trois nuits à six semaines, en août comme en février.
Ce que dit le registre
Au registre national d’immatriculation des copropriétés, la copropriété AB7815004 porte 272 lots — dont 106 d’habitation et 166 de stationnement —, un règlement de 2015 et une construction déclarée de 2013 à 2021 (consulté le 22 août 2026).
Deux lectures. D’abord 106 logements, pas 272 appartements. Ensuite le rapport 166 sur 106 : plus d’une place et demie par logement, quand la résidence voisine du Clos de Baduel n’en déclare que sept pour cinquante-cinq logements. C’est l’atout de cette adresse, et il ne se voit sur aucune photo.
Le dispositif d’origine et la date de sortie d’engagement
Ce qui a été annoncé, pas ce qui a été souscrit
La fiche de commercialisation de la tranche « Maroni », archivée en 2019, porte l’étiquette « Pinel outre-mer » et des prix de 94 788 à 274 474 € pour des T1, T2 et T3. Le maître d’ouvrage identifié est Investimmo, d’après la fiche de chantier d’une entreprise intervenante. Le programme a donc été présenté comme éligible ; aucun fichier public ne publie le régime souscrit lot par lot. C’est une inférence : le vôtre est dans votre engagement de location initial.
La méthode, à refaire sur votre acte
Ventes sur plan en 2016, environ un an de chantier, puis une année avant la mise en location : six ans tomberaient vers 2024, neuf ans vers 2027. Tranche « Maroni », livraison annoncée en mars 2018 : six ans vers 2025, neuf ans vers 2028. Un an d’écart entre deux lots portant le même nom, c’est assez pour se tromper de calendrier de vente.
Dates reconstituées sur sources publiques, sous réserve de vérification de votre acte et de votre engagement initial : le point de départ réel est la prise d’effet du premier bail, absente de tout fichier en ligne. Voir notre méthode de calcul de la date de fin d’engagement Pinel et le guide de la fin de défiscalisation outre-mer.
Ce que rapporte un lot aujourd’hui en location nue
| T1, 37 m² | T2, 52 m² | T3, 72 m² | |
|---|---|---|---|
| Valeur au prix de revente du secteur | 139 000 € | 195 400 € | 270 600 € |
| Loyer de marché, charges comprises | 714 €/mois | 863 €/mois | 1 084 €/mois |
| Plafond Pinel outre-mer 2026, hors charges | 542 €/mois | 676 €/mois | 847 €/mois |
| Rendement brut au loyer de marché | 6,2 % | 5,3 % | 4,8 % |
| Rendement brut au loyer plafonné | 4,7 % | 4,2 % | 3,8 % |
Hypothèses. Valeurs calculées à 3 758 €/m². Loyers charges comprises prédits au troisième trimestre 2025 par la carte des loyers de l’ANIL du 11 décembre 2025, sur des logements de référence, pas sur des surfaces relevées ici. Plafonds hors charges au barème BOFiP 2026 : 12,21 €/m², coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2, appliqué à la surface utile. Rendements bruts.
D’où sort le prix de 3 758 €/m²
Des demandes de valeurs foncières, sur la parcelle voisine 97302000AV0190. La vague de 2016 y compte 33 mutations à 3 952 €/m² de médiane ; les reventes postérieures ressortent à 3 758 €/m² sur 30 ventes, 5 % en dessous (consulté le 22 août 2026). Deux réserves : aucune source publique ne rattache nommément ces ventes à la résidence, et ces 33 lots ne sont pas les 106 du registre — deux comptages qui ne se recoupent pas ne s’additionnent jamais.
Cinq pour cent, c’est peu : sur la parcelle d’Athelia, route de Montabo, le même calcul donne 17 % d’écart, mais sur six reventes quand il y en a trente ici. Le prix a mieux tenu qu’ailleurs, sans que vous retrouviez votre mise, frais d’acquisition compris — voir notre point sur les programmes défisc de Cayenne-Montabo.
Ce que rapporterait le même lot en meublé de tourisme
| T1, 37 m² | T2, 52 m² | T3, 72 m² | |
|---|---|---|---|
| Loyer nu annuel de marché | 8 568 € | 10 356 € | 13 008 € |
| Prix à la nuit dans notre parc | 65 à 85 € | 80 à 110 € | 110 à 150 € |
| Recette brute, basse puis haute | 9 035 / 17 085 € | 11 120 / 22 110 € | 15 290 / 30 150 € |
| Net d’exploitation, basse | 5 900 à 6 300 € | 7 200 à 7 800 € | 9 900 à 10 700 € |
| Net d’exploitation, haute | 11 100 à 12 000 € | 14 400 à 15 500 € | 19 600 à 21 100 € |
Hypothèses. Prix à la nuit relevés sur les logements que nous gérons à Cayenne et à Rémire-Montjoly en août 2026, jamais dans cette résidence. Basse : 38 % d’occupation, 139 nuits, bas de fourchette. Haute : 55 %, 201 nuits, haut de fourchette. Ces bornes encadrent la moyenne de 46 % mesurée par l’INSEE sur les meublés guyanais en 2024. Le net déduit 30 à 35 % du brut : plateforme, gestion, ménage, linge, taxe de séjour.
La ligne basse se lit avant la ligne haute
En hypothèse basse, et pour les trois typologies, le meublé net reste sous le loyer nu brut : c’est ce que donne un logement mal équipé ou un calendrier tenu de loin.
Ce qui rend la moitié haute atteignable ici, c’est la place de stationnement. Un agent en mission atterrit à Matoury, prend une voiture de location dans l’heure et filtre les annonces sur le parking avant de regarder le prix. À 900 mètres de trois établissements de santé et à 1,2 km du campus, la demande existe toute l’année ; sans place attribuée, elle passe à côté.
